Pravo-76.ru

Юридический журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью пошаговая инструкция

  • Веские причины проверки недвижимости для покупателя

Обычным гражданам проверка юридической чистоты особенно важна, поскольку на кону стоит не только будущая жизнь семьи, детей и т.д., но и немалые денежные средства. Если на этапе сделки всплывет неожиданный сюрприз и сделку признают недействительной, полностью вернуть кропотливо накопленные деньги, скорее всего, не удастся.

А если попасть на мошенников, последствия предугадать вообще крайне сложно. В случае самого негативного исхода вы рискуете остаться как без квартиры, так и без денег.

  • Веские причины проверки недвижимости для продавца

Продавцу также не стоит пренебрегать проверкой всех нюансов хотя бы из-за своей дополнительной безопасности. Ведь если сделка будет признана недействительной, денежные средства придется вернуть.

Вообще безопаснее и выгоднее покупать недвижимость с профессиональным риелтором, юристом или через надежные, популярные агентства. Но если этот вариант по каким-либо причинам вам не подходит, вы всегда можете воспользоваться полезными онлайн-сервисами проверки недвижимости.

Учeт cдeлoк c нeдвижимocтью вeдeт Фeдepaльнaя cлyжбa гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, кaдacтpa и кapтoгpaфии, coкpaщeннo — Pocpeecтp.

Bce зaпиcи гocyдapcтвeнный opгaн внocит в peecтp — в EГPН, чacть инфopмaции oбщeдocтyпнa и пoлyчить выпиcкy пo нeдвижимocти мoжeт любoй.

Кoнкpeтнo выпиcкy oб oбъeктe нeдвижимocти или выпиcкy oб ocнoвныx xapaктepиcтикax и зapeгиcтpиpoвaнныx пpaвax нa oбъeкт нeдвижимocти мoжeт зaкaзaть кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль.

3aпpocить выпиcкy мoжнo любым yдoбным cпocoбoм:

  • oбpaтитьcя c бyмaжным дoкyмeнтoм нeпocpeдcтвeннo в Pocpeecтp;
  • oтпpaвить бyмaжный зaпpoc пoчтoй;
  • oбpaтитьcя в MФЦ;
  • oтпpaвить зaпpoc чepeз пopтaл «Гocycлyги» или oфициaльный caйт Pocpeecтpa.

Bыпиcкy дaют бyмaжнo или элeктpoннo, пo выбopy зaявитeля. 3a этy ycлyгy нaдo зaплaтить гocпoшлинy .

Проверьте историю приобретаемого жилья

Все сделки, происходившие по какой-либо квартире с 1998 года по настоящее время, отражены в ЕГРП (госреестр прав на недвижимость и сделок по ним). Переходы права собственности, запреты сделок по квартире и ее аресты – все имеется в ЕГРП. Нужно запросить у продавца выписку из этого госреестра, чтобы убедиться в подтверждении истории безопасности квартиры.

Изучите даты событий (арестов, запретов и т.п.), указанных в ЕГРП-выписке. Оцените возможности возобновления этих споров, чей максимальный исковой срок равен трем годам (ст.196 п.1 Гражданского кодекса). Если с момента последнего отмеченного в ЕГРП спора прошло свыше трех лет, то рисков его возобновления практически нет. Если же спор сравнительно недавно (к примеру, два года назад), то попросите от продавца судебное решение, позволяющее установить легальность его владения квартирой. В случае, если собственник заявит о «пока еще» незавершенном разбирательстве в суде, то торопиться приобретать квартиру не следует – либо подыскивайте другую («безопасную»), либо ожидайте вынесения судом решения.

На рынке «вторички» встречается жилая недвижимость, не имеющая регистрации в ЕГРП. Как правило, это квартиры из достаточно старого жилфонда. И отсутствие реестровых сведений по такому жилью означает его абсолютную юридическую чистоту, а именно – полное отсутствие каких-либо сделок с квартирой от даты ее приватизации. Для полной уверенности в правах собственника такой квартиры необходимо обращаться в департамент жилищной политики, т.к. информация есть только у них.

Читать еще:  Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику. образец заполнения и бланк 2021 года

В чем заключается проверка сделки на чистоту?

Многое зависит от вида операции. Но в любом случае в проверке нуждаются три фактора:

  • Личность контрагента. Бывают случаи, когда «собственники» совершают сделки, на которые не имеют права. Покупатель/арендатор должен убедиться, что его контрагент совершеннолетний, дееспособный, является тем лицом, за которое себя выдает
  • Правоустанавливающие и технические документы. Нужно проверить их подлинность, точность, соответствие законодательству России
  • Наличие ограничений/обременений/ иных «отягчающих обстоятельств». Это широкий пласт проверок. Некоторые обстоятельства легко проконтролировать при помощи свежей выписки из ЕГРН. Но чтобы проверить наличие «скрытых собственников», правовых споров, законность строительства, платежеспособность застройщика, отсутствие «двойных продаж» требуется кропотливая работа

Разумеется, необходим юридический анализ самого текста договора (ДКП, ренты, аренды, дарения, завещания). На случай непредвиденных обстоятельств он должен содержать прописанные гарантии соблюдения прав контрагентов.

На что обратить внимание при проверке недвижимости

Юридическая чистота подразумевает отсутствие рисков перехода прав на квартиру третьим лицам после осуществления сделки с имуществом. Сделка с такой недвижимостью гарантированно не будет аннулирована или оспорена. Чтобы проверить сделку на чистоту, рекомендуется обратиться к юристу, однако есть способы самостоятельно удостовериться в отсутствии подводных камней при покупке недвижимости.

Проверка квартиры включает несколько аспектов:

  • документальное подтверждение права на собственность;
  • выявление всех собственников и зарегистрированных жильцов (в том числе несовершеннолетних);
  • наличие письменного согласия супругов собственников;
  • отсутствие обременений (заем, договор пожизненной ренты и др.).

Поскольку основным правоустанавливающим документом на недвижимость является выписка из ЕГРН, для уточнения информации потребуется, прежде всего, заказать эту справку. В выписке указаны данные обо всех собственниках. Кроме того в расширенной справке (с историей перехода прав собственности) можно удостовериться в том, что прошлые владельцы недвижимости не смогут претендовать на квартиру.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Читать еще:  Цвет настроения серый чем опасны зарплаты в конвертах

1. Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни: Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом — это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

3. Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни: Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

4. «Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

5. Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Читать еще:  Как правильно уволиться по собственному желанию?

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании Чистые Пруды посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но спокойствие и безопасность у вас в приоритете? Приходите в «Чистые Пруды»! Мы проведем анализ правоустанавливающих документов, пробьем историю квартиры (проанализируем документацию о возникновении и переходе прав), проверим сведения о наличии обременений в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов, арестов, правопритязаний и других неблагоприятных факторов.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости пройдет успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый для совершения сделки пакет документов. Обычно риэлторам удается провести переговоры с продающей стороной и добиться снижения цены, чтобы разница полностью покрыла услуги агентства.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Если собственников несколько

При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, нужно передавать объект одним договором. То есть, в качестве продавцов будут выступать сразу несколько человек.

Можно заключить и несколько сделок. Но, в таком случае, сделку придется оформлять нотариально. Это повлечет за собой дополнительные расходы.

Собственники должны прийти к общему мнению касательно стоимости квартиры. Если они не смогут договориться, то реализация сделки будет невозможна.

Когда одним из владельцев является малолетний, продажа будет возможна только с согласия Органа Опеки. Он выдаст разрешение, если будет доказано, что сделка не идет в разрез интересам ребенка, и он не остается без жилья.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector