Pravo-76.ru

Юридический журнал
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Каковы основные условия договора управления многоквартирным домом?

Как проверить и согласовать условия договора управления

Кто имеет право согласовывать условия договора управления

До принятия общим собранием собственников решения о заключении договора, в переговоры относительно условий договора управления имеет право вступать председатель совета многоквартирного дома (ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).

Если совет дома не выбран, то вести переговоры с управляющей организацией может инициативная группа или отдельные собственники. Желательно, чтобы инициативная группа была одна, и ее мнение совпадало с мнением остальных собственников.

Смена условий в уже заключенном договоре

Если договор заключен, то изменить его можно только по соглашению с управляющей компанией.

В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей. Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. На такие условия и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию.

Но спор по этим условиям в любом случае лучше начать с управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе. Управляющая организация скорее всего получит предписание и(или) штраф. Можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.

Также в договоре могут быть условия, не противоречащие закону, но выгодные только управляющей компании. Заменить их скорее всего жителям не удастся. В этой ситуации стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.

В жилищную инспекцию лучше обращаться, компания применяет какие-то сомнительные условия из договора на практике. Например, условие по индексации размера платы.

Согласование условий в заключающемся договоре

Если договор не заключен, то совету дома можно настаивать на условиях договора, выгодных для жителей. Особенно в случае, когда вопрос о выборе управляющей организации только вынесен на общее собрание.

Условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, жителям желательно заменить на подходящие до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен, и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.

Если управляющая компания не хочет менять условия договора, то можно не выбирать эту управляющую организацию и не утверждать условия договора управления. Тогда потребуется много работы с собственниками, чтобы они массово проголосовали так, как нужно, и понимали, по какой причине. В этом случае собственники рискуют, что способ управления не будет реализован, и выбор компании будет происходить по конкурсу, проводимому местной администрацией. Поэтому обязательно параллельно надо искать и выбирать другую компанию.

Иногда, если УК не хочет менять условия договора, можно выбрать компанию и ничего не делать, если незаконные условия она не применяет в работе, а невыгодные для жителей условия отсутствуют или с ними возможно жить.

На что обратить внимание при проверке договора управления

Отчетность

Обращайте внимание на условия договора про отчетность управляющей компании. Ведь из отчета можно понять, получила ли управляющая компания себе «экономию», также он может пригодиться для признания работы компании ненадлежащей (иногда нужно при смене УК). Остаток из отчета можно взыскать при смене управляющей компании в пользу новой избранницы, чтобы жители сохранили неизрасходованные деньги.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает строгих требований к форме отчета. Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Однако в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности. И этой возможностью надо пользоваться.

Полномочия по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества

Ещё одно условие, на которое нужно обратить внимание, — предоставление управляющей организации полномочий по сдаче в аренду (пользование) общедомового имущества. Решение вопросов об использовании общего имущества относится к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Условия о сдаче в аренду могут быть сформулированы по-разному. Обычно они прописаны в разделе с правами организации, но бывает, что раскиданы по всему договору.

Экономия по договору управления

Бывают ситуации, когда жителям невыгодно отсутствие условия. Например, вариант с распределением экономии (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В таком случае можно прописать в договоре другой вариант экономии, не предусмотренный в Жилищном кодексе РФ.

Это нужно сделать, так как в случае выбора новой управляющей организации или создания ТСЖ можно истребовать у старой УК неизрасходованные средства. Но если жители не настояли на другом распределении экономии, то деньги при соблюдении перечисленных условий будут считаться прибылью УК «по умолчанию». Суд откажет во взыскании. А в спорах по таким делам речь идёт о суммах в сотни тысяч рублей и выше.

Также обращайте внимание на формулировки условий, перепроверяйте ссылки в протоколе на другие пункты того же договора и нормативные документы. Указанные в договоре сроки стоит проверить по нормативным договора: иногда управляющая компания сокращает сроки, предусмотренные законом.

Тонкости урегулирования разногласий по договору управления

Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.

С учетом сроков на рассмотрение обращений собственников, такое согласование может быть долгим, поэтому начинать лучше заранее, с приличным запасом времени до проведения общего собрания (в случае согласования условий договора, которые выносятся на голосование).

Структура договора

Каждое соглашение, договор, имеет определенную структуру, специфические термины и всевозможные подводные камни. Структура документа, чаще всего имеет вид:

  • объект – нуждающийся в управлении многоэтажный дом;
  • объекты – все участники сделки: жильцы дома и управляющее предприятие;
  • содержание – комплекс всех прав и установленных обязанностей субъектов.

Теперь следует поговорить подробнее о каждом.

Объект договора

Конкретный многоэтажный дом является предметом соглашения. Необходимо тщательно и с особым вниманием отнестись к правильному отражению информации, так как от этого зависит объем работ выбранной компании. В перечне услуг нужно обязательно перечислить все коммуникации, запирающее устройство, мусоропровод, лифт и т. д. Это поможет в дальнейшем избежать двойного взимания оплаты за данные услуги.

Субъекты договора

Всю сложность в этом соглашении представляет то, что в виде заказчика выступает множество жильцов. Для этой особенности, в ЖК РФ определено специальное правовое урегулирование. Во время проведения собрания жильцов дома нужно четко определить процент голосов, который имеют жильцы, а какой

муниципальная собственность. Это позволит максимально точно узнать позицию представителей собственников, обеспечить, чтобы решения выбранных собственников более точно выражали интересы остальных жильцов, а не занимать сторону управляющей компании.

Управляющую службу необходимо выбирать очень внимательно. Некоторые критерии выбора:

  • сначала нужно как можно больше узнать обо всех кандидатах. Следует заказать в налоговой службе справку о юридических лицах, сопоставив ее с описанием фирмы;
  • нужно обязательно запросить у компании данные о домах, которые она обслуживала, и поговорить с представителями этих домов. В разговоре следует расспросить о реакции фирмы на внесение в договор требований, разработанных по инициативе жильцов (отказываются, не принимают во внимание предложения и т. д.);
  • узнать все о размере штата компании, наличии технической и материальной базы.

На основании данных пунктов нужно не спеша и внимательно выбрать подходящую управляющую организацию.

В обоих случаях встает вопрос о том, какие условия требуют обязательного внимания собственников. Вот несколько из них:

  • цена соглашения и метод ее изменения;
  • расчеты за ЖКУ;
  • период действия соглашения (1-5 лет, ст.162 ч.5 ЖК РФ);
  • список общего имущества всего дома;
  • условия, являющиеся значимыми по мнению сторон;
  • метод контроля за качественным выполнением обязанностей обеими сторонами;
  • способ досудебного урегулирования претензий.

Во время выбора управляющей компании юристы советуют руководствоваться определенным фактом: чем меньше образовалось доверия к фирме, тем меньше срок действия договора. При некачественном выполнении компанией своих утвержденных обязанностей, можно расторгнуть договор, но это обязательно нужно указать в соглашении.

Письменные способы досудебного урегулирования претензий позволит избежать необоснованных судебных исков от нечестных компаний, стремящихся только к сбору средств. Если утвердить срок предоставления ответа на иск или претензию 1 месяц, можно получить отличную возможность найти соратников в лицее юристов, соседей и правозащитников.

Максимально подробное описание имущества даст право в любой нужный момент потребовать от фирмы устранение неисправностей этого имущества. В ситуации отказа от выполнения работ можно привлечь третьи организации, с полным возложением оплаты на управляющее предприятие (ст.397 ЖК РФ). Неисполнение значимых условий договора заканчивается его расторжением.

Определение расчетов управляющей компанией многоэтажного дома. Ст.155 ч.7 ЖК РФ утверждает, что в многоэтажном доме жильцы вносят оплату ЖКУ непосредственно управляющей организации. Управляющее предприятие будет рассчитывать все льготы, субсидии, осуществлять перерасчеты, формировать платежные документы и пр. Как доказывает практика, большинство нарушений по финансовой части происходит именно здесь и специалистам потом довольно сложно разобраться в этих нарушениях. Поэтому рекомендуется обязательно заносить в договор управления многоквартирным домом требование, при котором все расчеты ЖКУ, а также регистрация граждан должна производить через ЕИРЦ. Данная служба позволит жильцам не переживать за правомерность начисленных платежей и их дальнейшую судьбу (получил их поставщик или нет). Это позволит собственникам направить все внимание на строгий контроль выполнения всех работ.

Читать еще:  Как проводить собеседование с менеджерами по продажам

На что обратить внимание при составлении договора на управления МКД

Порядок заключения договора определен законом. Содержание согласуется обеими сторонами. Срок заключения устанавливается ЖК РФ, ввиду чего ДУ не может быть заключен на срок более пяти лет и менее одного года.

Отсутствие в договоре указания состава общедомового имущества

Статья 162 ЖК РФ возлагает на управляющую компанию ряд обязанностей по эксплуатации общего имущества. ОДИ подробнее описывается в Постановлении № 491 от 13.08.2006.

К такому можно отнести:

  • Помещение, не являющееся частью квартиры.
  • Лестничные площадки и лестницы.
  • Лифты и их шахты.
  • Коридоры.
  • Цокольные этажи.
  • Чердаки с подвалами, в которых располагается инженерное оборудование.
  • Крыши.
  • Механические, электрические и санитарные узлы.
  • Земельный участок и другое.

Однобокая фраза «общедомовое имущество» в договоре дает компании карт-бланш в вопросе выполнения обязанностей, что не противоречит законодательству.

Чем подробнее вы проработаете список, тем проще будет потом спрашивать с УО обслуживание того или иного имущества. Помимо указанного списка, нелишним будет указать следующие объекты:

  • придомовые коммуникации;
  • скрытые инженерные сети;
  • почтовые ящики;
  • парадные двери и домофон;
  • оконные рамы;
  • тоннель мусоропровода;
  • систему освещения.

Внимание к правам и обязанностям сторон договора

С помощью качественно составленного перечня прав и обязанностей можно упростить взаимодействие с УК избежать недопонимания в будущем.

К примеру, в договоре стоит отметить то, что собственники обязуются обеспечивать доступ представителям компании к их помещениям, для проведения процедуры осмотра состояния внутриквартирной коммуникации, санитарно-технических узлов и сопутствующего оборудования, а также для проведения ремонта в ранее согласованный день, а в аварийных ситуациях — в любой момент времени. В свою очередь УК обязуется проводить сухую и влажную уборку подъездов N-количество раз в месяц/неделю.

Указание перечня работ и услуг, которые оказывает УО по содержанию и текущему ремонту МКД

Собственники и управляющая организация должны согласовать все условия договора, что также касается и предоставления услуг. Данный список формируется и подшивается к документу после обоюдного изучения обеими сторонами. Перечень должен иметь понятную форму как для УК, так и для жильцов.

Среди услуг могут быть:

  • процедура регулировки и наладки отопительной системы и вентиляции;
  • опрессовка центральной системы отопления;
  • озеленение придомовой территории с последующим уходом;
  • чистка снег с крыши и удаление наледи с откосов;
  • уборка мусора, включая листья и грязь и т.д.

Определение изменения цены на содержание МКД

В части 7 статьи 156 ЖК РФ говорится, что размер оплаты за содержание и ремонт многоквартирного дома определяется в рамках общедомового собрания, рассматриваемого МКД, при этом в учет идут предложения от УК. Установленный тариф действует не менее года. Изменение цены можно указывать в зависимости от индексации цен услуги.

Прописать ответственность за неисполнения обязательств для обеих сторон договора

Большая часть документов содержит подробное указание ответственности собственников, но не исполнителей. Рекомендуется установить подробный перечень условий, предъявляемых УК, а также последствия, которые последуют в случае их невыполнения. Контроль может осуществляться инициативной группой, которую выдвигают жильцы МКД.

Указать периодичность предоставления отчета о проделанных работах

Каждый первый квартал нового года УК должна предоставлять отчет о проделанной работе, которая отражена в договоре. По согласованию сторон можно прописать и другие сроки предоставления отчетности. Дополнительное утверждение отчета в договоре — ключ к эффективному финансовому контролю.

На что обратить внимание при подписании

Юридическая практика показывает, что соглашаться со всеми пунктами контракта и надеяться на порядочность УК не стоит. Любое разногласие и перенос разбирательства в суд закончится в пользу УК, если не принять меры по изменению условий договора до его подписания.

Чтобы исключить недоразумения, связанные с повышенной платой и неизвестными статьями расходов, обезопасить себя на случай недобросовестного исполнения работ со стороны УК, рекомендуется сразу проверить следующие положения:

  1. Расчет сумм в квитанциях согласно тарифам на коммунальные ресурсы, установленные службой ФСТ.
  2. Срок договора не может превышать 5-летний срок (часто норма нарушается и стороны указывают 10-летний период).
  3. Смена УК проводится решением собрания жильцов, если будет установлено нарушение со стороны организации.
  4. Исключение рисков и последствий за строительные недоделки, когда УК снимает ответственность за скрытые дефекты при производстве работ.
  5. Фиксация права на перерасчет в сторону снижения оплаты, если предоставленные услуги проведены не в полной мере или с нарушением качества. Например, если напор воды недостаточен, плата за поставку воды может быть снижена или аннулирована в следующей квитанции.
  6. Сроки исполнения обязанностей должны быть фиксированы в документе, поскольку часто УК задерживает или уклоняется от исполнения невыгодных для себя мероприятий, пользуясь отсутствием точных границ сроков исполнения.
  7. Периодичность отчета организации перед жильцами о проделанных действиях. Чтобы требовать от УК предоставления данных о производимых мероприятиях, стоит заранее это зафиксировать в договоре.
  8. Ответственность сторон часто содержит нормы в отношении собственников жилья, но об ответственности организации даются лишь ссылки на общее законодательство. Стоит конкретизировать пункт для обеих сторон, чтобы была ясность, кто и в каком объеме отвечает по договору.

При ознакомлении с условиями внимание обращают на текст, напечатанный мелким шрифтов. Зачастую в такие пункты вносят важную информацию, которая впоследствии оказывает влияние на качество исполнения и степень удовлетворенности клиентов.

Если в контракте не указаны сроки исполнения мероприятий и нет указаний на предоставление отчетности, недопустимы требования УК о своевременности оплаты квитанций.

Подводных камней в исходном тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования. Обращение за разъяснениями к юристу убережет от несправедливости в отношении собственников и снизит число обращений в судебные инстанции, когда приходится доказывать ущемление своих прав и отсутствие должного исполнения со стороны компании.

Организация деятельности ТСЖ

После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.

Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.

Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.

Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.

Порядок передачи управления многоквартирным домом , в котором создано товарищество собственников жилья, зависит от того, как осуществлялось управление данным домом до выбора этого ТСЖ.

С нечленами ТСЖ необходимо заключить Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг .

В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.

Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.

Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:

Управление многоквартирным домом самостоятельно ТСЖ

I. ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.

Читать еще:  Горячая линия Росздравнадзор телефон как связаться с поддержой?

Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.

Управление ТСЖ многогквартирным домом по договору с управляющей организацией

II. ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору Примерный договор на предоставление услуг . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.

При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.

III. Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.

Все организации в соответствии с Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).

При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.

Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.

Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).

При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.

При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.

Pазъяснения

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Читать еще:  Инструкция составляем заявление на выходной за свой счет

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Порядок смены управляющей компании

Инициировать переход может как один человек, так и группа жильцов. Главное в этой ситуации, чтобы все остальные оказались не против. Закон требует, чтобы согласных на смену управляющей компании было не менее половины от всех собственников квартир. Если большинство есть, менять одну организацию на другую можно смело и даже неоднократно. Никаких лимитов на этот счет не существует: если у людей есть причины и недовольства, они на абсолютно законных основаниях могут разорвать отношения с недобросовестным поставщиком услуг.

«Крайне важно выполнить такой переход правильно, — уточняет Дарья Морозова. — Нужно внимательно прочитать договор, особенно пункты об условиях его расторжения, и убедиться, что препятствий тому нет. Нередко в соглашения включают пункты, которые не позволяют собственникам быстро перейти от одной организации к другой».

Если подводных камней нет, можно приступать к процедуре перехода.

1. Выбрать новую управляющую компанию

Имея прежний горький опыт, важно не поменять шило на мыло. Выбирать стоит взвешенно, тщательно просмотрев предложения и рейтинги в интернете, пообщавшись с жильцами соседних дворов и со знакомыми.

Определив пару-тройку достойных вариантов, нужно собрать инициативную группу и съездить на встречу к руководству. Если времени на общение с потенциальными клиентами не найдут — это недобрый знак. Если общаться будут нехотя и невежливо — тоже.

Не менее значимый момент — организация работы компании с клиентами. Если процессы подачи заявок и оплаты коммунальных услуг автоматизированы, это говорит о современности УК, ее стремлении быть удобной для людей, направленности на повышение уровня сервиса. Работающие по старинке и только с бумажками жилищно-коммунальные службы недалеко ушли от пресловутых ЖЭКов. Как правило, качество их услуг низкое, а на жалобы и заявки они реагируют очень медленно.

«Убедитесь, что оплачивать услуги можно онлайн, — советует Дарья Морозова. — И тарифы не превышают средние в городе и районе. Проверьте лицензию, она должна быть действующей, не истекающей».

2. Организовать собрание собственников

Его можно провести очно, пригласив всех жильцов для обсуждения. А можно очно-заочно: тогда в собрании принимает участие группа активных жителей, которые потом доводят информацию до сведения остальных и собирают подписи.

О собрании нужно известить людей заранее — за десять дней. Извещение стоит направить и в действующую управляющую компанию: от нее на встречу с жителями могут командировать представителя. К дате проведения готовят повестку, в которой указывают актуальные вопросы.

Вопрос может быть один — о расторжении договора, или несколько. Предпочтительно включать в одну повестку сразу несколько тем для обсуждения, чтобы не проводить собрания многократно. Кроме главного вопроса, нужно указать в перечне актуальных тем выбор новой компании. Если с ней уже определились, то с названием и обсуждением условий нового договора и тарифов. Также в повестку включают уточнение сроков, в течение которых документы из одной организации должны быть переданы в другую, и условия передачи накопленных средств.

Решение большинства фиксируют в протоколе, который подписывают участники собрания. Также готовят заявление в действующую управляющую компанию: в нем договор просят расторгнуть на основании решения жильцов. Это заявление можно передать представителю УК, присутствующему на собрании. Если же представителя нет, собирают пакет документов и лично отвозят в офис компании.

3. Подготовить уведомление о смене управляющей компании

Поставить организацию в известность об инициативе жильцов дома нужно быстро — в течение пяти дней. По закону, к уведомлению о принятом решении нужно приложить копию протокола собрания. Такой же комплект бумаг направляют в управление жилищного надзора и отдел муниципального жилищного контроля.

Передавая бумаги, попросите сотрудников УК предоставить всю документацию на дом: техпаспорт, планы земельного участка, поэтажные планы. Если получили отказ или сотрудники утверждают, что бумаги утеряны, подготовьте письмо с требованием. Предоставить эти бумаги обслуживающая организация обязана, а если они были утеряны, то должна восстановить за свой счет.

Документы при смене управляющей компании следует передать в новую за 30 дней до окончания действия прежнего договора. Лучше сделать это сразу после собрания — на второй-третий день.

4. Заключить договор

Бланк предоставит новая УК, но вот собирать подписи придется инициативной группе. Документ приобретает силу, если в нем распишутся более 50% владельцев квартир. Собрать подписи можно на собрании — одновременно с подписанием протокола. А можно чуть позже, но не стоит откладывать в долгий ящик: пока договор не подписан, ответственной за дом продолжает считаться прежняя УК.

На основании подписанного договора компания подает заявление в управление жилищного надзора о внесении дома в ее лицензию. Процедура занимает десять дней, после чего переход признают официально завершенным. Только после этого она имеет право выставлять новым клиентам счета за услуги.

«Прежде чем перечислять деньги по новым реквизитам, проверьте наличие дома в лицензии управляющей компании, — советует Дарья Морозова. — Сделать это можно на сайте государственного жилищного надзора. Если у кого-то из жильцов была переплата за услуги, им нужно подать заявление на перерасчет».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector