Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оспаривание сделки по признаку неравноценности. личный опыт

Без юридического сопровождения спора, вы рискуете:

  • пропустить срок для оспаривания сделки

что значительно осложнит или сделает невозможным возврат имущества в конкурсную массу

не установить обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена

и автоматически лишиться всех шансов на оспаривание сделок должника

кратно увеличить расходы на восстановление прав

прикладывая сверх усилия при обжаловании судебных актов, принятых по первой инстанции в отсутствии профессионального представительства

оплатить все судебные расходы оппонента

включая госпошлину, расходы на представителя, проведение экспертиз

Цена сделки отличается от рыночной: насколько это рискованно и чем грозит сторонам?

Условия договора, отличающиеся от рыночных, при определенных обстоятельствах могут быть выгодны обеим сторонам. Но даже в этом случае нерыночная цена может привести к неприятным последствиям – к оспариванию сделки по банкротным основаниям, взысканию разницы в цене с руководителя компании, налоговым доначислениям. Насколько рискованно совершать такие сделки? Можно ли заранее снизить риски?

Рассказывает:

Наталья Маликова,

адвокат, юрист юридической фирмы VEGAS LEX

С уды делают выводы о несоответствии цены сделки рыночной, как правило, на основании результатов внесудебной оценки имущества (работ, услуг) или на основании заключения судебной экспертизы.

В законе под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект, и никто никого не принуждает к совершению сделки;
  • плата за объект производится деньгами (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Практика показывает, что большинство споров, связанных с ценой сделки, возникает при отклонениях от перечисленных критериев.

Возможны несколько негативных последствий заключения договора на нерыночных условиях.

Последствие № 1: недействительность сделки

Если в результате сделки или решения органов управления юрлица другим участникам причинен вред, такую сделку или решение могут признать недействительными и истребовать выбывшее имущество обратно либо потребовать компенсировать его стоимость (ст. 10 и ст. 168, ст. 174 и ст. 167, в некоторых случаях ст. 302 ГК РФ, а также ст. 49, ст. 68 и ст. 70 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», далее – Закон об АО, ст. 43 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО).

Сами по себе реализация или приобретение активов (работ, услуг) по ценам, отличающимся от рыночных, не влекут недействительность сделки. Нерыночная цена может быть обусловлена иными факторами: необходимостью срочной продажи имущества, реализацией непрофильных активов, потребностью срочной замены оборудования и др.

Чтобы признать сделку недействительной, необходимо установить дополнительные обстоятельства, например, намерение одного из участников сделки причинить вред интересам других участников гражданского оборота (Определение ВС РФ от 12.08.2014 № 67-КГ14-5).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Супруги развелись и в период с 2013 года по 2017 год спорили о разделе совместно нажитого имущества, в том числе о разделе долей в ООО.

В сентябре 2016 года супруга, которая была на тот момент директором ООО, продала нежилое помещение, принадлежавшее обществу, одному ИП за 1,5 млн рублей. Она же, являясь участником общества, одобрила эту сделку.

В мае 2017 года суды вынесли окончательное решение о разделе долей в ООО между супругами поровну.

После этого супруг, получивший 50% долю в ООО, обратился в суд, требуя признать договор купли-продажи и решение о его одобрении недействительными.

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, которая установила, что рыночная стоимость проданного помещения составляет 2,8 млн рублей, то есть почти в 2 раза больше.

Несмотря на это бывшей супруге и ИП все же удалось отстоять сделку. Одним из аргументов стало то, что, узнав результаты экспертизы, они заключили допсоглашение к договору купли-продажи, по которому увеличили цену продажи помещения до 3,2 млн рублей. ИП принял на себя обязательство уплатить обществу оставшуюся сумму в размере 1,7 млн рублей.

Также сделку могут признать недействительной, если есть подтверждение, что другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица (Определение ВС РФ от 08.02.2016 № 307-ЭС15-18872 по делу № А56-72176/2014).

Если в сделке участвуют взаимозависимые лица, доказывать приведенные выше обстоятельства значительно проще. Поэтому таким контрагентам стоит особенно тщательно относиться к определению цены договора и заранее обеспечить доказательства, подтверждающие ее обоснованность.

Суды также оценивают степень причинения вреда. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента (п. 93 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Последствие № 2: оспаривание подозрительной сделки банкрота

Если речь идет о невыгодных сделках, совершенных должником в преддверии своего банкротства, законодательство и суды уже не так лояльны.

Сделку банкрота могут признать недействительной только в связи с неравноценностью встречного исполнения (ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).

Если сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после этого, существенное отклонение условий сделки в худшую для должника сторону от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, является основным критерием для признания сделки недействительной. А если удастся доказать, что сделка совершена в целях причинения вреда имущественным интересам кредиторов, ее могут признать недействительной, если она была заключена в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве.

Если сделку признают недействительной, но вернуть имущество по каким-то причинам будет невозможно, приобретателю придется возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (ст. 61.6 Закона о банкротстве). То есть если суд установит, что рыночная стоимость имущества выше цены продажи, например, на 25%, то приобретателю придется вернуть в конкурсную массу сумму на 25% больше цены, которую он заплатил.

Кроме того, контролирующих должника лиц могут привлечь к субсидиарной ответственности по его долгам за причинение существенного вреда кредиторам (ст. 61.11 Закона о банкротстве).

Обратите внимание: чтобы привлечь контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности из-за того, что они инициировали сделку, причинившую существенный вред кредиторам, недостаточно доказать, что это была подозрительная сделка (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Заявителю придется доказать значимость данной сделки и ее существенную убыточность. Сам по себе факт совершения подозрительной сделки это не подтверждает. Существенность вреда кредиторам определяется исходя из масштабов деятельности компании-банкрота (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 53 «О некоторых вопросах, связанных с привлечением контролирующих должника лиц к ответственности при банкротстве»).

Последствие № 3: ответственность руководителей за неравноценную сделку

Убытки, которые компания понесла из-за сделки, совершенной на нерыночных условиях, могут взыскать с членов органов управления компании, которые инициировали и одобрили эту сделку. Кроме того, в некоторых случаях заключение неравноценной сделки может даже стать основанием для исключения участника из общества (ст. 10, ст. 53.1, ст. 65.2 и ст. 67 ГК РФ, ст. 71 Закона об АО и ст. 44 Закона об ООО).

Взыскание убытков с руководителей компании, заключившими невыгодную сделку, в виде разницы между ценой отчуждения (приобретения) и рыночной ценой — устоявшаяся и широко распространенная практика (например, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 22.12.2020 по делу № А70-19988/2019).

Исключение участника суды применяют достаточно редко, хотя подобный спор ВС РФ даже включил в свой обзор судебной практики (п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах от 25.12.2019). В этом деле суд исключил из общества участника-директора, который продал важное для компании имущество по цене в 4 раза ниже его действительной стоимости.

Читать еще:  Акт об отказе подписать акт. образец заполнения и бланк 2021 года

Шансы на удовлетворение требования об исключении участника возрастут, если другая сторона представит иные доказательства его недобросовестного поведения – например, что он создает затруднения деятельности общества.

На заметку

Руководителям стоит обратить внимание, что сделки на условиях, отличающихся от рыночных, могут негативно сказаться на результатах аудиторских проверок («Международный стандарт аудита 550 «Связанные стороны»). Кроме того, отклонение условий сделки от рыночных могут признать индикатором наличия в ней коррупционной составляющей («Меры по предупреждению коррупции в организациях», утв. Минтрудом России).

Последствие № 4: доначисление налогов

Налоговики могут усмотреть в нерыночных условиях сделки получение необоснованной налоговой выгоды по ст. 54.1 НК РФ.

По общему правилу налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении. Несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Однако многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков необоснованной налоговой выгоды (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и ст. 269 НК РФ от 16.02.2017).

Согласно ст. 54.1 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и сумму подлежащего уплате налога, если основной целью совершения сделки не являются неуплата (неполная уплата) или зачет (возврат) суммы налога. Если цена приобретения товаров (работ, услуг) существенно ниже рыночной стоимости, это может свидетельствовать о получении необоснованной налоговой выгоды (Письмо ФНС России от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@).

В таких случаях налоговая может определить размер действительных налоговых обязательств налогоплательщика исходя из рыночной стоимости сделки и доначислить налог (Определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 28.05.2019 по делу № А78-8644/2018).

Как снизить риски?

Чтобы снизить вероятность наступления перечисленных рисков, стороны сделки могут привлечь независимого оценщика для определения рыночной стоимости предмета сделки.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Сделку должника пытались оспорить по признакам подозрительности (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Три инстанции удовлетворили заявление, однако ВС РФ с ними не согласился.

В опровержение доводов о неравноценности сделки контрагент должника представил в суд мотивированный подробный отчет об оценке рыночной стоимости предмета договора. Оценочная цена была близка к договорной.

ВС РФ обратил внимание, что суды не признали этот отчет недопустимым или недостоверным доказательством, не опровергли его и в то же время не положили в основу судебного решения. При этом в противовес этому отчету другая сторона не представила в суд иных доказательств или убедительных аргументов. ВС РФ отметил, что такой подход противоречит принципу состязательности сторон и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Конечно, эта рекомендация не распространяется на отчеты недобросовестных оценщиков, выводы которых могут быть опровергнуты заключением судебной экспертизы. Кроме того, в отчете оценщика должна учитываться цель – заключение конкретного договора (Постановление 15ААС от 28.01.2017 по делу № А32-29459/2012).

Вместе с тем, если при совершении сделки стороны действовали добросовестно, суд может учесть результаты оценки, проведенной до совершения сделки, даже несмотря на конкурирующее заключение судебной экспертизы (Определение ВС РФ от 15.02.2019 № 305-ЭС18-8671(2) по делу № А40-54535/2017).

Рекомендуем проводить оценку имущества (работ, услуг) как минимум в случаях:

  • неденежной формы расчетов,
  • совершения крупной сделки или приобретения дорогостоящего объекта,
  • угрозы банкротства контрагента,
  • заключения договора с взаимозависимым лицом.

Какие сделки могут быть оспорены в суде?

В деле о банкротстве финансовый управляющий обязан оспаривать сделки, иначе кредиторы обжалуют его бездействие. Кредитор вправе самостоятельно подать заявление о признании сделки недействительной, если его требование составляет более 10 % всех требований в реестре.

Итак, какие сделки чаще всего вызывают сомнения?

    С недвижимостью и транспортом. В рамках своей деятельности финансовый управляющий проверяет имущество должника. Он подает запросы в госорганы, собственности физлица за последние 3 года: в ГИБДД о транспортных средствах, в Росреестр о недвижимости, в ФНС о налогах, счетах в банках и участии банкрота в ООО, АО.

Также может проверить сведения в ГИМС, МЧС, Ростехнадзоре о маломерных судах, самолетах, тракторах и квадроциклах. Вообще, любое имущество, которое ставилось на учет или регистрировалось в госорганах, будет обнаружено при банкротстве физлица. Гражданин обязан передать документы для продажи ценностей либо объяснить, когда и почему он продал, подарил объекты.

В Росреестре хранятся сведения о недвижимом имуществе, которое принадлежало физлицу в течение 3 лет до банкротства. Из выписки ЕГРН видно, были ли у человека квартиры, дачи, гаражи, земельные участки, нежилые объекты в момент получения займов, и куда они делись впоследствии. Если уже имея кредиты, должник продал объекты по ненормально низкой стоимости (менее 20% от среднерыночной), подарил, передал вещи под залог, то управляющий подаст в суд заявление об оспаривании. Договор расторгнут и имущество заберут.

Брачные договоры и соглашения о разделе имущества за год до банкротства. Казалось бы, это личное дело супругов, как им разделить собственность при разводе.

Но если кредиты нажиты в браке, то банки сошлются на ст. 45 СК: если имущества супруга недостаточно, кредитор вправе требовать продажи его доли в общем семейном имуществе.

Поэтому когда благородный муж с пятью кредитами перед банкротством отписывает дачу и машину бывшей жене, а потом идет списывать долги через Арбитражный суд, он лишает банков возможности взыскать долг. Суд расторгнет брачное соглашение на основании ст. 46 СК о гарантиях прав кредиторов. Семейную собственность разделят пополам, и долю банкрота продадут с торгов.

Финуправляющий вправе истребовать сведения об имуществе не только самого должника-банкрота, но и его супруги. Если выяснится, что у банкрота есть доля в общей собственности, нажитой в браке, эта доля подлежит продаже с торгов. Не важно, на кого записана машина или коттедж — если вещь приобретена, построена, поменяна в период брака, и брачного соглашения не было, то супругам принадлежит по 50% в этой собственности.

Сделки супруга должника оспариваются редко, но если объект передан безвозмездно, то управляющий обязан оспорить сделку. Например, за месяц до банкротства мужа-ИП его жена подарила своей сестре дорогой автомобиль BMW, купленный в браке. Машину вернут и продадут. Дело о банкротстве затянется, появятся дополнительные расходы. Если хотите продать имущество перед банкротством самостоятельно, обсудите это с юристами. Не стоит портить отношение судьи к должнику и давать банкам повод называть заемщика недобросовестным.

Разделы оспариваемых сделок по основаниям

Всего выделяют 3-ри категории сделок, которые можно оспорить на законных основаниях:

  • договора с предпочтением;
  • подозрительные договора;
  • оспариваемые договоры на общих основаниях.

Все законные основания для оспаривания договорных обязательств разделяют на общие и специальные. Наиболее правильным решением будет – заявить инициатором всех оснований, применимых к данной ситуации, что позволит избежать ошибок. Судовая система ВАС РФ, чтобы избежать спорных моментов, перед вынесением судебных решений допускает:

  • рассмотрение всех оснований заявленных истцом;
  • только рассмотрение части заявленных оснований, которые позволяют сделать точный вывод о недействительности договора;
  • основания, которые не были заявленные истцом – по решению судьи с учетом с доказательств со стороны истца.

Подозрительные договора

К такому типу сделок относят неравнозначные или недействительные встречные выполнения обязательств. Определяется неравноценность сравнением оспариваемого договора с «подобными», которые были совершены в одинаковых обстоятельствах. Это может быть преднамеренно сниженная стоимость проданного имущества.

Договора с предпочтением

Данный тип сделок оспаривается в том случае, если срок их заключения был в течение 1 календарного месяца (общее правило) или до 6 календарных месяцев (в других случаях) до признания должника банкротом. Оспаривающему сделку необходимо доказать, что выгодополучателю было известно о неплатежеспособности (недостаточности имущества).

Договоры, оспариваемые на общих основаниях

Данный раздел относится конкретно к сделкам – контрактам, договорам и т.д. Оспаривание сделок должника осуществляется на общих основаниях об их недействительности, которые рассматривает суд арбитражный или общей юрисдикции, также касаемо дел, которые не связаны с банкротством.

Какие договоры нельзя оспорить

Всего можно выделить два типа сделок, которые не могут быть оспорены:

  • при истечении срока исковой давности;
  • запрещенные Законом о банкротстве.

Оспаривание сделок в процедуре банкротства

Оспаривание сделок, совершенных должником, в процедуре банкротства имеет свои особенности. Лицом, уполномоченным предъявлять такие иски, выступают арбитражный управляющий, кредиторы, учредители (участники). Помимо общих основания признания сделок недействительности (признаки ничтожности или оспоримости) в делах о банкротстве применяется специальные критерии – подозрительность и предпочтение.

Читать еще:  Девять ответов на вопросы о предложении вакантных должностей

Во время банкротства могут быть опротестованы не только гражданско-правовые договоры, но и любые иные действия бывшей администрации банкрота, которые привели к неоправданному снижению размера активов предприятия, например, приказы о выплате дополнительного вознаграждения сотрудникам.

Подозрительные сделки

Основным признаком подозрительных действий должника является необычный характер условий, которые явно хуже, чем условия на которых заключаются аналогичные сделки при сравнимых обстоятельствах (см. п. 1 ст. 61.2 ФЗ-127). Реализация вещей по цене гораздо ниже рыночной явно свидетельствует о намерении администрации или хозяев бизнеса вывести активы, оставит предприятие без средств и имущества. Такие действия напрямую затрагивают интересы кредиторов, следовательно, дают право опротестовать сделку. Все действия, исполненные должником в течение года до обращения в арбитраж с заявлением о несостоятельности и действия, предпринятые после такого обращения, могут быть оспорены как подозрительные. Подозрительные договоры, совершенные в течение трех лет до обращения, могут быть оспорены, если:

  • совершены без предоставления встречного исполнения (безвозмездно);
  • после исполнения обязанностей должник продолжал использовать вещь, которая являлась предметом договора;
  • стороной договора является лицо, заинтересованное в его заключении;
  • совершены с намерением выдела доли вышедшему участнику;
  • стоимость сделки превышает 20 % величины активов по балансу (10 % для банков и прочих кредитных организаций);
  • должник скрывался, прятал имущество, искажал отчетность или утратил документы по своей вине.

Сделки с предпочтением

Признаком сделки, совершенной с предпочтением, является получение кредитором удовлетворения от должника в обход установленного порядка или с нарушением порядка удовлетворения требований (см. п.1 ст. 61.3 ФЗ 127). К таким сделкам закон относит действия должника:

  • предоставление имущественного обеспечения по обязательствам сторонних лиц перед кредитором банкрота, возникшим до исполнения обеспечительной сделки;
  • исполнение сделки, изменившей очередность расчетов по долгам, образовавшимся до ее подписания;
  • удовлетворение требований ранее срока, ущемляющее интересы иных контрагентов, обладающих требованиями, срок которых еще не наступил;
  • исполнение сделки явилось причиной нарушения порядка очередности расчетов с контрагентами, установленной нормами ФЗ № 127.

По общему правилу сделки, исполненные с предпочтением, могут быть опротестованы, если были заключены в течение месяца до направления в суд требования признать должника банкротом (см. п. 2 ст. 61.3 ФЗ № 127) или после направления. Специальный, более длительный срок установлен для сделок, изменяющих очередность погашения требований кредиторов, поручений, залогов, гарантий, такие деяния могут быть опротестованы, если совершены в течение полугода до обращения в арбитраж.

Нюансы оспаривания действий банкрота

Специальные основания оспаривания не применяются к сделкам, исполненным должником в отношении его наследников, а также о передаче обязанностей и прав в порядке правопреемства. Обжалование указанных сделок возможно только по универсальным критериям, установленным гражданским кодексом.

По критериям подозрительности нельзя опротестовать сделки, исполненные на публичных торгах или в ходе обыкновенной деятельности должника, если цена договора не превышает один процент величины активов компании.

Не считаются нарушением очереди удовлетворения требований платежи в бюджет, погашение задолженности перед органами государственной власти, кредитными организациями, если соблюден порядок расчетов в их очереди.

Право оспаривать

Банкротные дела разрешает арбитражный суд. Обращения об оспаривании действий, должны подаваться в суд, рассматривающий основное требование кредиторов, постановление по ним выносит тот же судья, что рассматривает требование о банкротстве.

С заявлением о недействительности сделок могут выступить:

  • управляющий, назначенный судом (от имени банкрота либо по настоянию собрания контрагентов);
  • уполномоченный орган, контрагент, если сумма принадлежащих им требований превышает 10 процентов от общего размера требований к банкроту;
  • временно назначенная Банком России для руководства финансовой организацией, администрация, с учетом положений п.п. 3–8 ст. 61.9 ФЗ № 127.

Помимо лица, обратившегося с заявлением об оспаривании действий, в процессе могут принимать участие другие лица, заинтересованные в результате рассмотрения:

  • сторона договора;
  • иные кредиторы;
  • другие лица, интересы которых затронуты сделкой.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Читать еще:  Письмо о расторжении договора аренды. образец заполнения и бланк 2021 года

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

11. Покупка доли квартиры

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

Разрешение корпоративных споров в Адвокатском бюро «Правовая гарантиЯ»

Мы в Адвокатском бюро «Правовая гарантиЯ» защищаем интересы в арбитражных судах с 2003 года. В том числе, часто работаем по корпоративным спорам. В штате бюро опытные адвокаты-практики, специализирующиеся на арбитраже.

А еще наши сотрудники с удовольствием делятся своим опытом в нашем журнале «Правовая гарантиЯ» — это наше собственное СМИ как для юристов, так и для граждан.

Наш опыт работы по корпоративным спорам показывает: чем раньше Вы начнете защищать свои права — тем выше вероятность успешного разрешения спора для Вас. Это вид арбитражных споров, где нужно действовать быстро и профессионально. Именно поэтому мы всегда советуем привлекать к представительству адвоката с большим опытом работы в арбитражных судах.

Виды споров, по которым работаем:

  • исключение участника из общества;
  • споры о принадлежности долей в уставном капитале, акций;
  • оспаривание сделок, совершённых обществом от имени участника;
  • отстранение директора общества;
  • взыскание убытков с директора общества;
  • истребование документов у общества;
  • оспаривание решений общих собраний участников общества;
  • выход участника из общества и взыскание с общества действительной стоимости доли;
  • восстановление корпоративного контроля в обществе.

Наши кейсы

Признали недействительным вексельное поручительство в Арбитражном суде г. Москвы

Сколько стоит признать сделку недействительной?

Признание недействительными договоров купли-продажи акций и долей — от 50 000 рублей.

Признание недействительным решения общего собрания общества — от 50 000 рублей.

Возмещение убытков, причиненных обществу виновными действиями руководителей и должностных лиц общества — от 50 000 рублей.

Признание сделки недействительной в рамках корпоративного спора — от 50 000 руб.

Перспективен ли ваш корпоративный спор?

Получите консультацию адвоката

ТОП полезных материалов по корпоративным спорам

Отзывы клиентов

Выражаю благодарность Василию Анатольевичу в правильной и грамотной юридической помощи в решении моего дела. Желаю Вам и всей Вашей компании процветания и успехов.

От всей души, В.В. Иванов. 10.05.2018г.

Я, Егорова Антонина Николаевна, очень довольна консультацией Суховарова Юрия Владимировича. Благодарю за внимательность и понимание. Желаю дальнейшего профессионального роста.

Уважаемая Любовь Владимировна, я, Лобова Евгения Ильинична, хочу выразить огромную благодарность за объективную, полноценную, грамотную консультацию по интересующему меня вопросу юристу Суховарову Юрию Владимировичу. Как театр, начинается с вешалки, не могу не отметить исключительную вежливость администратора Кутузовой Дарьи Владимировны.

Желаю вам больших успехов! Лобова Е.И.

Выражаю благодарность вашему сотруднику Ермакову Андрею Валерьевичу за оказание мне юридической помощи.

Также выражаю благодарность Сумароковой Диане за вежливое и тактичное обслуживание клиентов и очень приятную атмосферу в вашей конторе.

Хочу выразить огромнейшую благодарность и признательность Соловьеву Константину Васильевичу за внимательное отношение, очень грамотную консультацию. И, если когда-нибудь мне потребуется юридическая поддержка, непременно обращусь именно к нему. Также хочу отметить Кутузову Дарью Валентиновну, которая с улыбкой встретила, ответила на некоторые интересующие меня вопросы. Желаю компании успехов, дальнейшего процветания, побольше клиентов.

Я, Антонов Аркадий Шанобич, обратился за помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга в связи с тем, что при заключении договора на лечение позвоночника с «Медстар», был фактически обманут в стоимости лечения и не только. В процессе оформления со мной договора на лечение мне никто не объяснил, что лечение будет проходить с привлечением кредитных средств, все время менялась сумма лечения. На мои просьбы предоставить мне более длительное время на ознакомление процедур и консультаций по их прайсу мне отказали. То есть фактически происходило давление на клиента. Дома, когда я внимательно прочитал весь документ, я понял, что фактически меня обманули на деньги и сроки лечения.
30.10.2018 г. я обратился за юридической помощью в Юридическое Агентство Санкт-Петербурга на предмет расторжения договора на лечение в «Медстар» и расторжения договора на кредит от Альфа-Банка.
Мое дело вел Степанов Денис Юрьевич, все вопросы решались очень быстро и меня обо всех ситуациях информировали. Хочу поблагодарить Степанова Д.Ю. и всех юристов, которые работают в данном агентстве.

Выражаю благодарность Юридическому Агентству и в частности адвокату Каваляускас Василию Анатольевичу за квалифицированно проделанную работу.
Василий Анатольевич проконсультировал и подготовил все документы, необходимые для судебного делопроизводства.
По результату рассмотрения дела о защите прав потребителей, результат и высокая сумма превысили все мои ожидания.
Большое спасибо за квалифицированную работу и профессионализм.

С уважением, Астафьева А.С., 01.03.2019 г.

Хочу выразить глубочайшую благодарность Суховарову Юрию Владимировичу за человеческое отношение к моей проблеме и подробную профессиональную консультацию по ее решению. Почаще бы такие люди встречались в моей жизни.

С уважением, Гавричков Александр Николаевич.

Хочу выразить признательность за квалифицированное и дружелюбное консультирование юристом-практиком Запрудной Дарье Игоревне, Каваляускас Василию Анатольевичу и Кутузовой Дарье Валентиновне.
Обстановка в юридической компании радушная и профессиональная.
Желаю дальнейшего процветания.
Благодарю за помощь.

С уважением, Гурова Наталия.
06.07.2018 г.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector