Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Личное банкротство при ипотеке когда и как можно оформить

Что будет с ипотекой при банкротстве физического лица?

После падения курса рубля в крайне невыгодное положение попали россияне, которые в приличных суммах получили кредиты в иностранной валюте (например, на приобретение жилья). Многим из них не по карману стало оплачивать как тело кредита, так и проценты. Таких заемщиков вполне заинтересует новая законодательная норма, которая предусматривает банкротство физических лиц при наличии ипотеки.

Что делать, если платить больше не в силах?

Ипотека — крайне рискованный продукт с точки зрения срока. Нужно быть очень уверенным в своих силах, чтобы доподлинно знать, что через 10 лет ситуация не изменится, и вы сможете отдавать банку заявленную сумму. При этом срок ссуды достигает и 15, и 20, и 25 и даже 30 лет. И, как показала пандемия коронавируса, ситуация может измениться в любой момент не в лучшую сторону даже для представителей традиционно «хлебных» профессий. Главная ошибка ипотечников, попавших в сложную ситуацию, — перестать платить и ждать, когда ситуация разрешится сама собой. Так станет только хуже. Поэтому нужно аккумулировать силы и действовать, отталкиваясь от ситуации.

Как правило, попав в сложное финансовое положение, будучи ипотечниками, люди пытаются разрешить ситуацию тремя способами. Но все они ошибочные.

Реструктуризация (рефинансирование) задолженности

Максим три года счастливо жил в ипотечной квартире, но потерял работу. Он решил пойти в банк и попросить рефинансировать долг. Однако ему отказали, потому что он несколько раз не успевал заплатить вовремя из-за задержки зарплаты. Максим расстроился и оставил все как есть: жил в квартире, не вспоминал про ипотеку, пока в дверь не постучали судебные приставы и не дали пять минут на сборы. Через суд банк просто выгнал Максима на улицу. Далее ситуация развивалась еще интереснее. Первые два аукциона прошли безуспешно, квартиру удалось реализовать только на третьем за бесценок. В итоге Максим не только потерял первоначальный взнос, но и остался должен банку. Причем оспорить это решение уже было нельзя.

Больше видео на нашем канале, подпишись!

Марина в декрете, семью обеспечивает только ее муж Сергей. Тут ему урезают зарплату на половину и перед семьей стоит выбор: оплатить потребительские кредиты, кредитные карты и коммуналку, либо вносить оплату только по ипотеке, которая оформлена на обоих супругов. Выбор очевиден. Забыв про все кредиты, пара платит только по ипотеке. В итоге кредиторы идут в суд и в отношении должников начинается исполнительное производство. С зарплатной карты Сергея списывают почти все подчистую, денег на ипотеку больше нет. Да и на жизнь молодой семье теперь не хватает. Если ничего не предпринять, может повториться ситуация Максима.

Если квартира оформлена на одного супруга, а банкротится другой, жилье остается в собственности

Алексей решил сразу взять быка за рога и, столкнувшись с потерей дохода, отправился в контору, которая обещала списать ему все долги, оставить ипотечную квартиру за ним всего за 30 тысяч рублей. Мужчина взял в долг у знакомых и оплатил всю сумму сразу. Когда он пришел в офис в назначенный день, «юристы» уже съехали, а дверь опечатала полиция по заявлениям таких же неудавшихся банкротов. Ошибкой Алексея было верить на слово людям, которые обещают невозможное — сохранить ипотечное жилье при банкротстве нельзя, так как ипотека — залоговый вид кредита. В ипотечном договоре всегда прописано: если заемщик не справляется со своими обязательствами, объект залога переходит в полную собственность банка.

Залоговое имущество и ипотека при банкротстве: что будет с заложенным имуществом и жильем?

«Неужели у меня отберут ипотечную квартиру, это же моё единственное жильё!» — сетуют люди, которые собираются банкротиться и у которых в ипотеке квартира.

Увы, ответ — да. Правило «единственное жильё не забирают» не действует на ипотечные квартиры. То есть банкрота и его семью выставят из квартиры, даже если семье совершенно негде жить.

Но шанс сохранить жильё (и другое имущество, находящееся в залоге у кредитора) есть. Мы не будем вас обнадеживать, но иногда это удаётся.

Но сначала определимся, что такое залог и ипотека, чтобы мы точно понимали друг друга.

Что такое залог, кто такой залоговый кредитор и при чём тут банкротство?

Когда человек берёт у банка деньги в долг, банк иногда требует залог. Это имущество, которое человек отдаст банку, если не сможет платить по кредиту. Залогом может быть, например, автомобиль или квартира. Кстати, ипотека — это не когда человек берёт деньги в долг на квартиру. Ипотека — это когда человек делает квартиру залогом, гарантирующим, что он, заёмщик, расплатится с банком по тому кредиту, который он, заёмщик, взял, чтобы эту квартиру купить.

Читать еще:  Общие положения должностной инструкции менеджера по продажам

Представьте ситуацию: человек, у которого три кредита, банкротится. Один кредит у него в первом банке, другой — в другом банке, третий — в третьем банке. Кредит в первом банке обеспечен залогом.

Первый банк в таком случае является залоговым кредитором. Залоговый кредитор — это кредитор, обязательства должника перед которым обеспечены залогом.

У этого кредитора есть серьёзные преимущества перед другими кредиторами: он получит 80% от стоимости залогового имущества. Остальные 20% разойдутся другим кредиторам.

Пример: у должника есть автомобиль стоимостью 300.000 рублей, и этот автомобиль в залоге у одного из трёх кредиторов. Долги — 1.000.000 рублей.

Автомобиль будет продан на торгах, которые организует залоговый кредитор. Из вырученных при продаже 300.000 рублей 80% (а это 240.000 рублей) достанутся залоговому кредитору. Двум другим кредиторам останется по 30.000 рублей.

Это упрощённый пример, он не учитывает некоторых трат (например, на организацию торгов), но в целом даёт представление о том, что залоговый кредит имеет преимущество перед другими кредиторами при банкротстве должника.

Что можно сделать, чтобы сохранить залоговое имущество при банкротстве?

Снижать оценку стоимости имущества. Например, залоговый кредитор оценил предмет залога (тот же автомобиль) в 600.000 рублей. Мы можем организовать экспертизу, и если она покажет, что автомобиль стоит значительно меньше (например, 300.000 рублей), то и продавать его залоговый кредитор сможет за меньшую сумму. Зачем это?

Ну а вдруг этот автомобиль приглянется знакомому должника и знакомый купит это авто? А потом подарит его должнику на день рождения. Чтобы тот не сильно расстраивался из-за потери автомобиля.

Почему независимая экспертиза может показать, что авто дешевле? Это зависит от того, насколько учтены все факторы — износ, пробег и т.д. Оценка кредитора может не учитывать эти обстоятельства, а независимая экспертиза учтет.

Кроме того, снижение стоимости авто и указание на все его недостатки может привести к тому, что кредитор вообще не захочет возиться с продажей этого авто. И оставит его должнику. Такое не часто, но бывает. Ведь чтобы продавать авто, нужна стоянка. Стоянки может не быть, и значит, её надо искать и арендовать… Может получиться, что для банка овчинка не будет стоить выделки.

Есть ли шансы сохранить ипотеку при банкротстве?

Небольшие, но есть. Надо смотреть по обстоятельствам. Мы видим несколько возможностей сохранить квартиру (хотя по общему правилу ипотечная квартира не сохраняется).

Заключаем мировое соглашение с банком. Как это работает? Например, квартира стоит 2.000.000 рублей. Должник на момент подачи заявления о банкротстве выплатил 1.400.000 рублей. 600.000 ещё должен.

В такой ситуации банку бывает невыгодно, чтобы должник банкротился. Квартиру надо будет продавать, а продать её можно будет, как правило, только со скидкой. И вообще, здесь есть много «подводных камней», благодаря которым банку бывает проще и выгоднее заключить с должником мировое соглашение, чем реализовывать квартиру. Как это делается?

Подаётся заявление о банкротстве, суд признаёт его обоснованным, кредиторы включаются в реестр, и мы предлагаем мировое соглашение на ваших условиях банку-залогодержателю (банку, в котором вы брали квартиру). Если банку не хочется терять плательщика кредита, он может согласиться на ваши условия. В итоге вы не теряете квартиру и выплачиваете кредит на своих условиях. Круто же!

Реструктуризация. Этот вариант подходит тем, у кого есть источник дохода. Это опять же график платежей на ваших условиях. При реструктуризации не происходит реализация имущества, а значит, вопрос сохранения квартиры просто не встаёт.

Замена созаёмщика. Иногда ипотечный кредит оформляется не на одного человека, а на двух. В таком случае один заёмщик именуется заёмщиком, а другой — созаёмщиком. В таком случае у банка больше гарантий, что кредит будет выплачен: ведь он оформляется не на одного человека, а на двух.

Но что происходит, если созаёмщик начинает процедуру банкротства? Для банка это плохой сигнал, ведь теперь остаётся только основной заёмщик; созаёмщик платить явно не сможет, раз он начал банкротство. Значит, риски невозврата ипотечного кредита увеличиваются.

Читать еще:  Особенности незаконной забастовки и возможность ограничения забастовок

Когда созаёмщик в ипотечном договоре начинает банкротиться, банк может потребовать от основного заёмщика сразу выплатить весь остаток по кредиту, а иначе банк заберёт квартиру себе. Но как правило, разом выплатить остаток долга заёмщик не может. Что делать, чтобы банкротство созаёмщика при ипотеке не обернулось потерей квартиры?

Надо заменить в ипотечном договоре банкрота-созаёмщика. То есть вывести его из договора и прописать в договоре нового платежеспособного созаёмщика, чтобы гарантировать, что ипотечный кредит будет выплачиваться. Это «успокоит» банк, и у него не будет причин требовать от заёмщика сразу выплатить остаток по кредиту.

Мы готовы взять на себя переговоры с банком о замене созаёмщика. Мы подготовим все документы, которые убедят банк в том, что предложенный кандидат в созаёмщики — надёжный и платежеспособный человек.

Выводы

Если физическое лицо, у которого есть ипотека или другие долги, обеспеченные залогом, банкротится, то заложенное и ипотечное имущество, скорее всего, уйдёт кредитору.

Шансы сохранить залоговую недвижимость и ипотеку в банкротстве есть, но они невелики. Отчасти сохранение такого имущества — воля случая. Однако мы готовы сделать все, зависящее от нас, чтобы реализовался лучший для вас вариант.

Записаться на консультацию можно, позвонив по телефону в офис или отправив сообщение на нашем сайте.

Офис в Орле: улица Максима Горького 47д
телефон: +7 (800) 511-62-06

Офис в Туле: проспект Ленина 57, офис 115
телефон: +7 (487) 244-05-20

Консультация со специалистом

Получите первичную бесплатную консультацию по вопросам любой сложности!

Реально ли сохранить квартиру?

Самый популярный вопрос, который задают должники на консультации: возможно ли остаться с залоговой квартирой при запуске процедуры банкротства? При грамотном анализе ситуации опытный адвокат найдет законный способ отсрочить момент реализации имущества или избежать его. Вот самые распространенные варианты:

  • Привлечение к банкротству представителей органов опеки. Идеально для тех семей, у которых в ипотечной квартире проживают несовершеннолетние дети. В таком случае до наступления совершеннолетия признавшее себя банкротом физическое лицо сможет беспрепятственно проживать в этом жилье. Защита прав детей в приоритете, поэтому даже при вынесении судом решения о реализации залогового жилья можно обратиться в органы опеки за защитой. С поддержкой опытного адвоката можно отсрочить момент на несколько лет, за которые жизненная ситуация может измениться. Возможно, к этому моменту вы сможете накопить на собственное жилье или расплатиться по долгам.
  • Не допускать запуска процедуры реализации имущества. Это вторая стадия банкротства, наступающая после реструктуризации долгов. На первой стадии необходимо придерживаться разработанным планом и попытаться погасить имеющиеся задолженности перед кредиторами. Этап продолжается три года и только после него наступает момент реализации. Важно: для получения права на трехлетнюю реструктуризацию нужно располагать постоянным доходом, размер которого давал бы шансы на своевременный расчет по долгам.
  • Отказ от кредитных обязательств по ипотечному кредиту. Очень тонкий и неоднозначный момент, который находится на грани положений Федерального закона № 127 о банкротстве. При отказе от обязательств по ипотеке все требования кредитор переадресует поручителям и созаемщикам. Если они платежеспособны, то банку гораздо проще взыскать задолженность с них, чем пытаться через процедуру банкротства получить деньги с настоящего должника. Без поддержки опытного кредитного юриста шансы на успех минимальны, поэтому не спешите с принятием решений: последствия могут стать необратимыми.

Практика показывает, что, когда у заемщика нет других кредитов и задолженность образовалась лишь по ипотеке, можно попытаться заключить мировое соглашение и разработать индивидуальный план реструктуризации долга без потери ипотечного жилья. Банки прекрасно знают, что процедура банкротства сложна и не всегда позволяет быстро получить заемные средства. Порой одного намерения объявить себя банкротом достаточно, чтобы кредитор пошел на рациональные и взаимовыгодные варианты решения проблемы.

Банкротство и долги

Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены. Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.

Читать еще:  Получение амбулаторной карты или выписки из карты

Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист. Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты. Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.

Что такое конкурсная масса

Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства. Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.

После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени. «Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи. Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.

«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.

Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:

— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.

Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков. 80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств. При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.

Условия и порядок процедуры объявления о банкротстве

Ипотечная недвижимость находится в залоге у кредитора и в общий список имущества, реализуемого финансовым управляющим, не включается. Банк самостоятельно реализует жилье, как правило, по ценам чуть ниже рыночных.

Обладателем закладной может быть не только банк, но и кредитно-потребительский кооператив, ломбард или иное финансовое учреждение. В любом случаев именно эта организация занимается продажей залоговой недвижимости.

Порядок процедуры банкротства следующий:

  1. Финансовый управляющий составляет реестр ценного имущества, которое позже выставят на продажу.
  2. Назначаются торги по реализации.
  3. На первом этапе аукциона цена повышается с шагом 5-10%. Если продать имущество не удалось, стартовая стоимость понижается на 10-30%. При отсутствии ставок возможны торги на понижение стоимости.
  4. Все нераспроданное имущество кредитор может принять в качестве выплаты долга, остальное возвращается владельцу и в дальнейшем не может быть изъято. Логично, что залоговое жилье банк согласится принять.
  5. Полученные на аукционе средства направляют в счет погашения кредитных долгов, оставшаяся сумма списывается и более не взыскивается с заемщика.
  6. Финансовый управляющий составляет отчет и утверждает его в суде. На этом процедура банкротства окончена, физическое лицо освобождают от всех кредитных долгов.

Заключение

Мы рассмотрели особенности такой процедуры, как банкротство физического лица при ипотеке. Негативное последствие этого шага для заемщика – в потере залоговой недвижимости, за которую ранее были внесены платежи.

Перед объявлением о своей финансовой несостоятельности следует взвесить все за и против.

Если вы затрудняетесь принять решение о банкротстве, проконсультируйтесь с юристом. Судебная практика показывает, что к этой крайней мере следует прибегать только в том случае, если другие возможности списать долги уже исчерпаны. Банкротство не дает возможности сохранить за собой недвижимость, даже если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector