Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Каковы способы защиты участников долевого строительства?

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Читать еще:  Как можно зарегистрировать в квартире любого постороннего человека

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

1. Признание права собственности на объект долевого строительства

В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке (ч. 3 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16 — 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

    • права собственности на объект недвижимости;
    • права собственности на объект незавершенного строительства;
    • права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

Взыскание неустойки и возврат денег

Требование о взыскании неустойки дольщик вправе предъявить если застройщик не передал ему квартиру в установленный договором срок или построенный объект недвижимости не соответствует документации и нарушения не устранены застройщиком в отведенные для этого сроки.

В досудебном порядке взыскание неустойки производится путем направления в адрес застройщика претензии, содержащей информации о нарушении условий договора. Претензию можно передать лично, но при этом необходимо сделать ее копию и поставить отметку о вручении застройщику либо его представителю.

При направлении претензии по почте (заказным письмом с уведомлением) необходимо удостовериться в правильности адреса организации-застройщика. Информация об адресе застройщика содержится в реквизитах ДДУ, однако лучше проверить данную информацию и заказать актуальную выписку из ЕГРЮЛ.

Если застройщик не пожелает исполнить требования другой стороны добровольно, то следующим шагом будет обращение в суд.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика).

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство). В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

Читать еще:  Как оформить загранпаспорт по временной регистрации в 2021 году

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

  • наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
  • четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
  • наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
  • гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

  1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
  2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
  3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Как фонд защищает права дольщиков

Выше мы уже рассмотрели кратко функции Фонда обманутых дольщиков РФ в части мониторинга деятельности застройщиков, предупреждения нарушений закона с их стороны и информирования участников рынка долевого строительства о состоянии этого рынка. Перейдем к наиболее животрепещущему вопросу: каким образом фонд может уберечь дольщиков от потери их денежных средств, инвестированных в строительство?

Если в период строительства объекта недвижимости застройщик обанкротится и, соответственно, не сможет исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, то разрешение этой проблемы передается Фонду защиты прав дольщиков.

Фонд может реализовать один из следующих вариантов:

  • профинансирует завершение строительства проблемного объекта, и по итогу дольщики получат готовые квартиры;
  • выплатит дольщикам денежные компенсации.

Забегая вперед, отметим, что обратиться с заявлением в Фонд защиты прав дольщик может как после начала процедуры банкротства застройщика, так и до этого. Во втором случае фонд может сам ее инициировать.

Выплата денежной компенсации дольщику

Важно! В настоящий момент (с 01.07.2019) дольщики больше сами не определяют на общем собрании, какую именно помощь они хотят получить от фонда: достроенную квартиру или деньги (ч. 4 ст. 13 закона № 218-ФЗ). Сейчас этот вопрос решают именно сотрудники фонда. Разумеется, решение принимается по утвержденным правилам (см. Правила принятия решения…, утв. постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192).

Читать еще:  Формирование дел в организации и их текущее хранение

Так, если по итогам экспертизы будет установлено, что на завершение строительства объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных выплат, то фонд принимает решение в пользу выплаты гражданам денег (ч. 4 ст. 13 закона № 218-ФЗ).

Схема действий дольщика при этом следующая:

  1. Дольщик обращается в фонд (непосредственно или через банк-агент) с заявлением и комплектом необходимых документов. Банком-агентом в данном случае является АО «Банк ДОМ.РФ». Комплект документов простой: помимо заявления дольщик представляет паспорт (для просмотра) и оригинал выписки из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований, ИНН (можно только номер). В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы, например, нотариальная доверенность для представителя, доверенность и документы от органов опеки и попечительства, если заявление подает представитель от имени признанного недееспособным дольщика и т. д. (п. 6,7 правил № 1233).
  2. Фонд дольщиков осуществляет проверку документов на предмет правильности оформления и комплектности.
  3. Фонд принимает решение о возможности выплаты дольщику-заявителю денежной компенсации.
  4. Фонд выплачивает возмещение. Выплата производится в течение 10 рабочих дней с даты представления заявителем полного комплекта документов (п. 8 правил № 1233).

Некоторые особенности расчета суммы выплаты дольщикам

При вычислении суммы выплаты дольщику фонд руководствуется приложением № 1 к правилам № 1233, содержащим собственно методику расчета.

Полный текст методики расчета ищите в системе КонсультантПлюс – для этого нужно оформить бесплатный доступ на 2 дня.

Необходимо отметить, что:

  • Возмещение выплачивается в отношении общей площади жилого (жилых) помещения (помещений), не превышающей 120 кв. м. Например, если гражданином было приобретено жилое помещение общей площадью более 120 кв. м либо несколько таких помещений, совокупная общая площадь которых больше 120 кв. м, то при исчислении размера возмещения и его последующей выплате будут учитываться только 120 кв. м (п. 2 ст. 13 закона № 218-ФЗ, п. 3 правил № 1233).
  • Рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется независимым оценщиком, которого приглашает фонд.
  • При исчислении возмещения учитывается доля дольщика в праве собственности на жилье, которой он обладал бы в соответствии с ДДУ после госрегистрации права собственности. Например, если в ДДУ со стороны дольщиков участвовали сразу несколько лиц, то каждое из них получит выплату, сумма которой будет пропорциональна его доле.
  • При расчете учитывается доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены ДДУ.

Ниже на схеме — расшифровка, что понимается под равнозначным жилым помещением.

Важно! Средства материнского (семейного) капитала, внесенные застройщику, не возвращаются дольщику, а компенсируются Фондом защиты дольщиков на инвестиционный счет матери в Пенсионном фонде РФ (ст. 10.1 закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ).

Завершение строительства проблемного объекта

Иной вариант исхода событий: дольщик готов дождаться, пока за счет финансирования фондом завершится строительство проблемного объекта недвижимости, по итогам которого такой дольщик получит квартиру, обозначенную в ДДУ.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Дольщик обращается в фонд (непосредственно или через банк-агент) с заявлением и комплектом необходимых документов. С 13.07.2020 дольщики, которым принадлежит право требования объектов долевого строительства и по которым фондом принято решение о целесообразности завершения строительства, не имеют права на получение возмещения. Однако, даже если фонд решил, что достроить объект целесообразно, дольщик имеет право не дожидаться конца строительства, а получить от фонда денежное возмещение. И сделать это можно до момента передачи имущества и обязательств застройщика фонду субъекта РФ (это НКО, созданные в субъектах РФ, цель которых — завершение строительства проблемного объекта). При отсутствии фонда региона вопрос решается за счет федерального фонда.
  2. Фонд субъекта РФ направляет в арбитражный суд, конкурсному управляющему и в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий госрегулирование в области долевого строительства, заявление о намерении приобрести соответствующее имущество и обязательства застройщика.
  3. Фонд субъекта РФ после вынесения арбитражным судом решения получает имущество и обязательство застройщика. При наличии вышеуказанного решения суда арбитражный управляющий заключает договор с фондом субъекта РФ о передаче последнему имущества застройщика (земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями) и его обязательств.
  4. Фонд защиты дольщиков заключает договор о финансировании строительства с фондом субъекта РФ.
  5. Фонд субъекта РФ завершает строительство объекта. При этом предельный срок завершения строительства и передачи квартир дольщикам составляет 3 года с даты вынесения арбитражным судом акта о передаче фонду субъекта РФ имущества и обязательств застройщика (см. п. 3 данного списка).
  6. Передача фондом субъекта РФ объектов ДДУ дольщикам. Передача объекта происходит по правилам, предусмотренным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 8).

Итак, к основным целям деятельности Фонда защиты прав дольщиков можно отнести обеспечение финансовой безопасности, защиту прав физлиц-дольщиков и общее снижение рисков в отрасли строительства (как для дольщиков, так и для застройщиков). В частности, финансовые интересы дольщиков могут быть защищены одним из следующих способов: путем финансирования за счет компенсационного фонда завершения строительства проблемного объекта или предоставления дольщикам финансовой компенсации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector