Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Земельный участок без границ и сложности при установлении границ

Что такое земельный участок без координат границ и как их определить

В процессе пользования или выделения земельных участков собственники наделов нередко сталкиваются с таким понятием, как участок без координат границ.

Фактически такая формулировка означает, что у надела отсутствуют установленные в законодательном порядке границы.

Имеются очертания участка, которым непосредственно пользуется собственник, у каких нет четко установленных координат и межевого плана.

Это будет означать невозможность осуществления с таким наделом любых действий в плане продажи, дарения, осуществления построек и прочих юридических сделок.

Что такое уточнение

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – совокупность действий по новому размежеванию и внесению по его результатам правок в технические и правоустанавливающие документы. Работы проводятся в отношении землевладения, уже состоящего на учете в Росреестре. Процедура позволяет получить дополнительную информацию о фактической площади, устранить неточности, содержащиеся в правоустанавливающей и технической документации.

Необходимость уточнить границы земельного участка возникает из-за того, что сведения по основной массе землевладений вносились в базы Росреестра декларативным способом. Это происходило на фоне появления и совершенствования нового земельного законодательства, постепенного внедрения передовых технологий измерения и выноса участков. В подобной ситуации границы земельных владений не привязаны к общегосударственной геодезической сети. Землевладения оформлены на бумаге вне системы, в результате чего или вовсе нет общей межи, либо она наложена на смежные соседние владения, забирает часть их площадей.

Утверждение границ земельных участков с GPS-устройством по современной методике позволяет исправить описанную выше ошибку. Точность позиционирования при использовании алгоритмов обработки составляет до 20 см.

Уточнение границ земельного участка с увеличением площади разрешается не более, чем на значение предельного минимального размера с учетом целевого назначения земли. Если параметр в конкретном численном выражении не определен, площадь после уточнения не должна превышать 10% от внесенной в кадастровые документы после межевания.

Способы определения границ

Узнать границы земельных участков по кадастровому номеру можно на сайте Росреестра. Если они отсутствуют, необходимо воспользоваться одним из следующих способов:

  • пригласить кадастрового инженера;
  • получить информацию через интернет на сайте Росреестра;
  • запросить сведения в местной администрации или попросить документы у соседей;
  • на основании документации, если она имеется.

Если возникла потребность в определении границ, лучше обратиться к кадастровому инженеру. Он предоставляет свои услуги на платной основе, а по завершении работы выдает официальный акт. По завершении процедуры документы подаются в ближайший отдел Росреестра. Здесь участок внесут в единую базу объектов недвижимости и прав собственности. Ему присваивается новый кадастровый номер, а полученные сведения наносятся на карту.

Земельные участки

Безусловно, земля в России принадлежит её гражданам, но нельзя допускать, чтобы любой желающий мог использовать участки неопределенных размеров и самовольно пользоваться её недрами. С этой целью в РФ введен кадастровый учет, позволяющий разумно распоряжаться общим достоянием. При этом следует отметить, что пометка «без координат границ» на выписке из ЕГРН будет означать для вас невозможность продать, передать кому-либо в собственность или оставить в наследство данный земельный участок.

Что такое кадастровый учет

Французское слово «cadastre», прижившееся в русском языке, переводится, как «список» или «реестр». На практике это означает упорядоченный перечень важных объектов, официально сделанный государственными службами на основании исследований периодического или непрерывного характера. Такая система позволяет определить размер налога с того или иного объекта собственности, которым владеет физическое или юридическое лицо – в данном случае, это земельные участки.

Земельный кадастр считается одним из самых важных государственных документов в российском законодательстве, впрочем, такому устройству уделяют основное внимание большинство стран всего цивилизованного мира. Рассматриваемый в данном случае кадастр, содержит сведения о природном положении, где учитываются все возможные полезные ископаемые, для разработки залежей которых нужно платить налоги. Также там ведется учет хозяйственного и правового учета земельных участков, где каждому из них в обязательном порядке присваивается кадастровый номер.

Единый государственный реестр недвижимости

Продолжим рассматривать терминологию темы «участок без координат границ» и сейчас разберемся, что такое «Единый государственный реестр недвижимости» или ЕГРН. С 1 января 2017 года и на данный момент этот реестр является основным источником информации для Российской Федерации обо всей значимой недвижимости на территории государства. Учет земельных наделов, их оформление и переоформления в обязательном порядке подтверждаются выпиской из ЕГРН. На сегодняшний день стоимость услуги (справка, выписка и т.д.) для физических лиц составляет от 300 рублей, а для юридических – от 950 рублей.

Читать еще:  Цена эндопротезирования тазобедренного сустава где дешевле и лучше выполнять

Ответственность за ведение единого государственного реестра недвижимости с учетом прав владения, размежевания и составление кадастровых карт лежит на Федеральной службе Росреестра. Данная организация имеет центральный управляющий аппарат и множество филиалов, рассредоточенных по всей стране. Данные учреждения занимаются следующими работами:

  • ведет государственный реестр;
  • осуществляет прием и проверку заявлений от граждан и юридических лиц;
  • регистрирует земельные участки, как собственность физического или юридического лица;
  • выдает необходимые документы, подтверждающими право на владение, куплю, продажу или передачу земельного участка.

Права на владение земельным участком любой собственник может получить только после его регистрации в Росреестре, что подтверждается затребованной выпиской из ЕГРН. Для удобства учета каждому земельному участку присваивается кадастровый номер, используя который, можно найти его местоположение и узнать другие характеристики.

Участок без межевания

Формулировка «без координат границ», применяемая к тому или иному наделу земли, указывает на то, что на этом участке не осуществлялась процедура межевания. То есть, у вас есть собственность, но при этом вы не знаете, её конкретных размеров, поэтому не можете её продать, передать или оставить в наследство, хотя сами можете сажать там огород или разводить сад. Чаще всего, это может быть на нескольких соседних участках одновременно и хозяева определяют межу только условно, а иногда, если не пользуются землей, нет даже примерного разграничения. Такие участки могут появляться при распаде какого-либо садового или дачного кооператива, а также в виде советского наследия, если при этом не проводилось переоформление документов.

Тем не менее, все участки без координат границ получают кадастровые номера по упрощенному (условному) варианту размежевания. Такой подход значительно облегчает для выездной комиссии создание координат, по которым будет проходить рубеж двух наделов.

Примечание: следует отметить, что рано или поздно границы земельного участка придётся определять в рамках действующего Законодательства Российской Федерации. В таком случае, вне зависимости от того, по чьей вине была допущена задержка, что является нарушением, на собственника надела возлагается часть ответственности. То есть, вас могут оштрафовать.

Происходит в несколько этапов:

  • 1 этап. Заключается договор со специальной геодезической, лицензированной компанией.
  • 2 этап. Проводится межевание ЗУ.
  • 3 этап. Составляется межевой план.
  • 4 этап. Полученные сведения отправляются и вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Участок без координат границ: что это значит?

Такой участок – это владение у которого нет крайних точек, поэтому невозможно отделить его от общих или соседних.

Невозможно продать или сдать в аренду, построить на нем дом. Это может привести к судебным искам и не позволит получить кадастровый номер.

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем не менее, эту процедуру лучше провести, потому что иначе собственник рискует столкнуться в будущем с проблемами вплоть до утраты существенной площади участка. Как это происходит на практике? О чем нужно знать покупателям участка с неустановленными границами?

Рассказывает:

Ксения Ульянова,

старший юрист, руководитель практики Land Law Firm

З емельный участок становится объектом прав, если он обладает характеристиками, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Согласно действующему законодательству одной из таких характеристик является местоположение его границ (ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).

Границы участка могут быть:

  • фактические – это границы, определенные порядком пользования объектом и индивидуализированные на местности – межа, забор и др.,
  • юридические – это координаты характерных точек границ объекта, содержащиеся в ЕГРН. Их определяет кадастровый инженер в процессе межевания.

В идеале юридические и фактические границы участка должны совпадать, но на практике так бывает не всегда. Дело в том, что не все земельные участки ставились на кадастровый учет с указанием координат характерных точек границ. Собственники ставили ограждения и только потом, при уточнении юридических границ, выяснялось, что эти ограждения расположены вовсе не на границе участков.

Читать еще:  Договор эквайринга. образец заполнения и бланк 2021 года

Юридические границы имеют приоритет над фактическими. Только если в документах нет сведений о местоположении границ земельного участка, его границами считаются границы, существующие на местности более 15 лет (п. 10 ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

КЛЮЧЕВОЕ ПРАВИЛО МЕЖЕВАНИЯ

Границы участка, который проходит межевание, не должны пересекать границы соседнего земельного участка, который уже стоит на кадастровом учете с установленными границами.

П. 20 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Обязательно ли проводить межевание, если границы участка не определены?

Закон № 218-ФЗ требует обязательно проводить межевание земельного участка, если речь идет об образовании нового объекта прав. Однако это требование распространяется только на правоотношения, возникшие после 1 января 2017 года (п. 5 ст. 72 Закона № 218-ФЗ). То есть если сейчас собственник участка с неустановленными границами захочет провести какое-то кадастровое действие, например, разделить его, то не сможет этого сделать без уточнения границ исходного участка.

Если участок прошел кадастровый или технический учет по правилам ранее действовавшего законодательства, проводить кадастровый учет по новым правилам не нужно. Уточнять границы таких участков тоже необязательно, даже если сведений о них нет в ЕГРН. Такие участки называют ранее учтенными (ст. 69 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, по общему правилу собственники земельных участков не обязаны уточнять границы, но при желании могут это сделать. Для этого собственнику необходимо обратиться кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и дальнейшей регистрации изменений в ЕГРН.

В то же время отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка влечет за собой ряд правовых рисков.

Какие риски влечет покупка участка с неустановленными границами?

Юридически отсутствие координат границ участка не является препятствием в совершении сделок.

В ст. 26 Закона № 218-ФЗ перечислены основания для отказа в государственной регистрации прав на объект недвижимости. Этот перечень является исчерпывающим и в нем нет такого основания, как отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка.

Тем не менее, покупателям стоит быть настороже, потому что за отсутствием границ могут скрываться, в частности:

    расхождение по площади – когда покупатель думает, что приобретает участок определенной площади, а после определения границ выясняется, что его фактическая площадь значительно меньше,

В подобных случаях покупатель может обратиться в суд с требованиями:

  • признать договор незаключенным, поскольку нельзя точно определить его предмет, или
  • признать договор недействительным как заключенный под влиянием существенного заблуждения.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Компания приобрела участок рядом со своим магазином под заезд и парковку. По документам сведения о местоположении границ этого участка являются ориентировочными.

После покупки компания обратилась к кадастровому инженеру, чтобы тот установил границы приобретенного участка и вынес их в натуре. Кадастровый инженер не смог этого сделать, так как по указанному адресу уже был сформирован и поставлен на кадастровый учет с уточненными границами другой земельный участок. В дальнейшем определить фактическое расположение приобретенного участка не получилось.

Компания обратилась в суд с требованиями:

  • признать договор купли-продажи участка незаключенным по ст. 554 ГК РФ,
  • обязать продавца вернуть оплату.

Суды признали договор незаключенным, отметив следующее.

Из содержания договора невозможно однозначно сделать вывод о его предмете и определить, о продаже и передаче какого именно земельного участка договорились стороны, поскольку отсутствует описание местонахождения границ земельного участка. Данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости, нет ни в договоре, ни в акте приема-передачи.

При отсутствии в тексте договора указания на точное местонахождение земельного участка (границы участка), отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельного участка условие о предмете договора нельзя признать согласованным сторонами, а договор заключенным.

Почему собственнику стоит поторопиться уточнить границы участка?

Самой распространенной проблемой при отсутствии в ЕГРН сведений о границах участка являются споры с соседями по границам земельных участков, а также самовольному размещению строений, сооружений, иных объектов недвижимости на соседнем земельном участке.

Часто бывает, что после обращения к кадастровому инженеру собственник узнает, что «юридическая» площадь его объекта уменьшилась, потому что в первую очередь учитываются уже установленные в ЕГРН границы соседних земельных участков.

Читать еще:  Зубной техник – чем занимается что требуется от специалиста

В такой ситуации тот из соседей, кто первый поставил земельный участок на кадастровый учет «в границах», имеет преимущество, поскольку его смежник должен либо соглашаться с существующей границей, либо доказывать свою правоту в суде. Судебный процесс будет перспективным только в случае некорректной постановки соседнего участка на кадастровый учет (при наличии реестровой ошибки в сведениях о границах земельного участка).

Как собственнику участка с неустановленными границами защитить свои права?

Чтобы защитить свои права в споре о границах участка, правообладателю нужно требовать:

  • устранить реестровую ошибку, и
  • установить границы земельного участка.

При необходимости можно еще заявить требования о демонтаже забора, сносе построек и др. (Определение 3КСОЮ от 18.12.2019 № 88-1701/2019, Определение 1КСОЮ от 04.12.2019 № 88-916/2019).

Ответчиком по таким спорам будет собственник смежного земельного участка. Кадастровый инженер, подготовивший межевой план соседнего земельного участка, и Росреестр, внесший спорные сведения в ЕГРН, не являются надлежащими ответчиками.

Правообладатель земельного участка, границы которого не определены, должен доказать нарушение своего права. Это может быть либо отказ Росреестра в уточнении границ в связи с пересечением границ смежных земельных участков, либо заключение, подготовленное кадастровым инженером, о невозможности проведения кадастрового учета по той же причине.

Чтобы корректно определить границы смежных земельных участков, суд назначает землеустроительную экспертизу (Постановление 10ААС от 08.02.2018 по делу № А41-56073/16, Апелляционное определение Мосгорсуда от 16.03.2020 по делу № 33-8974/2020).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

При проведении экспертизы важно, чтобы эксперт не только подтвердил наличие реестровой ошибки и некорректность межевания земельных участков, но и предложил варианты, где установить новые границы спорных земельных участков. В противном случае у суда не будет возможности восстановить нарушенное право истца (Определение ВС РФ от 15.10.2019 № 9-КГ19-12, 2-62/2018).

Дополнительным доказательством в пользу позиции истца может быть нарушение процедуры постановки смежного участка на кадастровый учет. Например, ненадлежащее согласование границ земельного участка с соседями (отсутствие подписи в акте согласования границ).

Тем не менее, как самостоятельное доказательство этот довод не работает. В последнее время сформировалась позиция судов, согласно которой отсутствие подписи смежного землепользователя в листе согласования границ не является безусловным основанием для признания результатов кадастровых работ недействительными. Важен не только факт нарушения процедуры, но и правовые последствия такого нарушения — неправильное установление границы (Определение 7КСОЮ от 25.02.2020 по делу № 88–3066/2020).

На заметку

Как правило, размер налога и арендная плата за землю зависят от площади объекта. Если юридические границы участка не определены, не исключено, что его площадь меньше площади, зафиксированной в реестре. А значит, при неустановленных границах возможны ситуации переплаты налога и арендной платы.

Затраты

Услуги по установлению границ земельного участка предоставляются различными организациями, формирующими цены на свои услуги исходя из особенностей региона и категории земли. Раньше стоимость уточнения границ надела земли на местности рассчитывалась как произведение цены за единицу площади (сотка) участка, где необходимо произвести уточнение, на стоимость такого уточнения по региону.

То есть для большинства садовых, дачных и других участков, находящихся в личном пользовании, стоимость уточнения границ будет зависеть только от региона и компании-подрядчика.

Стоимость услуг по установлению границ в некоторых регионах РФ для наделов земли, площадь которых не превышает одного гектара:

  • Московская область — от 15000 р.
  • Ленинградская область — от 12000 р.
  • Кировская область — от 16000 р.
  • Челябинская область — от 6000 р.
  • Нижегородская область — от 5000 р.
  • Самарская область — от 4800 р.
  • Курганская область — от 6500 р.
  • Тюменская область — от 8000 р.
  • Пензенская область — от 7000 р.
  • Пермский край — от 7500 р.
  • Новосибирская область — от 10000 р.

Итак, установление границ земельных наделов позволяют устранить разногласия с соседями по поводу смежных границ, а также избежать многих юридических проблем при осуществлении сделок с земельным наделом. Работы по установлению границ поверхности земельного участка должен проводить лицензированный кадастровый инженер, а стоимость такой услуги будет зависеть от региона.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector