Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений
Можно ли утвердить разные тарифы для собственников помещений в нежилом здании
Верховный суд РФ разъяснил, в каком случае разные тарифы по обслуживанию здания будут обоснованными.
Собственники нежилых помещений в Бизнес-центре Москвы приняли решение об утверждении новых тарифов на оказание услуг по управлению и обслуживанию здания. Владельцы пришли к выводу, что стоимость содержания помещений должна исходить из категории помещения. Так, например, для обслуживания 1 кв. м. апартаментов была уставлена плата в 910 руб./год, а офисного помещения — 2100 руб./год. ООО «Волга Эстейт» — владелец нежилого помещения — посчитало такое решение незаконным и обратилось в арбитражный суд.
Общество просило признать решение собрания недействительным (дело №А40 – 146513/19)
Организация указывала на необоснованное применение различных тарифов: отсутствуют критерии разделения помещений на категории и обоснование дифференцирования.
Арбитражный суд города Москвы отказал истцу. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения и созыва общего собрания, а сам истец знал о порядке определения тарифов, которые в течение длительного времени существенно не изменялись.
Апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили иск. Ответчик не указал основания, позволяющие установить различную плату за содержание помещений. В связи с этим решение общего собрания признали недействительным:
«в решении общего собрания не приведено надлежащее обоснование определения тарифа, а также мотивы выбора критериев (выбор критериев не должен быть произвольным). Дифференциация размеров платежей привела к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений (ст. 158 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491)».
Вышестоящая инстанция также признала решение недействительным, указав на теоретическую возможность установления различных тарифов
В декабре 2020 года судья Верховного Суда РФ подтвердил обоснованность апелляционного и кассационного постановлений (Определение № 305-ЭС20 – 19818):
«как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений (Постановления от 06.06.2000 г. № 9‑П, от 10.04.2003 г. № 5‑П и др.);
вместе с тем конституционный принцип равенства не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права, однако такие различия не могут быть произвольными и должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов (Постановление от 27.04.2001 г. № 7‑П, Определение от 14.12.2004 г. № 451‑О и др.)».
Таким образом, что дифференциация тарифов для собственников помещений возможна, но должна быть обоснована. В обратном случае решения собраний могут быть признаны незаконными.
Про дифференциацию размеров платы в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме можно почитать наше обобщение судебной практики.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.
Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.
В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.
Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.
Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?
Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?
Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений
Актуальный вопрос изучил Верховный суд — сколько должен платить за ЖКХ гражданин, обитающий в апартаментах? Вопрос не праздный. Сегодня реклама продажи помещений, которые в старые времена назывались чердачными, а ныне элегантно именуются апартаментами, бьет все рекорды. Новое жилье — недешевое удовольствие, а вот помещение под крышей хоть и не совсем привычно, зато стоит в разы дешевле. А значит, имеет стабильный спрос.
От юридического статуса жилья зависят и правила расчета коммунальной платы. Фото: Reuters
Но в более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы и застройщики — апартаменты не считаются жилым помещением. И это создает некие трудности.
Вот с такими проблемами столкнулась собственница апартаментов в Рязани. Она вынуждена была пойти в суд с иском к управляющей компании. По мнению истицы, тариф, который был ей выставлен, сильно завышен. Гражданка просила суд признать тарифы по оплате содержания жилья и за электроэнергию незаконными и обязать управляющую компанию сделать перерасчет.
Здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус нежилого, то есть это не многоквартирный дом. Собственники нежилых помещений в этом доме собрались и проголосовали за управляющую компанию. Но на этом собрании они не проголосовали за условия договора с коммунальщиками. Через пару месяцев жильцы попытались собраться еще раз и утвердить плату за содержание квадратного метра апартаментов, но кворума не получилось — решение так и не приняли.
Так дом и остался без утвержденного договора с коммунальщиками. Нашей истице в конце года управляющая компания выставила счет за содержание жилья и за электроэнергию. Платить долг гражданка отказалась и пошла в суд. Там она заявила, что тариф незаконный, так как нет «оформленного волеизъявления собственников», а у нее самой нет договора с управляющей компанией. Да и выставлять такой тариф коммунальщики не имели права, так как они — не энергоснабжающая или энергосбытовая организация. А еще истица заявила, что когда-то поселок, на территории которого расположено здание, был включен в состав города Рязани, но жителям поселка тогда пообещали сохранение льгот сельских жителей.
По мнению истицы, раз ее апартаменты предназначены «для временного проживания», а не для ведения бизнеса, то для нее тарифы должны быть как для сельчан — с понижающим коэффициентом.
Местный районный суд, а позже и областной согласились с истицей частично и обязали управляющую компанию сделать перерасчет платы за содержание жилья. В перерасчете платы за электроэнергию отказали. Но теперь коммунальщики не согласились с этим вердиктом и пошли в Верховный суд. Там дело изучили и с решением рязанских коллег не согласились.
В материалах дела Верховный суд увидел следующее: апартаменты, то есть нежилое помещение истицы, находятся в едином оздоровительном комплексе с красивым названием, который обслуживает ответчик — управляющая компания. Договор с коммунальщиками подписал еще застройщик. В договоре сказано, что он должен действовать до того момента, как собственники подпишут договор с какой-либо другой специализированной организацией или на общем собрании собственников найдут другой способ управления.
Местные суды решили, что действующий договор общее собрание не принимало, значит, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. Верховный суд с выводом коллег не согласился. Он напомнил, что по Жилищному кодексу относится к жилым помещениям квартира, ее часть или комната. А истица владеет нежилым помещением в нежилом здании. По Гражданскому кодексу (статья 210) собственник несет бремя содержания своего имущества. Был специальный пленум Верховного суда (№25 от 23 июня 2015 года), на котором рассматривался вопрос, касающийся собственников помещений в нежилых зданиях. Там сказано следующее: общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. Плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества. И эти платежи должны быть «достаточными для финансирования услуг и работ по поддержанию дома в нормальном состоянии». Верховный суд подчеркнул: местные суды в нашем споре применили тариф для нормального жилья со всеми удобствами. А истица — собственник нежилого помещения в нежилом здании. Так что тарифы для квартир здесь применять нельзя, так как перечень услуг для жилого и нежилого помещения разный. А тарифы для нежилого помещения органы местного самоуправления не устанавливают.
В более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы
Местный суд должен был сделать следующее: раз общее собрание жильцов не решило вопрос с размером платы за содержание помещений, то именно суд должен был установить, какой был сделан коммунальщиками объем работ в здании, сколько оказано услуг и насколько они экономически обоснованны. Поэтому дело владелицы апартаментов Верховный суд велел пересмотреть.
Комментарии доступны только зарегистрированным на сайте
В силу п. 3 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие и члены их семей до получения жилых помещений регистрируются по месту жительства, в том числе по их просьбе по адресам воинских частей. В случае отсутствия указанных жилых помещений воинские части арендуют жилые помещения для обеспечения военнослужащих и совместно проживающих с ними членов их семей или по желанию военнослужащих ежемесячно выплачивают им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилых помещений в порядке и размерах, которые определяются Правительством Российской Федерации, указывает Верховный Суд. В случае, если по какой-то причине обеспечить военнослужащего и его семью жильём невозможно, выплачивается компенсация за съём жилья.
Верховный Суд подчеркнул, что условием выплаты военнослужащим денежной компенсации является необеспеченность их жилыми помещениями по месту военной службы, включение в списки на предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда, отсутствие возможности предоставить им такие жилые помещения и волеизъявление о желании реализовать свои жилищные права путем получения денежной компенсации. Так, решая вопрос о наличии оснований для взыскания с военнослужащего денежной компенсации в качестве неосновательного обогащения юридически значимым обстоятельством является вопрос о его соответствии приведенным выше условиям выплаты названной компенсации.
ВС РФ обратил внимание на то, что в материалах дела отсутствую документы, подтверждающие проживание военного в ином месте и отказ от получения жилого помещения от командования. Нижестоящие инстанции по каким-то причинам не обратили на данный факт внимания, что даёт основание для отмены вынесенного решения и направление дела на новое рассмотрение.
Заключение мирового соглашения
Стороны вправе заключить мировое соглашение на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта, которое утверждается арбитражным судом (ст. 139 АПК РФ).
Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.
Согласно ст. 141 АПК РФ вопрос об утверждении мирового соглашения рассматривается арбитражным судом в судебном заседании в срок, не превышающий месяца со дня поступления в арбитражный суд заявления о его утверждении.
По результатам рассмотрения вопроса об утверждении мирового соглашения арбитражный суд выносит определение (п. 5 ст. 141 АПК РФ).
Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений
Актуальный вопрос изучил Верховный суд – сколько должен платить за ЖКХ гражданин, обитающий в апартаментах? Вопрос не праздный.
Сегодня реклама продажи помещений, которые в старые времена назывались чердачными, а ныне элегантно именуются апартаментами, бьет все рекорды.
Новое жилье – недешевое удовольствие, а вот помещение под крышей хоть и не совсем привычно, зато стоит в разы дешевле. А значит, имеет стабильный спрос.
Но в более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы и застройщики – апартаменты не считаются жилым помещением. И это создает некие трудности.
Верховный суд объяснил правила перепланировки жилья
Вот с такими проблемами столкнулась собственница апартаментов в Рязани. Она вынуждена была пойти в суд с иском к управляющей компании. По мнению истицы, тариф, который был ей выставлен, сильно завышен. Гражданка просила суд признать тарифы по оплате содержания жилья и за электроэнергию незаконными и обязать управляющую компанию сделать перерасчет.
Здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус нежилого, то есть это не многоквартирный дом. Собственники нежилых помещений в этом доме собрались и проали за управляющую компанию.
Но на этом собрании они не проали за условия договора с коммунальщиками.
Через пару месяцев жильцы попытались собраться еще раз и утвердить плату за содержание квадратного метра апартаментов, но кворума не получилось – решение так и не приняли.
Правовые аспекты ЖКХ эксперты “РГ” разъясняют в рубрике “Юрконсультация”
Так дом и остался без утвержденного договора с коммунальщиками. Нашей истице в конце года управляющая компания выставила счет за содержание жилья и за электроэнергию. Платить долг гражданка отказалась и пошла в суд.
Там она заявила, что тариф незаконный, так как нет “оформленного волеизъявления собственников”, а у нее самой нет договора с управляющей компанией. Да и выставлять такой тариф коммунальщики не имели права, так как они – не энергоснабжающая или энергосбытовая организация.
А еще истица заявила, что когда-то поселок, на территории которого расположено здание, был включен в состав города Рязани, но жителям поселка тогда пообещали сохранение льгот сельских жителей.
По мнению истицы, раз ее апартаменты предназначены “для временного проживания”, а не для ведения бизнеса, то для нее тарифы должны быть как для сельчан – с понижающим коэффициентом.
Местный районный суд, а позже и областной согласились с истицей частично и обязали управляющую компанию сделать перерасчет платы за содержание жилья. В перерасчете платы за электроэнергию отказали. Но теперь коммунальщики не согласились с этим вердиктом и пошли в Верховный суд. Там дело изучили и с решением рязанских коллег не согласились.
Вступили в силу новые правила для “обманутых дольщиков”
В материалах дела Верховный суд увидел следующее: апартаменты, то есть нежилое помещение истицы, находятся в едином оздоровительном комплексе с красивым названием, который обслуживает ответчик – управляющая компания.
Договор с коммунальщиками подписал еще застройщик.
В договоре сказано, что он должен действовать до того момента, как собственники подпишут договор с какой-либо другой специализированной организацией или на общем собрании собственников найдут другой способ управления.
Местные суды решили, что действующий договор общее собрание не принимало, значит, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. Верховный суд с выводом коллег не согласился. Он напомнил, что по Жилищному кодексу относится к жилым помещениям квартира, ее часть или комната.
А истица владеет нежилым помещением в нежилом здании. По Гражданскому кодексу (статья 210) собственник несет бремя содержания своего имущества. Был специальный пленум Верховного суда (№25 от 23 июня 2015 года), на котором рассматривался вопрос, касающийся собственников помещений в нежилых зданиях.
Там сказано следующее: общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. Плата устанавливается в размере , обеспечивающем содержание общего имущества.
И эти платежи должны быть “достаточными для финансирования услуг и работ по поддержанию дома в нормальном состоянии”. Верховный суд подчеркнул: местные суды в нашем споре применили тариф для нормального жилья со всеми удобствами. А истица – собственник нежилого помещения в нежилом здании.
Так что тарифы для квартир здесь применять нельзя, так как перечень услуг для жилого и нежилого помещения разный. А тарифы для нежилого помещения органы местного самоуправления не устанавливают.
В более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы
Местный суд должен был сделать следующее: раз общее собрание жильцов не решило вопрос с размером платы за содержание помещений, то именно суд должен был установить, какой был сделан коммунальщиками объем работ в здании, сколько оказано услуг и насколько они экономически обоснованны. Поэтому дело владелицы апартаментов Верховный суд велел пересмотреть.
Здравствуйте! Меня зовут Олег. На страницах своего журнала я собираю интересную и любопытную информацию из разных источников в интернете, обрабатываю, проверяю и выкладываю. Если вы видите ошибки и неточности, то напишите о них в комментариях, в группе ВК или Одноклассниках. Также, я всегда отвечу на любые вопросы. Задавайте их на соответствующей странице вверху сайта.
Банкротство и взыскание долгов
Обзор затрагивает и проблемы банкротства во время пандемии. Если подмораторный должник решил заявить о своей ликвидации в течение действия моратория на банкротство, то иммунитет с него снимается и кредиторы вправе инициировать процедуру, указывает ВС. Таким образом, «само по себе отнесение ликвидируемого должника к числу лиц, на которых распространяется действие моратория, не является препятствием для подачи кредитором заявления о признании должника банкротом». Более того, ликвидатор такого должника обязан обратиться за признанием того банкротом при наличии признаков несостоятельности.
ВС объясняет, что мораторий направлен на защиту пострадавших из-за пандемии должников с целью дать им возможность «вернуться к нормальной хозяйственной деятельности», но при ликвидации речь об этом не идет.
По истечении срока моратория, чтобы обанкротить подпавших под него должников, кредиторы будут обязаны вновь разместить уведомление о намерении признать лицо банкротом за 15 дней до соответствующего обращения в суд, даже если они публиковали такое уведомление ранее.
Для подмораторных должников, поясняет ВС, приостанавливается начисление не только неустоек по требованиям, возникшим до введения моратория, но и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса (за нарушение исполнения денежных обязательств).
Также ВС обратил внимание на следующий пробел. Закон предусматривает приостановление исполнительного производства на время моратория, чтобы приставы не могли обратить взыскание на имущество должника, включенного в мораторный список. Но при этом у кредиторов остается возможность направить исполнительный лист на взыскание долга непосредственно в банк, где открыты счета должника.
ВС разъясняет, что введение моратория означает невозможность любого принудительного взыскания с подмораторных должников — не только через приставов, но и через кредитные организации.
Юристы приветствуют возможность инициирования кредиторами банкротства ликвидируемых лиц из мораторного списка. Андрей Набережный отмечает, что кредиторы получают возможность не только обанкротить подмораторных должников, но и привлечь к субсидиарной ответственности их руководителей, так как послабления работают лишь в случае продолжения деятельности лица из списка. При этом, добавляет юрист, ВС, по сути, возлагает на банки обязанность контролировать наличие ограничений в отношении клиентов: «Если банк спишет деньги с компании, которая находится под мораторием, то с него можно будет взыскать убытки. Обзор закрыл потенциальную лазейку получения денег через банк, которую могли использовать недобросовестные кредиторы».
Впрочем, не все юристы поддерживают полный запрет на взыскание с подмораторных должников. Дмитрий Базаров полагает, что ВС мог бы сделать здесь исключения:
«Очевидно, что существуют категории требований, которые в силу своей природы не должны подпадать под такие ограничения, например требования о возмещении вреда жизни и здоровью».
Разъяснения ВС, по мнению юристов, помогут гражданам и бизнесу отстаивать свои интересы в судах, но не стоит ожидать, что это решит все вопросы. «В любом случае стороны арендных, кредитных и иных отношений будут устанавливать новый формат отношений в переговорном порядке с учетом положений конкретных договоров и сложившейся деловой практики»,— предупреждает господин Базаров. Многое, по его мнению, будет зависеть от качества и обязательности нормативного регулирования уполномоченных органов, а также от локального регулирования конкретного игрока рынка, например туроператора, банка и других.
