Pravo-76.ru

Юридический журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни посуточной сдачи квартир как построить бизнес

Как сдать квартиру в аренду и не пожалеть об этом

Наличие двух и более квартир всегда может стать неплохим источником дохода. Но если кто-то думает, что владельцы сдаваемой в аренду жилплощади только и занимаются тем, что раз в месяц подсчитывают выгоду от квадратных метров, то это совсем не так.

Отдавать во временное владение свою квартиру чужим людям — это всегда риск и нервотрепка, а найти порядочных квартиросъёмщиков — та еще головная боль и практически гадание на ромашке. Но все-таки есть несколько полезных советов, прислушавшись к которым, вы снизите вероятность связаться с недобросовестными жильцами.

Оставьте заявку на срочный выкуп!

Фейк 2019: запрет посуточной аренды квартир

В ноябре 2019 года в силу вступило постановление №1417, которое в интернете назвали “Запретом посуточной аренды квартир”. Впрочем, как всегда, шум подняли, а постановление читать не стали.

Где тут сказано о посуточной аренде?

На самом деле запретили использовать жилую недвижимость для предпринимательской деятельности, связанной с производством и организацией в жилом помещении гостиниц.

Это значит, что в квартире нельзя организовывать производство, если работа оборудования или клиенты мешают соседям.

Вот как это работает. Если вы шьете одежду на дому, подшиваете брюки и юбки, а соседи не жалуются, то и наказания не будет. Если же ваша самозанятость превращается в маникюрный салон или ателье, а двери подъезда не успевают закрываться из-за потока клиентов, то придется переехать в другое помещение или перевести квартиру в нежилое помещение (если получится, конечно).

Одновременно с производствами запретили открывать в квартире гостиницы, мини-отели и хостелы. Это не посуточная сдача, а когда в квартире организуют 10 – 20 спальных мест, наплевав на противопожарные, санитарные и другие нормы использования жилых помещений.

Это НЕ посуточная сдача квартир, а хостел (мини-отель) в квартире — совершенно другой бизнес

Запомните, никакого запрета на посуточную сдачу квартиры (целиком) в аренду нет. Сдавать квартиру можно как на долгий срок, так и посуточно! Не превращайте квартиру в мини-отель с большим количеством спальных мест и проблем не будет.

Страх посуточной аренды

Когда собственники квартир передают агентству свои квадратные метры в управление, то часто наотрез отказываются от посуточной аренды. Потому что убеждены, что краткосрочная аренда — это организация хостелов, повышенный износ квартиры и бытовой техники. Рассмотрим оба варианта аренды.

При долгосрочной аренде собственник сдает квартиру:

  • студентам, которым часто еще не знакомо чувство “ответственности” и понятие “чужое имущество”, им больше нравятся слова “вписка” и “тусовка”;
  • молодым парам, играющим в семью — сегодня они вместе, а завтра разбежались и вам нужно снова искать арендатора;
  • семьям с детьми и животными, где дети не против порисовать на стенах, а собачка с радостью грызет и помечает мебель.

Студенты снимают квартиру

Эта аудитория ценит недорогое жилье, которое находится рядом с метро или автобусной остановкой. Им не нужен дорогой ремонт, качественная мебель, чистота, парковочное место и сервисные услуги. Был бы интернет, вода и плита. Если у вас хорошая квартира, то худшее, что вы можете сделать — сдать её на долгий срок по заниженной арендной ставке.

При посуточной аренде вы сдаете квартиру:

  • командировочным лицам, которые приехали на конференцию, семинар, обучение или устраиваться на новую работу;
  • путешественникам и туристам, желающим жить не в отеле, а в тишине, спокойствии и комфорте квартиры;
  • молодым парам и семьям, которые сидят на чемоданах в поисках дешевого жилья.

Командировочные снимают такие квартиры

Этим людям нужна чистая квартира с минимальным набором техники, чтобы привести себя в порядок. Им важен уют, чистота, кондиционер, душ или ванная, стиральная машина, утюг, небольшой холодильник, место для ноутбука, мини-бар и кофемашина.

Квартиры для заработка на посуточной и долгосрочной сдаче в аренду РАЗНЫЕ! Их нужно по-разному готовить к приему арендаторов, поэтому далеко не каждую квартиру можно сдавать посуточно.

Если не убедили, то вот таблица, сравнивающая, что думают собственники о посуточной сдаче квартиры в аренду и как дела обстоят на самом деле.

Заблуждения собственниковКак на самом деле
Командировочные загадят квартиру в 3 раза быстрее, ведь их тут ничего не держит. Сегодня приехали, через 3 дня уехали. Для них нет ничего ценного. Эксплуататоры.Квартира для посуточной сдачи — это лицо компании, которая ее сдает. Нужна капитальная уборка раз в неделю с чисткой ковров, штор, мытьем окон и подоконников. 70% дохода идет от постоянных гостей. Если их не будет, то такой бизнес убыточен, ведь реклама дорогая.
Заселят каких-то работяг, которые приехали на заработки. Днем работают, вечером бухают.Работяги не могут себе позволить жить в квартирах премиум-класса, а другие сдавать посуточно невыгодно без организации хостела (мини-отеля), а за это теперь наказывают.
При посуточной сдаче соседи будут жаловаться. Как я им после такого в глаза смотреть буду?Командировочные приходят в квартиру, кушают, приводят себя в порядок и ложатся спать. Им некогда устраивать тусовки и разборки с соседями.
Вечно будет что-то сломано, а что возьмешь с человека, который приехал на неделю и уже давно уехал?Со всеми заключается договор и всегда берется задаток, который покроет мелкий ремонт. За квартирой закреплен сервис-менеджер и горничная (не считая администратора).
Если хотите сдавать посуточно, то арендная плата будет в два раза больше 🙂Договорились, но тогда вы, горничная, сервис-менеджер и оплачиваете рекламу. Жмем руки, заключаем договор?
Могут же и не заплатить. Наверняка арендаторов, которым квартиру нужна на короткий срок очень мало, поэтому квартира будет простаивать.90% собственников хотят сдать квартиру на долгий срок (минимум от 3 месяцев), поэтому бизнес на посуточной аренде процветает. Агентства, которые сдают квартиру посуточно, всегда платят вовремя в отличие от квартиросъемщиков, которые часто просят отсрочку по личным причинам, давят на жалость и делают мозги.
Субаренда — это зло. Лучше сдать квартиру молодой семье без детей, которая не умеет вести хозяйство, чем поверить в горничную и сервис-менеджера. Ну и что, что администратор будет проверять квартиру 15 раз в месяц и присылать мне фотографии каждый раз, когда квартиру готовят к следующему жильцу. Ерунда.Субаренда — это лучший способ сдать квартиру, сохранить мебель, технику и заработать денег. Единственное НО! Не каждую квартиру можно сдавать посуточно, ведь ей надо всегда хорошо выглядеть. Руководитель компании, администратор, сервис-менеджер, горничная — уже 4 человека заинтересованы в том, чтобы квартира понравилась жильцу.
Читать еще:  Все про электротехнический персонал кто относится проверка знаний стажировка

Наверняка вы вспомнили парочку страшных историй, когда командировочные убили квартиру за неделю и сбежали в неизвестном направлении. Вспомните подробности, а насколько опытный человек сдавал эту квартиру посуточно? Может стоило доверить управление жилой недвижимостью агентству с опытом 20 лет, которое заключает договор, содержит штатных специалистов и контролирует свой сервис, чтобы развиваться на этом высококонкурентном рынке?

Знаете почему агентства делают акцент на спальне, когда создают объявление о сдаче квартиры в краткосрочную аренду? Здесь арендатор проведет большую часть времени

Управления квартирой при посуточной аренде

Управление квартирами для посуточной сдачи в аренду — сложная работа. Потому что с квартирой придется работать постоянно. Нужно всегда искать арендаторов, расходуя рекламный бюджет, думать о клиенте, держать квартиру в идеальном состоянии, защищать интересы собственника, чтобы не потерять хороший объект недвижимости.

Давайте поговорим подробнее об управлении квартирами при посуточной аренде.

  1. Юридические отношения. Во-первых, в договоре между собственником и агентством доверительного управления закрепляем пункт о субаренде (возможность заключать договора аренды с арендатором от лица собственника) и подписываем долгосрочный договор от года. Во-вторых, всегда заключаем договор с арендаторами, берем страховой депозит и скан минимум одного документа (паспорта или автомобильных прав). Нельзя обманывать собственника, арендуя квартиру для себя, а потом заключая договора посуточной аренды. Потому что в этом случае любой суд признает договор арендатора и субарендатора недействительным.
  2. Квартира для посуточной сдачи — лицо компании. Она всегда должна быть в чистоте, иметь исправную мебель и технику, чтобы арендатор получал ожидаемый уровень комфорта и качества услуг. Для этого в штате компании должен быть приходящий сервис-менеджер и штатная горничная для еженедельной генеральной уборки. Если в квартире сделать генеральную уборку ради фотографий, а потом перестать ухаживать за ней в течение месяца, то арендатор поселится первый и последний раз. Если же ему понравится квартира и сервис, то до половины клиентов будет обращаться к вам без какой-либо рекламы снова и снова. Это серьезная экономия рекламного бюджета.
  3. Реклама (входящий поток заявок). Ключевая задача при посуточной аренде квартир — создать постоянный поток клиентов (больше, чем у вас есть мест). Этого можно добиться как с помощью сервиса, так и с помощью большого количества рекламы. Заполните все рекламой, используя максимум интернет-сервисов и площадок: “Авито”, Booking.com, “Циан”, “Яндекс.Недвижимость”, Sutochno.ru, Kvartirka.com, Airbnb. Площадок можно найти гораздо больше, но это основные. Создавайте качественные объявления и помните, что арендатор выбирает квартиру глазами. Фотографии и видео сделают больше, чем слова.
  4. Маркетинг и бренд. Глобальная задача агентства создать бренд, которому будут доверять, подготовить собственника и арендатора к сотрудничеству. Придется разработать логотип, визитку, буклеты к квартирам, сделать качественные брендированные фотографии и коммерческие предложения для крупных компаний. Чем больше квартир в управлении, тем важнее создать удобный сайт с каталогом объектов и прайсом, страницами сопутствующих услуг, отзывами, текстом о компании, блогом с ответами на вопросы клиентов.
  5. Работа с партнерами (другими доверительными управляющими). Очень важно не терять входящий трафик заявок. Выгоднее перенаправлять его партнерам за комиссионные (обычно за 10 – 15%). Ищите чаты “посуточников”, вступайте в объединения и сообщества, обрастайте связями. Самое выгодное — перезаселение на длительный срок. В этом случае вы получаете стабильные комиссионные несколько месяцев подряд. А как приятно получать клиентов от партнеров, отдавая честные партнерские вознаграждения.
  6. Сервис. Из каждого случайного гостя нужно стремиться делать постоянного клиента, который в следующий раз снова остановится у вас. В оказании услуг посуточной аренды квартир очень важно хорошо встретить гостя, помочь ему и уделить внимание. Иногда можно звонить арендатору и спрашивать, все ли у него хорошо, есть ли какие-то вопросы, может ему с чем-то надо помочь. Предоставляйте справочную информацию в виде “карточки квартиры” (где купить еды, куда можно сходить, какое такси лучше вызвать и так далее), дарите скидочные купоны при выселении, которые клиент может отдать знакомым или друзьям (например, через соц. сети).
  7. Увеличение дохода через партнеров (дополнительный сервис). Некоторые гости с удовольствием воспользуются скидкой на трансфер из аэропорта или вокзала до квартиры, закажут себе завтрак или примут скидку в местный салон красоты. Договаривайтесь с кафе, таксистами, салонами красоты рядом с квартирой, чтобы привести им клиентов за небольшой процент.
  8. Работайте с крупными компаниями, которые отправляют своих сотрудников на конференции, семинары и в командировки. Для этого нужно разработать коммерческое предложение и запустить холодные продажи. Один корпоративный клиент может обеспечить стабильный поток арендаторов. Главное, чтобы обещания в коммерческом предложении соответствовали действительности.
Читать еще:  Ходатайство о замене ненадлежащего ответчика. образец и бланк 2021 года
Если вы занимаетесь посуточной сдачей квартир и понимаете, что у вас не хватает сил и времени на развитие бизнеса, то, значит, пора делегировать часть работы. Наймите сотрудников или отдайте часть квартир более крупному агентству в доверительное управление.

Что запомнить

  1. Посуточная аренда — это не мини-отели для бедных на 15 мест, а элитные номера класса “люкс” для путешественников и командировочных лиц. С ужесточением законов этот факт стал более очевидным.
  2. Для посуточной аренды нужны уютные и ухоженные квартиры, которые выглядят лучше многих номеров в отелях при сравнимой стоимости. Они должны быть такими же крутыми при заселении каждого арендатора, как и на фотографиях (или даже лучше).
  3. Не надо бояться сдавать квартиру в краткосрочную аренду, потому что за ней будут лучше следить. В противном случае агентство доверительного управления рискует остаться без клиентов и не выдержать конкуренции.

Чтo нaдo yчecть, выбиpaя квapтиpy

Ocнoвныe пapaмeтpы, нa кoтopыe cлeдyeт oбpaщaть внимaниe: paйoн, кoличecтвo кoмнaт, cocтoяниe.

Paйoн. Жильe дoлжнo быть в цeнтpe или нe cлишкoм дaлeкo oт нeгo. Ecли вaшa квapтиpa бyдeт pacпoлaгaтьcя нa oкpaинe, выбop клиeнтoв бyдeт oгpaничeн. И вoзмoжнo вaм пpидeтcя cнижaть цeнy, чтoбы зaмaнить клиeнтoв pacцeнкaми.

Идeaльнo, ecли квapтиpa бyдeт pacпoлoжeнa pядoм c тpaнcпopтными paзвязкaми: вoкзaлaми, ocтaнoвкaми мeтpo или oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa. B этoм cлyчae пpиeзжим бyдeт yдoбнo дoбиpaтьcя дo вaшeй квapтиpы и cпpoc нa нee бyдeт вышe.

Кoличecтвo кoмнaт. Для пocyтoчнoй cдaчи лyчшe взять oднoкoмнaтнyю квapтиpy или дaжe cтyдию.Бoльшиe кoмпaнии, ищyщиe жильe нa нecкoлькo днeй, кoтopыe нe cмoгyт yмecтитьcя в oднoкoмнaтнoй квapтиpe, бoльшaя peдкocть. Пoэтoмy лyчшe нe тpaтить дoпoлнитeльныe дeньги нa yбopкy, кoммyнaльныe ycлyги и peмoнт лишниx кoмнaт.

Читать еще:  Акт списания продуктов питания — Правильный образец 2021

Cocтoяниe. 3дecь вce зaвиcит oт вaшиx финaнcoвыx вoзмoжнocтeй нa мoмeнт пoкyпки. Ecли в cpeдcтвax вы oгpaничeны, лyчшe пoиcкaть квapтиpy c peмoнтoм пoпpoщe, нo вoвce бeз peмoнтa бpaть тoжe нe cтoит. Bы вpяд ли пpивлeчeтe жильцoв oбoдpaнными cтeнaми или жильeм в cocтoянии cтяжкa-штyкaтypкa oт зacтpoйщикa.

Peмoнт дoлжeн быть coвpeмeнным и cвeжим. Ecли в вaшeй квapтиpe бyдeт дизaйн-пpoeкт, ee мoжнo бyдeт cдaть дopoжe. Нo дaжe ecли cocтoяниe квapтиpы бyдeт дaлeкo oт идeaлa, вы cмoжeтe нaйти пocтoяльцeв, вeдь cпpoc paзный: ктo-тo ищeт xopoшyю и дopoгyю, ктo-тo дeшeвyю квapтиpy, лишь бы пepeнoчeвaть. Нo yчтитe, чтo peмoнт cильнo влияeт нa cпpoc и cтoимocть, квapтиpy пoxyжe и cдaть пpидeтcя пoдeшeвлe.

Кcтaти, нe зaбyдьтe пpo мoднoe в нaшe вpeмя пoнятиe «xoyм-cтeйджинг» – иcкyccтвo зa нeбoльшиe дeньги мaкcимaльнo пpeoбpaжaть жильe. Инoгдa дocтaтoчнo бaнaльнo пepecтaвить пo-дpyгoмy cтapyю мeбeль и пoдкpacить пoтoлки, чтoбы квapтиpa cpaзy cтaлa выглядeть эффeктнee. И вы cмoжeтe пoвыcить cтoимocть apeнднoй плaты, нe пoтpaтив мнoгo дeнeг.

Oбcтaнoвкa. Квapтиpa дoлжнa быть yпaкoвaнa вceм нeoбxoдимым для пpoживaния – нe тoлькo мeбeль, нo и пocтeльнoe бeльe, пoлoтeнцa в вaннoй и нa кyxнe, пocyдa, чaйник, тeлeвизop, кoндициoнep. Чeм лyчшe вы пpoдyмaeтe нaбop вeщeй, тeм пpoщe и дopoжe cмoжeтe cдaть жильe.

Выделить целевую аудиторию

Туристы, корпоранты, местное население, спортсмены, семьи и т.д. Нужно выстраивать работу, ориентируясь на ее потребности и запросы. Выбирайте объекты, которые будут наиболее подходящими для потенциальных клиентов.

Например, молодым и активным туристам больше подойдут относительно недорогие квартиры в центре города или рядом с вокзалом/аэропортом, а семье с ребенком, которые приехали навестить родственников, близость к достопримечательностям может быть не так интересна, но точно понравится наличие детской кроватки и оборудованной кухни.

Сколько денег нужно для старта бизнеса

Для старта бизнеса нужно свое жилье или заключение договора аренды на длительный срок. Первый вариант не потребует от вас существенных финансовых затрат. Необходимо проследить, чтобы в наличии была мебель и техника. Если таковой нет для комфортных условий проживания, то ее стоит закупить. Для субаренды требуется заключить договор и внести предоплату. В зависимости от региона, расположения квартиры и сделанного внутри ремонта, эта сумма будет различаться от 75 до 200 тысяч рублей за год. Дополнительные расходы составят услуги нотариуса, оформление документации, а также рекламная кампания.

Проблемные арендаторы

Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате. Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽. Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.

Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.

Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.

Расширение бизнеса

Со временем, когда бизнес начнет приносить стабильный доход, можно будет заняться его расширением. Увеличить доходность своего дела можно несколькими способами. Такой вариант, как открыть мини-отель в квартире, подойдет для тех, кто готов следовать указаниям предыдущего пункта, то есть оказывать дополнительные услуги своим клиентам. Кроме этого, накладывается ряд дополнительных условий на саму квартиру. Это по определению должно быть просторное помещение, в котором могло бы разместиться несколько постояльцев. Малый гостиничный бизнес очень выгоден. Если удастся наладить поток клиентов, то он будет приносить постоянный доход.

Второй способ заключается в расширении сети сдаваемых в аренду квартир. Для этого понадобится определенный капитал, так как жилые помещения придется выкупать или же арендовать на долгосрочной основе.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector