Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

К нежилым помещениям многоквартирного дома, по общему правилу, относятся помещения коммерческого использования: парикмахерские, аптеки, магазины, которые расположены на первом этаже дома. Оплата коммунальных услуг, которые оказываются в нежилых помещениях – прямая обязанность их собственников.

Если места общего пользования перешли в коммерческое использование, то общий процент МОП сокращается, а значит и размер квартплаты у жильцов снижается.

Порядок расчета услуг, оказываемых ЖКХ, изменился. В Постановлении Правительства №354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» указано, что каждый собственник нежилого помещения в МКД обязан заключить договор с коммунальными службами. Если ранее плата за обслуживание строения могла производиться в товариществе собственников жилья, то теперь это нужно делать напрямую в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Должно быть заключено несколько договоров с каждой организацией, в зависимости от того какие коммуникации проведены в нежилом помещении. Новые правила расчета застали врасплох владельцев недвижимости. Если отсутствует данный договор, то коммунальная плата рассчитывается на основе данных компании ЖКХ.

Ранее потребители заключали договоренность с управляющими компаниями или с ТСЖ, обслуживающими многоквартирный дом. Потребители, неосведомленные об изменениях, пропустили своевременную оплату. Из-за этого у них образовались задолженности.

Обратите внимание: в платежном документе разделены суммы оплаты за коммунальные услуги за помещение, находящееся во владении, и за места общего пользования.

Внесение изменений в соглашение об оплате

На товарищества собственников жилья, управляющие компании и жилищные кооперативы возлагается ответственность информирования обеих сторон о необходимости составления договора. То есть, поставить в известность потребителя об изменениях в порядке расчета и о новых обязательствах перед службами, поставляющими ресурсы.

Также должны проинформировать и ресурсоснабжающую организацию о наличии нежилых помещений в МКД с проведенными коммуникациями.

Исполнитель коммунальной услуги должен контролировать процесс оформления соглашения между потребителем и поставщиком. Обязательства перед управляющими компаниями действующие до внесения изменений, теряют свою силу.

Похожие вопросы

Арендуем помещение, которое находится в жилом доме.

Помещение — собственность комитета по управлению имуществом города. Есть счетчики на свет, воду (заключены отдельные договора с организациями, предоставляющими эти услуги). Управляющая компания принесла договор управления многоквартирным домом с перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества, требует заключить договор задним числом (с 1 августа 2012 года). Должны ли мы заключать договор составленный задним числом?

Многоквартирный дом 1 этаж нежилое помещение отдельный вход является ли лестница до входа в нежилое помещение общим имуществом.

Музыкантов Петр Владимирович,

Почетный адвокат России г. Ульяновск.

Дано ответов: 14549

Ответ от 24.07.2014 00:02 платить придется статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

[Жилищный кодекс РФ] [Статья 154]

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным дом

Стыдно должно быть адвокату: не 154 а 153 статьей ЖК РФ в этом случае нужно руководствоваться, Позор! Как не стыдно людей консультировать!

154 статья ЖК РФ

2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

В соответствии с данным положением собственник, вместе с оплатой за содержание и ремонт жилого помещения, производит оплату за работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

162 статья ЖК РФ

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Читать еще:  Возможно ли сделать ДНКтест на отцовство во время беременности

Согласно ст. 162 ЖК РФ собственник, за выполняемые работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обязан производить оплату.

1. Если собственник, согласно условиям ст. 154, производя оплату за ремонт жил. помещения, оплачивает за содержание и ремонт общего имущества, то должен ли он производить отдельную оплату по договору управления многоквартирным домом за содержание и ремонт общего имущества?

2. Плата, оговорённая в приведённом фрагменте ст. 162 – это та же плата, что и упомянутая в ст. 154 и которая является составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Или это разные платы, каждую из которых необходимо оплачивать?

Можно ли установить разный размер платы для жилых и нежилых помещений

Конституционный Суд РФ в Постановлении № 5‑П в 2018 году написал, что устанавливать разный размер платы можно, но при определённых условиях:

  • если закон не содержит императивного правила об одинаковом для всех собственников размере платы;
  • если установление разных размеров не приводит к различиям в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Часто собственники хотят установить нестандартный размер платы для собственников нежилых помещений. Собственники квартир хотят, чтобы владельцы нежилых платили больше, так как занимаются коммерческой деятельностью. Собственники нежилых хотят платить меньше, так как не пользуются частью услуг, входящих в содержание жилья.

Судебная практика по дифференцированной плате за содержание для жилых и нежилых помещений

Суды в целом не против утверждения разных размеров платы, но хотят видеть нормальное обоснование такому решению.

Споры с органами жилищного надзора

✔ Дело № А50 – 35220/2018 (дошло до Верховного Суда РФ)

Суд признал незаконным предписание Инспекции Государственного жилищного надзора Пермского края о перерасчете платы.
Собственники дома под управлением УК приняли на собрании решение о том, что нежилые помещения должны платить больше, так как от коммерческой деятельности остается много отходов, что влечет больше затрат на дворника.
Суд указал, что решение общего собрания не признано недействительным, является для управляющей организации обязательным, и она молодец, что его исполняет.

✔ Дело № А56 – 70620/2019

Суд также признал незаконным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Ей не нравились начисления собственнику нежилого помещения. Общее собрание ранее решило установить дифференцированный размер платы за содержание и обслуживание контейнерной площадки для собственников жилых и нежилых помещений («собственники нежилых помещений дополнительно производят оплату за содержание и обслуживание контейнерной площадки из расчета 1 куб. м»).
Суд пришёл к выводу, что собственнику нежилого помещения всё начисляется согласно решению общего собрания, поэтому нарушений нет.

Споры об оспаривании решений общих собраний об утверждении разного размера платы

✔ Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7538/2020

Собственнику отказали в признании решения общего собрания недействительным.
Плата за работы и услуги по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД для собственника нежилого пристроенного помещения была установлена в два раза ниже, чем для других собственников помещений, в том числе нежилых.
Суды решили, что дифференциация законна, так как нежилое помещение располагалось «в пристройке, не имеющей с основным зданием общей крыши, общих стен, кроме одной, общего входа, общего лифтового хозяйства, и большую часть работ в связи с этим по содержанию своего имущества осуществляет самостоятельно, без помощи управляющей компании, что прямо не запрещено жилищным законодательством для собственников помещений, а потому оплачивает только те услуги по содержанию своего имущества, которые ей оказывает управляющая компания».

✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 49893/2018

Суд отказал в признании решения собрания недействительным.
В доме с ТСЖ была повышена плата для нежилых помещений, так как оказание коммерческих услуг ведёт к большей эксплуатации общедомового имущества.

✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 43676/2019

Суд признал законным установление платы за содержание машино-места в большем размере, чем размер платы собственников жилых и нежилых помещений за содержание и текущий ремонт.
По мнению суда, плата за обслуживание паркинга основана на расчетах, заложенных в смету, а дифференцированный подход к собственникам машино-мест применен с учетом различного назначения помещений.

Читать еще:  Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

✖ Апелляционное определение Саратовского облсуда по делу № 33 – 9342/2019

Суд признал недействительным решение общего собрания членов ТСЖ.
На собрании утвердили разные размеры платы для жилых и нежилых помещений из-за необходимости ремонта кровель нежилых встроенно-пристроенных помещений.
Суды решили, что такая дифференциация не является разумной, так как в этом случае расходы на ремонт крыши возлагаются исключительно на собственников нежилых помещений, хотя крыши являются общедомовым имуществом, бремя расходов на содержание которого несут все собственники.

✖ Дело № А32 – 43480/2018

Решение собрания признали недействительным.
В доме утвердили дополнительную плату для нежилых помещений по содержанию места для вывоза мусора, однако ТСЖ не обосновало мотивы дифференциации платы.

Споры о взыскании платы с собственников нежилых помещений

✔ Дело № А56 – 94576/2017

Суд удовлетворил требования ТСЖ о взыскании долга за ЖКУ. Нежилые помещения платили больше из-за того, что число посетителей нежилых помещений больше посетителей квартир, что увеличивает нагрузку на службу консьержей и объем их услуг.

✔ Дело № А56 – 69082/2019

ТСЖ также успешно взыскало задолженность, рассчитанную из повышенного размера платы для нежилого помещения.

Чем обосновываются тарифы на «коммуналку»?

Определение тарифов на коммунальные услуги – прерогатива органов местного самоуправления, которые обосновывают их с помощью данных независимой экспертизы. Для расчетов потребителей с ресурсопоставляющими организациями эти величины применяются только после их утверждения специальной энергетической комиссией, имеющей аккредитацию Госстроя РФ.

В себестоимости коммунальных услуг значительную долю составляют затраты на покупные энергоресурсы. Для обеспечения услуг теплоснабжения процентное соотношение статей калькуляции следующее:

  • затраты на разные виды топлива – около 35%;
  • расходы за используемую электрическую энергию ≈ 9–10%;
  • затраты на зарплату (с отчислениями) – около 15%.

Структура затрат на водоснабжение выражается, соответственно, величинами ≈ 20%, 18–20%, 15%. В ее состав включают и доходную составляющую, которая для всех коммунальных услуг закладывается на уровне примерно 5%.

Главная причина повышения тарифов на «коммуналку» – рост цен на газ, электричество, воду, тепло, являющийся результатом увеличения уровня инфляции. Пересмотр тарифов согласно федеральному законодательству должен происходить не чаще, чем одинажды в год.

Как стать владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме

Нередко возникает такая проблема, что покупатель помещения есть, а кто его будет продавать – непонятно. В такой ситуации стоит ориентироваться на выписку из ЕГРН, так как получить ее может любой человек и уже исходя из этого совершать какие-то конкретные действия. Всего существует три основных варианта. Рассмотрим их все.

Это важно знать: Чем отличается общежитие от коммунальной квартиры

Выкуп

Самая простая схема. У помещения есть конкретный собственник: физическое или юридическое лицо. Чаще всего это застройщик. У него можно прямо выкупить то или иное помещение, после чего перестроить его и использовать для своих целей. Например, для создания того же магазина.

Особенно актуален этот вариант в том случае, если помещение находится на первом этаже и изначально планировалось для коммерческой деятельности. Подобное нередко встречается в современных новостройках.

Приватизация

Этот вариант более актуален для старых домов. Многие помещения в них могут принадлежать государству/муниципалитету. Как следствие, чтобы оформить на них право собственности, сначала их нужно приватизировать. Сделать это достаточно сложно. Более того, в отличие от жилой недвижимости, приватизация нежилых помещений – это платная процедура.

Стоимость объекта может быть несколько меньше, чем его цена на рынке, но это не обязательное правило. На практике, большая часть таких помещений уже приватизирована с целью дальнейшей перепродажи по рыночной цене или использования в личных целях.

Вывод из жилого фонда

Этот вариант на данный момент является очень распространенным. Компания или индивидуальный предприниматель выкупает жилую квартиру, расположенную на первом этаже, после чего меняет ее статус, превращая жилую недвижимость в нежилую. Для этого ему нужно получить согласия большей части собственников квартир в МКД и, что очень важно, абсолютно всех соседей, чьи помещения прямо прилегают к целевому объекту.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Обязанности собственников нежилых помещений

По закону собственник нежилого помещения несет за него ответственность. Он должен выполнять обязательства, предусмотренные законами:

  1. Использовать объект по целевому назначению. Если документы оформлены на продуктовый магазин, нельзя вместо него открыть кафе.
  2. Соблюдать местный закон о тишине. В регионах разные часы тишины, но в большинстве случаев организации в МКД должны закрываться не позднее 23.00 и открываться не раньше 07.00 час.
  3. Установить счетчики на водоснабжение, электричество, газоснабжение.
  4. Своевременно оплачивать коммунальные услуги.
  5. Заключить с организацией договор на вывоз мусора, и своевременно его утилизировать.
  6. Соблюдать требования пожарной безопасности к нежилым помещениям, санитарно-гигиенические требования.
  7. Не нарушать интересы жильцов МКД.
  8. Обеспечивать сохранность общедомового имущества.
  9. Заключить договор о поставке коммунальных услуг с ТСЖ или ресурсоснабжающими организациями.
  10. Согласовывать перепланировку, переустройство, реконструкцию с жильцами и администрацией.
Читать еще:  Ходатайство о приобщении документов к материалам дела образец

Могут быть и другие обязательства в зависимости от региона и вида деятельности.

Текущий ремонт в МКД для нежилого помещения

Хотелось бы мне данной публикацией обрадовать всех собственников нежилых помещений — но увы, закон и судебная практика не позволяют этого сделать. Оплачивать содержание общего имущества в доме — это обязанность, прописанная в ЖК РФ. Даже если у собственника помещения есть прямые договоры на поставку холодного, горячего водоснабжения, воды, электричества.

Смысл статей 39, 158 в ЖК РФ, предписывающей собственникам общего имущества нести бремя расходов по содержанию имущества пропорционально их доле — однозначно понятен. Нельзя быть частью многоквартирного дома и ничего не вкладывать в его содержание. Главное, о чем следует знать, плата для нежилых помещений не может быть выше платы, установленной для обычных жильцов . Об этом еще в 98 году говорил Конституционный суд.

Если общим собранием собственников МКД было принято решение о взымании с нежилых помещений повышенного размера взносов — решение собрания можно успешно оспорить в суде. Поэтому я рекомендую собственникам нежилых помещений не пропускать годовые собрания МКД — именно на них принимаются важные решения. В том числе выражать на них свою волю путем голосования. Если же собрание пропущено — запросить в УКТСЖ протокол для ознакомления.

А если я не являюсь членом ТСЖ или у меня нет договора с УК?

Значит вы не будете оплачивать членские взносы, но плату на содержание общего имущества вносить все равно обязаны. Принципиального значения не имеет являетесь вы членом ТСЖ или нет, заключен договор с управляющей компанией или нет. Кстати, даже если вы производили расходы по ремонту общего имущества МКД, например, улучшили территорию, отремонтировали козырек входной группы и так далее — это не является уважительной причиной не оплачивать текущий ремонт. Об этом как то высказывался Президиум ВАС.

А если я вообще не пользуюсь общим имуществом дома, имею отдельный вход, у меня свой договор на вывоз мусора?

Пока существует минимальный перечень услуг УК — до тех пор плата за эти услуги будет законна. Вывоз ТБО входит в графу содержание общего имущества — поэтому суд признает законным начисление данной платы. И даже если помещение совершенно изолировано от МКД, у него своя лестница, вход и прочее — все равно платить придется. Вот практика совсем свежая. И вот здесь суд приводит подробное обоснование позиции.

Можно ли снизить размер платы?

Как я указывала выше, это можно сделать в случае, если УКТСЖ установила плату для нежилых помещений выше, чем для физ лиц. Кстати, такие случаи довольно распространены и почему то мало кто оспаривает незаконные начисления. Видимо, срабатывает привычка — если счет выставлен, значит все правильно.

Также плату можно снизить если в счет включены расходы на услуги, которые УК по факту не оказывает. Например, УК или ТСЖ включает в счет холодную воду — хотя у нежилого помещения есть прямой договор с Водоканалом. Но! Речь НЕ идет о расходах на ОДН — этот платеж обязателен и теперь он вносится управляющей компании, а не ресурсоснабжающей. Об этом я написала здесь.

Ну и конечно, плату можно снизить или вовсе не вносить, если управляющая компания или товарищество не выполняют свои обязанности. Факт невыполнения услуг должен фиксироваться актами. Нельзя просто прекратить оплату потому что «управляющая компания не подметает крыльцо». Как составить такой акт я напишу в другой статье.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector