Статья 147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья

В своей время старый закон ТСЖ был отличным. Фактически он действовал 10 лет, если сравнивать с новой правовой системой, то это очень долго. В основе правового регулирования лежало понятие кондоминиума.

Кондоминиум – это владение каким-либо объектом совместно. Это может быть дом или любое недвижимое имущество, жилье.

Федеральный закон приняли в основе его лежала 291 статья, второй пункт ГК РФ (⇒ скачать ⇐). В нем ест указание на то, что ТСЖ это организация некоммерческого характера. Создана она и действует благодаря закону о товариществах собственников жилья.

Обязанности товарищества собственников жилья

Обязанности ТСЖ содержатся в 138 статье и разделе VII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса. Товарищество собственников жилья должно:

Исполнять требования жилищного законодательства РФ, нормативно-правовых актов, устава ТСЖ.

Управлять многоквартирным домом и нести ответственность:

за содержание и ремонт общего имущества (своими силами или заключая договор с соответствующими организациями);

за предоставление коммунальных услуг;

за готовность и состояние инженерных систем.

на управление многоквартирным домом;

об оказании коммунальных услуг;

о содержании общего имущества ТСЖ и ее членов;

на обслуживание и содержание дома с собственниками, которые не входят в товарищество.

Исполнять обязательства по заключенным договорам самим и контролировать выполнение обязательств по договорам сторонними организациями.

Предоставлять ресурсоснабжающим организациям данные по индивидуальным и общедомовым счетчикам для начисления платы (подробнее о видах приборов учета).

Следить за качеством и непрерывностью подачи воды, газа, света и т.д.

Принимать заявки о некачественных услугах или длительных перебоях с поставкой ресурсов, взаимодействовать с ресурсоснабжающей организацией и способствовать решению проблем. При необходимости предоставлять доступ к общему имуществу для ресурсоснабжающих организаций.

Обеспечивать в соответствии с требованиями санитарное и техническое состояние дома.

Обеспечивать исполнение собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества.

Обеспечивать соблюдение прав и интересов собственников.

Представлять интересы собственников помещений по управлению общим имуществом, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Вести реестр членов товарищества. Ежегодно направлять копию реестра в органы жилищного контроля. Также информировать данные органы об изменениях в уставе ТСЖ.

Прочие права и обязанности ТСЖ регламентируются уставом организации и иными учредительными документами. Перечень требований рассматривается на общем собрании жителей в соответствии со статьями 44-48 ЖК РФ.

С какого момента ТСЖ приступает к управлению домом?

Когда собственники отказываются от управляющей организации и создают товарищество собственников жилья (недвижимости), то часто сталкиваются с проблемой: управляющая организация не уходит с дома, не подаёт заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Возникает вопрос – можно ли управлять домом, пока он числится в лицензии управляющей организации или ждать решения органа жилищного надзора. Последний вариант займёт кучу времени, появится новый протокол по выбору старой компании, и ситуация станет еще более запутанной. Опасность для товарищества в том, что начисление платы до внесения изменений в реестр лицензий могут признать незаконным, особенно если управляющая организация также будет выставлять платёжки.

Как-то ко мне обращался подписчик моего телеграм канала с подобным вопросом, и я, не изучая практику судов, набросала такую таблицу рисков:

Теперь в картотеке арбитражных дел попалось несколько решений по похожим ситуациям, и настала очередь заметки по этой теме. Результат рассмотрения споров разный, но начало везде одинаковое – предписание органа жилищного надзора о незаконных начислениях платы товариществом.

Дело № А71 – 2101/2019, Определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС20 – 12908

ТСЖ «Азина, 134» успешно оспорило предписание Главного управления по государственному надзору Удмуртской Республики. От товарищества требовали вернуть жильцам собранные деньги за тот период, когда дом значился в лицензии управляющей организации.

Собственники в июне 2018 года создали товарищество, уведомили управляющую компанию о смене способа управления. Управляющая организация не обращалась в орган жилищного надзора с заявлением о расторжении договора управления, поэтому административный орган не спешил внести изменения в реестр лицензий. ТСЖ тем временем заключало договоры, необходимые для управления домом – на вывоз отходов, аварийно-диспетчерское обслуживание, приём платежей и т. д.

Товарищество даже жаловалось в Управление на удержание компанией технической документации, однако вместо помощи чуть позже получило предписание. Управление считало незаконным сбор платы за жилое помещение и коммунальные услуги и требовало вернуть начисленное за 3 месяца работы товарищества обратно жильцам.

Суды встали на сторону ТСЖ: решение собрания о создании товарищества было признано судами общей юрисдикции законным; старую компанию уведомили о расторжении договора как положено, товарищество фактически приступило к управлению домом, следовательно, в спорный период правомерно выставляло квитанции собственникам.

В удовлетворении всех жалоб органа жилищного надзора было отказано:

• «вопреки позиции управления обязанность товарищества по управлению МКД в этом случае возникла с момента принятия общим собранием решения об избрании способа управления МКД – управление товариществом, соответствующим обстоятельством определяется и момент прекращения правоотношений по управлению МКД управляющей организацией».

Похожий спор выиграло ТСН «Дружный дом» в споре с Государственной жилищной инспекцией города Москвы (дело № А40 – 232426/19 – 130-1754, Постановление Арбитражного суда Московского округа). Там также признали незаконными требования надзорного органа о возвращении жильцам денег, собранных почти за 2 года – период, пока дом значился в лицензии управляющей организации, фактически домом не управлявшей.

Дело № А33 – 22557/2019, Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2020 № 302-ЭС20 – 17802

ТСН «ТСЖ Белая стрела» из Красноярска проиграло Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Та требовала устранить нарушение в виде начислений собственникам помещений в доме, который в момент выставления спорной платы находился под управлением управляющей организации. Период незаконных начислений составил 4 месяца.

Суды пришли к выводу о законности предписания «из-за отсутствия у товарищества правовых оснований для выставления платы за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений МКД в спорный период, поскольку управление домом осуществляла в этот период управляющая компания, оказывая услуги собственникам помещений, а товарищество в установленном для этого порядке не приступило к предоставлению коммунальной услуги».

Это предписание было повторным, и суды учли свои предыдущие решения по другому спору с тем же ТСН, где оценивалась первоначальное предписание (дело №А33 – 550/2019, Определение от 4 марта 2020 г № 302-ЭС20 – 382):

Товарищество ссылалось на то, что недобросовестное и незаконное поведение ресурсоснабжающих организаций, уклонившихся без законных оснований от заключения договоров ресурсоснабжения, не может служить основанием для лишения товарищества статуса исполнителя коммунальных услуг в отношении спорного дома, а также обусловленного этим статусом права направлять собственникам платёжные документы.

Суды отклонили эти доводы и указали:

• Нет доказательств того, что данные управляющие компании были исключены из реестра лицензий.
• Товарищество не представило подтверждение того, что обращалось в Службу с заявлением о внеплановой проверке.
• Указание суда апелляционной инстанции на то, что без соответствующих изменений в реестр лицензий товарищество не имело правовых оснований осуществлять управление домом, относится к требованиям статьи 161 Жилищного кодекса РФ о том, что МКД может управлять только одна управляющая компания. Такое право возникает у товарищества при принятии решения о выборе способа управления товариществом собственников жилья и осуществлении государственной регистрации товарищества.
• Вместе с тем, поскольку у товарищества отсутствуют договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, то оно не вправе было выставлять счета собственникам помещений, так как не оказывало коммунальные услуги.
• Управляющие компании не прекращали деятельность по управлению спорным домом, имели договоры с ресурсоснабжающими организациями, следовательно, между товариществом и ресурсоснабжающими организациями не могли возникнуть фактические правоотношения. То есть коммунальные услуги товариществом в спорный период года не оказывались, в то время как только исполнитель услуг имеет право требовать плату за потребление собственниками помещений коммунальной услуги.

Таким образом, товариществам в аналогичных ситуациях важно доказать фактическое управление домом, наличие статуса исполнителя коммунальных услуг.

Последнее особенно сложно, так как ресурсоснабжающие организации едва ли захотят заключать договоры, пока в реестре лицензий дом числится за управляющей организацией, которая вдобавок удерживает техническую документацию на многоквартирный дом. Суды хоть и признают право управления товариществом с момента его регистрации (в отличие от инспекций), могут ожидать от товариществ трудновыполнимого (как в последнем примере).

Информация об обязанностях товарищества

Согласно нормам ЖК (это статья 138), это юридическое лицо обязано:

• на должном уровне управлять домом;
• обеспечивать сантехническое состояние дома и имущества;
• выполнять все требования, предписанные жилищным законодательством, Уставом организации, а также договором с собственниками;
• обеспечивать выполнение обязательств по оплате тарифов и содержанию общего имущества со стороны всех собственников;
• принимать меры, препятствующие злоупотреблению со стороны третьих лиц;
• вести и своевременно предоставлять отчетность;
• защищать в различных инстанциях законные интересы владельцев жилья в этом доме;
• вести реестр, копию которого следует направлять в администрацию города.

Что выполняет ТСЖ

После создания организации собственники самостоятельно определяют круг обязанностей ТСЖ согласно ст.137 Жилищного кодекса:

1. Подписание договоров с обслуживающими организациями и поставщиками коммунальных ресурсов для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов.
2. Проведение ряда работ с привлечением наемных работников и организаций для уборки и вывоза мусора.
3. Составление смет и контроля расходов на проведение ремонтных работ с привлечением компаний-подрядчиков.
4. Формирование финансового резерва для успешного ведения деятельности.
5. Оплата счетов сервисных служб, выполняющих поручения ТСЖ в интересах собственников дома.
6. Привлечение заемных средств в рамках предусмотренного законом порядка.
7. Распоряжение общедомовым имуществом от имени и в интересах жильцов (аренда, передача в собственность другим владельцам, заключение договоров мены), иные юридически значимые действия с недвижимостью, входящей в состав общедомового имущества).
8. Финансовый контроль и расчеты квитанций по квартплате.
9. Принятие средств по квитанциях в счет оплаты коммунальных услуг.
10. Работа с должниками, просрочившими ежемесячные платежи, в пределах разрешенных законодательством мероприятий.

• Обязанности председателя ТСЖ и его права

В процессе осуществления деятельности организация занимается выполнением текущих работ. Для контроля за качеством работы и законностью действий назначают комиссию, состоящую из лиц, не вошедших в число участников товарищества.

Изготовление справок по запросу жильцов и официальных структур

Жильцы, прописанные на территории МКД, вправе рассчитывать на документационное сопровождение в виде оформления основных справок.

В текущем режиме правление дома ТСЖ по запросу готовит следующие справки:

о составе семьи; поквартирные выписки со всеми зарегистрированными на территории конкретной квартиры жильцами; подготовка техдокументации и заключений; фиксация фактов затопления, иных повреждений имущества через составление специальных актов; состоянии конструктивных элементов дома.

Начисление штрафов

Поскольку функции общества предполагают расчет квитанций и оплата услуг коммунальщикам, правление может начислить штраф и пеню за просроченные взносы. По закону правление не обязано включать пункт о взимании пени, так как эта мера установлена федеральным законодательством.

Основываясь на общих принципах закона, пени рассчитывают, как:

1/300 ставки ЦБ при задолженности более 31 дня; 1/130 ставки при долге более 3 месяцев.

Ввод новых участников

• Членство в ТСЖ: что важно знать

После покупки квартиры новому собственнику предстоит обратиться в ТСЖ написать заявление, поскольку автоматическое членство в нем не предусмотрено. Право на обслуживание в ТСЖ не передается вместе с собственностью, а переоформляется после смены собственника.

Вся информация об участниках товарищества хранится в специальном реестре, который ведет ТСЖ.

Заявление о вступлении в ТСЖ (бланк) (25,5 KiB, 308 hits)

Образец договора с ТСЖ на обслуживание (109,5 KiB, 405 hits)

Взыскание задолженности

Хотя компания обязана следить за своевременностью платежей, при вывешивании списков должников возникают сомнения в легитимности действий. С одной стороны, такая мера может квалифицироваться как публичное порицание. С другой стороны, закон не допускает публикации сведений об имени, фамилии должника (закон № 152-ФЗ о защите персональных данных).

Кем может быть руководитель ТСЖ

Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).

Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.

Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.

БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ

Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»

г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2021 г.

Сведения об участнике:

Подпись члена ТСЖ «Лебедушка» ________/_____________________

Бюллетень заочного голосования общедомового собрания ТСЖ

Документом, в котором фиксируются результаты собрания, является протокол. Требования к его оформлению указаны в Приказе № 44пр от 28.01.19 г. Минстроя РФ.

Единый вариант оформления протокола общедомового собрания законодательно не утвержден, но обязательными составляющими должны быть: реквизиты организации, дата проведения, количество проголосовавших человек, подписи и печать организации.

Обязательный критерий для должности председателя

В Жилищном кодексе указывается, что председатель – это сотрудник правления товарищества.

Работники правления избираются общим собранием. Однако у жителей дома может возникнуть вопрос о том, обязательно ли руководителю быть собственником помещений (квартиры, доли), или разрешено работать человеку, не имеющему собственность в доме. В ситуации, когда лицо – не собственник квартиры, желает принять участие в выборах, ему сначала необходимо получить во владение квартиру или долю квартиры. Для этого возможен вариант приобретения жилья или его части.

Статья 147 ЖК упоминает, что из людей, входящих в товарищество на основе владения помещением МКД, избирается правление. В свою очередь, председатель избирается из его штата. Значит, глава ТСЖ должен быть собственником квартиры в доме, главой которого он является.

Важно! В случае несоблюдения этого условия не получится зарегистрировать ТСЖ. Кандидатура руководителя изначально должна проходить по критерию собственности.

Как убрать управляющую компанию и создать ТСЖ

Нередко жильцы МКД решают отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ. Причины этого могут быть самые разные, начиная от нецелевого расходования общих средств и вплоть до ненадлежащего выполнения своих прямых обязанностей по содержанию совместно используемого имущества, территорий дома.

В этом случае решение также принимается на общем собрании всех жильцов дома. После чего результаты оформляются соответствующим протоколом, на основании которого производятся дальнейшие действия.

ТСЖ – плюсы и минусы

К основным преимуществам создания товарищества можно отнести:

• у владельцев квартир появляется возможность оказывать влияние на выбранную модель управления, так как большинство решений принимается на собрании путем голосования;
• сокращение общедомовых расходов за счет использования дополнительных источников финансирования. Согласно действующему законодательству ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность и направлять полученные доходы на удовлетворение своих нужд;
• обеспечение постоянного контроля за процессом управления общим имуществом МКД;
• как показывает практика обслуживание дома производится на более высоком уровне, так как ТСЖ заинтересовано в его благоустройстве.

Однако нельзя оставить без внимания и ряд недостатков, характерных для такой формы управления жилым домом. Речь идет о следующих минусах ТСЖ:

• взимается более высокая плата за содержание дома. В данном случае речь идет о дополнительных сборах, которые организуют жильцы дома для его благоустройства. Не все владельцы квартир довольны таким раскладом дел;
• постоянные разногласия между жильцами и несогласованность действий;
• при наличии в жилом доме лица, имеющего большие долги по коммунальным платежам, его задолженность будет компенсироваться за счет всех остальных плательщиков.

Порядок перехода от УК в ТСЖ

Для того, чтобы заменить УК на ТСЖ, должны быть последовательно выполнены следующие действия:

1. Вначале на общем собрании выносится решение об отказе от услуг, оказываемых управляющей компанией, и переходе на форму управления при помощи ТСЖ.
2. Далее, на основании вынесенного решения производится расторжение договора доверительного управления, ранее заключенного с УК (п. 8.2 ст.162 ЖК РФ).
3. Следующим шагом будет создание товарищества владельцев квартир и его регистрация в установленном порядке.

Процедура создания ТСЖ по шагам

Инструкция по созданию ТСЖ имеет определенный алгоритм действий. Нужно сделать следующие шаги:

1. Изначально должна быть создана инициативная группа, состоящая из собственников дома, которая будет заниматься всеми формальностями.
2. Далее, инициаторы обращаются в местную администрацию с заявлением об осуществлении следующих действий:

• предоставлении списка всех квартир конкретного дома;
• утверждении кандидатуры представителя от района, который должен присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

1. Подготовка к проведению собрания – нужно разработать устав будущего ТСЖ, чтобы сразу его утвердить, подготовить листы голосования и т. д.
2. Проведение общего собрания жильцов МКД – на нем должен быть окончательно решен вопрос, связанный с выбором нового варианта управления домом, а также принят разработанный проект устава ТСЖ.
3. Осуществление регистрации товарищества в регистрирующем органе.
4. Открытие расчётного счета в банке, а также направление уведомления о создании ТСЖ во все контролирующие органы (Жилищную инспекцию, местную администрацию и т. д.).

После всех этих действий формы управления общим имуществом дома считается официально изменившимся.

УК не передает дом ТСЖ, что делать

Иногда на практике бывает достаточно непросто безболезненно убрать УК, не справляющуюся со своими обязанностями, и передать эти полномочия ТСЖ.

Как уже было отмечено ранее, при смене варианта управления МКД организация, которая должна уйти, обязана передать всю необходимую документацию и ключи своему правопреемнику. Однако порой происходят ситуации, когда УК категорически отказывается передавать дом. В этом случае встает вполне логичный вопрос – что делать?

Выходом из подобной ситуации является обращение ТСЖ с иском в судебную инстанцию по месту нахождения жилого дома.

Подытоживая все вышесказанное, следует отметить, что законодательство не запрещает гражданам выйти из ТСЖ, отдав предпочтение управляющей компании, так и сменить УК на товарищество собственников жилья. В обоих случаях все начинается с принятия соответствующего решения на общем собрании жильцов многоквартирного дома.