Pravo-76.ru

Юридический журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как расторгнуть договор коммерческого найма?

Расторжение договора найма. Разъяснения и практика профессионального риелтора

Добрый день, постоянные пользователи и гости сайта.

В последнее время очень актуальны стали тема найма жилья и тот факт, что наниматели не могут полностью или частично платить за аренду.

Мнения людей, как должен поступать наймодатель, разошлись. Кто-то считает, что наймодатель должен пойти навстречу, учитывая сложившуюся ситуацию, и сделать скидку, рассрочку или другие альтернативные вариант. Кто-то считает, что нанимателя нужно просто выселить, ибо это сугубо его проблемы, а не наймодателя.

Я уже писал статью на этот счет, как лично у меня сложилась практика за последние 2 месяца.

В это статье разберем этот вопрос с точки зрения закона.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

В чем особенности?

Для коммерческого найма характерно следующее:

  1. Возмездный характер. Если социальный найм преследует цель обеспечения жильем определенного круга лиц, то коммерческий найм направлен в первую очередь на извлечение прибыли;
  2. Широкий круг субъектов, с которыми можно заключить сделку. Тут главное условие заключается в платежеспособности нанимателя. При социальном найме круг лиц, которые могут стать потенциальными нанимателями, существенно сужен законом – только для граждан. Плюс они, как правило, обладают особым статусом (например, малоимущие);
  3. При заключении данного вида соглашений в договоренность вступает только наниматель. Иные, проживающие с ним, не затрагиваются. Тогда когда при социальном найме члены семьи являются сонанимателями по договору;
  4. Отсутствует необходимость в принятии отдельного решения собственника жилья о предоставлении жилого помещения именно этому нанимателю. В социальном найме эта процедура усложнена – нужно решение собственника.
  5. Отсутствует нормирование площади. В данном вопросе у сторон абсолютная свобода, они могут договориться о любой площади. При соцнайме установлен метраж на члена семьи;
  6. Принадлежность нанимаемого помещения как к государственному (муниципальному) фонду, так и к частному. При другом типе найма помещения, как правило, являются казенными;
  7. Срочность договора – не более пяти лет, даже в том случае, если срок не указан в документе. Соцнайм может быть без срока.
Читать еще:  Претензия об устранении недостатков. образец заполнения и бланк для скачивания 2021 года

Обязанности и права сторон соглашения

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого найма жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

  • обязательное соблюдение всех условий договора;
  • обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение.

Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные права и обязанности каждой стороны договора.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

  • передача предмета договора (сдаваемой жилплощади) нанимателю в пользование на некоторый срок;
  • осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
  • организация капитального ремонта сдаваемой жилплощади, если иной порядок не предусмотрен договором;
  • обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
  • предоставление за некоторую плату необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

  • пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
  • сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
  • своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и коммунальные услуги);
  • осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

  • вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное жилье с согласия наймодателя;
  • осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
  • проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
  • вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

  1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
  2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
  3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
  4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.
Читать еще:  Как гражданин может обратиться в органы власти?

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

Использование жилья

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

  • использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
  • обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
  • своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Помимо этого, установлен прямой запрет на проведение строительных работ по перепланировке и переустройству жилья, это можно сделать только с согласия наймодателя.

Поскольку в содержании договора найма обязательно указывается перечень субъектов, приобретающих возможность пользования жилой недвижимостью, они имеют легальную возможность вселиться и зарегистрироваться в местном отделе ФМС. Регистрация является обязательным требованием миграционного законодательства, отсутствие прописки повлечет административную ответственность. Для оформления регистрации нужно предъявить оригинал договора найма, прописка будет оформлена на весь срок действия соглашения.

Если обе стороны надлежащим образом исполняют свои обязательства, договор будет прекращен только по завершении его срока действия. При этом законодательство предусматривает для нанимателя преимущественную возможность на продление соглашения о найме на новый срок на прежних условиях, если у наймодателя отсутствует более выгодное предложение от третьих лиц.

Помимо стандартной ситуации с истечением срока действия договора, он может быть досрочно расторгнут сторонами по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ.

Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов

3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».

Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:

  1. Обязательства по уплате аренды переносятся до 1 октября 2020 года.
  2. Просроченные суммы должны быть выплачены в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
  3. Как только будут сняты ограничения на использование недвижимости, следует возобновить уплату регулярных арендных платежей, но в размере 50% от их суммы.
  4. Штрафы, проценты и другие обязательства за нарушение условий оплаты не применяются до 1 октября 2020 года.
  5. Арендодатели не вправе требовать от арендаторов дополнительных сборов в обмен на внесение изменений в соглашение.
  6. Стороны могут (но не обязаны) согласовывать уменьшенную сумму арендных платежей.
  7. На услуги ЖКХ нормы не распространяются, они уплачиваются в обязательном порядке.
Читать еще:  НДС калькулятор начислить и выделить НДС из суммы

В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.

Решение Верховного суда РФ

30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:

Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.

Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.

В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.

Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.

Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.

Согласно ГК РФ злоупотребление правами, включая недобросовестные действия с намерением причинить вред другой стороне, является основанием для отклонения судом иска нарушившей стороны.

В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.

Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.

Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2. Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды.

Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.

Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector