Каковы особенности исчисления налога на имущество физических лиц в отношении апартаментов (коммерческой недвижимости)?

Каковы особенности исчисления налога (коммерческой недвижимости)?

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир. Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности. Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам в 2019 и 2020 годах.

Размер ставки, при исчислении налоговой базы по кадастровой стоимости

Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ; п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:

• Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
• В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
• Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.

В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется 0,1 % — согласно пп. 1п. 2 ст. 406 НК РФ.

Примечание! Размеры налоговых ставок устанавливаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления, а если вести речь о городах федерального значения Санкт-Петербурге, Севастополе, Москве, то законами данных регионов. При этом ставки налогов должны соответствовать пределам, предусмотренным в ст. 406 НК РФ.

К примеру, налоговая ставка на имущество физических лиц в столице установлена ст. 1 Закона №51. Получить информацию о налоговых ставках, которые зафиксированы в конкретной местности, можно, воспользовавшись интернет-сервисом ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Также можно зайти на сайт региональных управлений ФНС России.

Важно! В п. 3 ст. 406 НК РФ сказано, что в отношении апартаментов ставка налога не может быть обнулена или увеличена более чем в три раза местными органами.

Налог на недвижимое имущество физических лиц: объекты налогообложения

Соответствующим объектом по налогу на имущество физлиц может быть (п. 1 ст. 401 НК РФ):

• отдельный жилой дом (включая дачные строения);
• отдельное жилое помещение (в виде квартиры или комнаты);
• гараж, место для парковки;
• иного назначения здание либо сооружение;
• незавершенная постройка;
• комплекс объектов недвижимости единого назначения.

Общее недвижимое имущество многоквартирного дома не может быть признано объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Как оплатить налог на имущество — основные способы

В отношении уплаты налогов следует помнить, что их суммы обычно не являются критичными, в то время как просрочка грозит созданием ряда проблем, среди которых не последнее место занимает появление трудностей при желании выехать за границу. Поэтому важно знать, каким образом может производиться уплата налога на имущество физических лиц.

Самый быстрый способ осуществляется при помощи любого устройства, которое позволяет выйти в интернет. В данном случае отпадает необходимость тратить время на посещение соответствующих учреждений (в первую очередь банков), подстраиваясь при этом под их график работы.

Очевидно, что при желании плательщик может прийти с квитанцией в любое банковское отделение, где он получит желаемую услугу. Для тех же, кто желает сэкономить свое время и перейти на удаленное сотрудничество с Федеральной налоговой инспекцией, можно предложить несколько вариантов, как производится уплата налога на имущество. В отношении юридических лиц действуют свои правила. Налоговая отчетность может сдаваться как непосредственно в налоговую инспекцию в бумажном виде на установленном бланке, так и через интернет. В последнем случае необходимо быть подключенным к общей системе ФНС, что позволяет заполнять нужную форму удаленно. В нее вносятся все сведения, в том числе авансовые платежи по налогу на имущество. Электронная подпись, используемая для утверждения документа, должна быть зарегистрирована. Оплата производится с расчетного счета организации.

Послесловие

Как отмечают эксперты, несмотря на то, что имущественный налог был введен еще в 2014, многие владельцы апартаментов так и не смогли разобраться, сколько именно им придется платить государству.

По большей мере они опасались того, что в отношении их помещений не действует налоговый вычет в 20 метров квадратных. Кроме того, тревогу вселяла также и повышенная ставка фискального сбора.

Тем не менее правоприменительная практика продемонстрировала, что в реальности разница не столь уж и существенная, и составляет всего несколько сотен рублей в пересчете на месяц.

Впрочем, для экспертов рыка недвижимости это сюрпризом не стало, ведь цена апартаментов по кадастру в несколько раз ниже, чем у стандартного жилья.

Снижение цены в данном случае практически нивелирует повышенный налог, чего забывать не следует, если есть сомнения относительно покупки недвижимости.

Заключение

Апартаменты обходятся собственникам дороже обычной квартиры, ведь ставки налога по ним существенно выше. В целом, ничего сложного в расчете налога на апартаменты нет, нужно только точно знать кадастровую или инвентаризационную стоимость объекта недвижимости.

Еще раз подчеркнем, что использование кадастровой стоимости апартаментов является приоритетным. Инвентаризационная стоимость в качестве налоговой базы применяется, только если кадастровой на 1 января налогового периода не было.

Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество?

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы по налогу на имущество вплоть до полного освобождения от его уплаты для тех объектов, которые используются в конкретных видах деятельности. Определены и категории льготников: к ним относятся, например, общественные организации инвалидов, учреждения уголовно-исполнительной системы, резиденты особой экономической зоны и так далее.

Юрист юридической службы «Единый центр защиты» Артем Морозов разъяснил, что в Нижегородской области полностью освобождены от уплаты налогов следующие организации:

• FIFA и ее дочерние компании;

• национальные футбольные ассоциации (в частности, РФС);

• организационный комитет «Россия-2018» и его дочерние подразделения;

• производители медиаинформации FIFA;

• поставщики товаров, работ и услуг FIFA;

• профсоюзы;

• организации городского транспорта (наземного и подземного), а также организации, занимающиеся перевозками на канатных дорогах и фуникулерах;

• организации, занимающиеся оборонными заказами;

• организации почтовой связи и некоторые другие.

В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговые вычеты не предусмотрены, а налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект при этом не входит в перечень объектов, определяемых в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, — проинформировали в региональном Управлении ФНС России.

Наталья Ненашева считает, что у организации есть два основных пути для снижения налога на коммерческую недвижимость. Прежде всего, компания может оспорить применение в расчетах кадастровой, а не остаточной стоимости. Для этого нужно доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса.

Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение вас не устроит, его можно будет оспорить в суде.

Наталья Ненашева рекомендует сначала обратиться к профессиональному оценщику и провести экспертизу его заключения через оценочное СРО.

После этого нужно подать исковое заявление в суд, который назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%. Вся процедура может занять до четырех месяцев. Если суд принят решение в пользу истца, то будет установлена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, — уточнила эксперт.

Кстати, за первые семь месяцев 2019 года в российских судах было инициировано более 10 тысяч споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 18 тысяч объектов недвижимости. Как сообщается в материалах Росреестра, из рассмотренных за указанный период 5 313 исков лишь 285 исков не были удовлетворены. Таким образом, поддержку получили 95% заявителей, а суммарная величина кадастровой стоимости снизилась с 337,76 млрд рублей до 167,76 млрд рублей.

Оперируя лишь этими цифрами, можно с уверенностью резюмировать: пересмотр кадастровой стоимости и, соответственно, снижение налоговой нагрузки — вполне посильная для собственника задача вне зависимости от того, является он физическим лицом или представителем организации. И если вы не относитесь к категории льготников, но налог по вашей коммерческой недвижимости начисляется исходя из кадастровой стоимости, у вас практически всегда есть шанс для его сокращения.