Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отличия гарантийного депозита от залога прав по депозиту

Страховой депозит при аренде квартиры

Аренда квартиры традиционно связана с определёнными рисками. Они бывают разными, но большая часть их относится к взаимоотношениям с арендаторам.

Риски могут быть следующими:

  • жильцы могут съехать, не оплатив долги за коммунальные услуги. Нередко это довольно крупные суммы, учитывая, что никаких ограничений на использование коммунальных услуг чаще всего не бывает;
  • причинён вред имуществу. Обычно это относится к мебели, бытовой технике или ремонту. Арендаторы способны в нарушении договорённости курить внутри помещений или же небрежно относиться к мебели и технике;
  • арендаторы съезжают раньше времени без предупреждений. Такое решение со стороны жильцов также означает для владельца финансовые потери. Квартиру не будут снимать, при этом собственнику нужно оперативно начинать искать новых арендаторов;
  • при выезде из квартиры арендаторы забрали с собой часть техники или мебели. По факту, речь идёт о воровстве. Однако доказать его часто бывает проблематично, если отсутствует акт передачи помещения;
  • арендаторы без согласования с владельцем выбросили из квартиры часть имущества, потому что оно мешало размещать собственные вещи или по другим причинам. Отнести это к воровству нельзя, но ущерб всё равно причиняется;
  • арендаторы залили расположенных под ними соседей. В данном случае ущерб причинён не только квартире (может пострадать пол, например), но ещё и третьим лицам. А у них могут возникнуть финансовые претензии к владельцу квартиры. То есть ситуация складывается неоднозначная и неприятная;
  • арендаторы использовали квартиру с нарушением договорённостей, из-за чего увеличился износ имущества. Допустим, в договоре указывается, что проживать будет два человека. Вместо этого арендаторы начинают постоянно приглашать гостей, друзей, знакомых. Некоторые могут заняться субарендой, то есть сдавать комнаты посуточно. Всё это нарушает права владельца;
  • арендаторы повредили общедомовое имущество. Ущерб может носить разный характер, начиная от рисунков в подъезде и заканчивая сломанным лифтом. Привлечение к ответственности происходит, как правило, когда речь идёт или о порче в крупных размерах, или о целенаправленном характере такого повреждения имущества. А вот если жильцы просто пользовались лифтом, и он сломался, разумеется, никто привлекать их к ответственности не будет, и страхового залога такая ситуация касаться в принципе не может;
  • арендаторы нарушили общественный порядок, спровоцировали конфликт с соседями. Это довольно спорный пункт, потому что многое зависит от того, кто на самом деле был инициатором, с чем связаны разногласия. Тем не менее внести такой пункт в договор по соглашению сторон можно.
Читать еще:  Акт проверки жилищных условий. образец и бланк для скачивания 2021 года

По факту, арендаторы способны причинить ущерб имуществу в том или ином виде, повлиять на возможность получения стабильного дохода или создать проблемы с соседями. Все эти риски можно уменьшить, частично перекрыв убытки страховым залогом.

В нашей практике в данном жилом комплексе страховой депозит использовался два раза. У депозита две основные задачи — страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества.

3aлoг и зaдaтoк: в чeм paзницa

Пpи пoиcкe cъeмнoгo жилья нe cтoит пyтaть зaлoг и зaдaтoк. 3aдaтoк — этo нeкoтopaя cyммa, кoтopyю пoтeнциaльный квapтиpocъeмщик пepeдaeт apeндoдaтeлю чтoбы пoдтвepдить cвoe нaмepeниe cнять жильe. Нaпpимep: вы нaшли пoдxoдящyю квapтиpy, cxoдили нa пpocмoтp и xoтитe apeндoвaть ee, нo вмecтe c вaми жильe cмoтpeли eщe нecкoлькo пoтeнциaльныx жильцoв. Чтoбы зaбpoниpoвaть квapтиpy, вы мoжeтe ocтaвить ee влaдeльцy зaдaтoк — чacть apeнднoй плaты, a ocтaтoк внecти пpи пoдпиcaнии дoгoвopa. Taк coбcтвeнник бyдeт yвepeн, чтo нeдвижимocть нe бyдeт пpocтaивaть, a вы гapaнтиpoвaннo зaceлитecь.

Пopядoк и ycлoвия внeceния зaдaткa зa apeндy ycтaнoвлeны cтaтьями 380 и 381 ГК PФ. Ecли дoгoвop apeнды бyдeт пoдпиcaн в oгoвopeнный cpoк, зaдaтoк зaчиcляeтcя в cчeт oплaты eжeмecячнoгo плaтeжa пo дaннoмy дoгoвopy. B пpoтивнoм cлyчae, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.

Baжнo! Ecли дoгoвop apeнды нe был пoдпиcaн пo винe coбcтвeнникa жилья, oн oбязaн вepнyть пoтeнциaльнoмy квapтиpocъeмщикy зaлoг в двoйнoм paзмepe.

В один ряд с банковскими гарантийными депозитами ошибочно ставят залог при аренде имущества и автомобилей, но у них есть отличия:

  • Денежный залог арендодатель вправе использовать в любой момент действия договора. Если арендатор квартиры испортит мебель, хозяин восстанавливает ее за счет залога. Банк использует депозитные средства только в крайнем случае.
  • Размер денежного залога в несколько раз меньше гарантийного депозита. Он равняется одному-двум месячным платежам по аренде. Банк требует минимум 30% от суммы кредита.
  • Если арендатор расторгает договор раньше срока, с денежного залога удерживается неустойка. Когда заемщик погасит кредит, он получает депозит в полном размере.

○ Преимущества и недостатки депозита.

Внесение обеспечительного платежа имеет плюсы и минусы как для квартиранта, так и для хозяина.

В большей степени он призван защищать интересы арендодателя, поэтому преимуществами получения финансов является:

  • Гарантия сохранения имущества в надлежащем виде.
  • Наличие суммы компенсации за возможный ущерб, который уже имеется и его не придется взыскивать.

Недостатком получения обеспечительного платежа является то, что его размер, как правило, приравнивается к месячной оплате за проживание, поэтому есть риск, что он не покроет полученные убытки.

Читать еще:  Как выплачивается страховая сумма по договору страхования жизни?

Что касается арендатора, преимуществом внесения депозита для него является повышение вероятности получения желаемого жилья, а недостатком – лишние финансовые траты.

Ошибка № 3: не суметь доказать, что деньги действительно были переданы

Заимодавец может быть достаточно состоятельным, чтобы давать в долг крупные суммы. Но само по себе это не гарантирует, что суд признает его кредитором и «пустит» в реестр кредиторов. Надо ещё доказать, что деньги действительно были переданы.

Самое слабое подтверждение передачи денег — расписка. На неё лучше не полагаться. А вот если деньги переведены по безналу (переведены на расчетный счет заёмщика), то это выглядит уже намного убедительнее, хотя и тут может быть не все гладко.

Недавно к нам обратился бывший директор, который дал возглавляемой им компании почти 70 млн руб в долг. Деньги прошли по безналу, и в банковских выписках все это видно. Потом директор ушёл из компании, а так как долг не выплачивался, обратился к юристам, чтобы они помогли взыскать деньги с процентами. Но те юристы, доказывая факт самого займа, неверно расставили акценты: надо было упирать на то, что деньги шли по безналу, что доказывает не только факт их наличия у заимодавца, но и фактическую передачу денег заёмщику. Но этот момент был упущен, и две судебные инстанции отказали директору во взыскании денег. Когда первая инстанция и апелляция были проиграны, директор пришёл к нам. Мы ведём это дело в кассации.

Виды залога для банковской гарантии

Предоставляя банковскую гарантию, банк (другая кредитная или страховая организация) несет риск последствий неполучения денежных средств. Если принципал нарушил условия контракта, то гарант будет обязан возместить всю сумму обязательства бенефициару. Обеспечение должно иметь сопоставимую ценность. В случае нарушения сделки, гарант имеет право изъять имущество в свою пользу.

Чтобы получить банковскую гарантию на крупную сумму, залог должен представлять реальную ценность. При этом, перед оформлением гарант проверяет законность принадлежности конкретного залога принципалу и устанавливает не действуют ли этот залог для других обязательств.

Виды имущества для обеспечения под залог:

1. Объекты недвижимости: квартиры, частные дома, земельные участки, нежилые помещения, транспортные средства.

Когда необходима крупная сумма обеспечения банковской гарантии, банк-гарант может предложить поставить под залог недвижимость (любое здание или сооружение), находящуюся в собственности у принципала. Банк оценивает рыночную стоимость имущества и устанавливает лимит по гарантии, обычно от 50% до 70% цены объекта. Залогом может выступать как жилое так и коммерческое недвижимое имущество. В случае неисполнения обязательств, объект недвижимости переходит в собственность банка.

Читать еще:  Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья

Стоит иметь в виду случаи, когда недвижимость не может выступать залогом:

  • Если в квартире/частном доме не прописаны дети, не достигшие совершеннолетия;
  • Если недвижимость находится в судебном разбирательстве;
  • Если имущество находится в долевой собственности;
  • Если право собственности на недвижимость незаконно оформлено.

2. Ликвидное оборудование, производственный инвентарь и основные средства

Ликвидность оборудования, как предмета залога, банку крайне трудно оценить. Дело касается сложности оценки издержек по реализации оборудования, износа на момент окончания контракта, прогнозной стоимости, срока реализации имущества и т.д. Вследствие чего, для снижения рисков кредитные организации часто устанавливают минимальные значения дисконтов.

3. Ценные бумаги: акции, облигации, векселя

Банки охотно принимают векселя в качестве обеспечения банковской гарантии, особенно если это векселя ведущих банков России: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Росбанк и т.д. Однако, корпоративные векселя, которые выдают компании, банк, скорее всего не примет. Самый лучший вариант – это приобрести вексель в том же банке, где планируется оформление банковской гарантии. Существует список банков, которые могут выдавать гарантии Со списком можно ознакомиться на сайте Министерства Финансов РФ.

4. Драгоценные металлы и камни

Для минимизации кредитных рисков, банки могут принимать данный залог имущества для оформления гарантии. Также, в качестве залога могут приниматься ценные бумаги, обеспеченные драгметаллом (золото, серебро, платина, палладий).

5. Денежные средства, находящиеся на банковском счете (вклад)

Такой вид залога дает банку надежность в части обеспечения исполнения принципалом обязательств по банковской гарантии. При обеспечении гарантии банковским депозитом, в случае неисполнения обязательства, гарант имеет право списать денежные средства со счета для погашения этого обязательства. Клиент не может распоряжаться этой суммой.

6. Договор поручительства другого юридического лица или ИП

Договор поручительства предполагает обязанность поручителя оплатить кредитору принципала сумму долга последнего.

Виды банковской гарантии по способу обеспечения: покрытые, непокрытые

Во время предоставления банковской гарантии банк должен в мельчайших подробностях обсудить условия, в том числе и те, которые касаются обеспечения с помощью заложенного имущества.

Особенность данной сделки в том, что риски банка покрываются с помощью вложенных исполнителем средств в вексели банка.

Также возможен вариант с оформлением на его имя депозита, сумма которого должна соответствовать указанной в договоре.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector