Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как признать договор социального найма недействительным?

Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным

Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами.

Обмен жилыми помещениями, которые были предоставлены на основе договора социального найма, признается одним из ключевых прав гражданина РФ. Эта норма закреплена в ст. 72 ЖК РФ. Подобное действо требует от субъектов правоотношений соблюдения конкретного законодательного порядка. Отступление от него может стать причиной того, что соглашение обмена будет признано недействительным. Это регламентировано ст. 75 ЖК РФ.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Как заключить договор социального найма?

Прежде всего гражданин должен встать на учет как нуждающийся в местной администрации по своему месту жительства. Он должен предоставить для этого:

    заявление;

копии паспорта нанимателя и членов его семьи;

справка о том, кто находитя в составе семьи или копии свидетельств о зарегистрированном браке и о рождении;

справка, подтверждающая что семья имеет статус малоимущей;

если отсутствуют сведения о месте проживания заявителя и членов его семьи — акт обследования жилища и справка о регистрации по месту проживания;

  • в некоторых регионах дополнительно могут быть запрошены другие документы.
  • Орган местной власти, согласно ч.5 ст.52 ЖК, обязан проверить документы за 30 рабочих дней. После принятия решения он направляет в трехдневный срок заявителю подтверждающий документ.

    После постановки на учет жилье заявителю и его семье будет предоставлено в порядке очередности. Каких-либо предельных сроков закон не называет, однако в ЖК есть основания, согласно которым получить жилье по договору соцнайма можно вне очереди:

      если жилье заявителя нельзя использовать для проживания, и его невозможно отремонтировать;

  • если гражданин страдает тяжелой формой одного из хронических заболеваний, находящихся в списке Постановления Правительства №378;
  • Когда заявитель дождался своей очереди, с ним заключается договор социального найма. Постановлением Правительства №315 утвержден данный типовой договор. В нем прописывается следующая информация:

    • 1. Наименование органа, предоставляющего жилье в наем (наймодатель) и наниматель с его ФИО и паспортными данными;

    2. Решение уполномоченного органа, послужившее основанием для заключения договора;

    3. Сведения о передаваемом жилье: условный номер, этаж, квадратура, количество комнат и т.д.;

    4. Сведения о техпаспорте на жилье;

    5. Члены семьи, которые будут проживать в жилье с нанимателем, включая степень их родства;

    6. Права и обязанности нанимателя и наймодателя;

    7. Порядок прекращения договора;

    8. Иные условия, подписьзаявителя, печать наймодателя.

    Договор социального найма не требует регистрации, он заключается в простой письменной форме. Договор бессрочный (ст.60 ЖК), для него не действует предельный пятилетний срок, установленный ГК для найма жилого помещения.

    Когда суд не может помочь в решении вопроса о заключении или изменении договора социального найма

    Если отсутствует согласие всех членов семьи нанимателя о заключении договора социального найма с одним из них, то в данном случае даже суд не сможет помочь в решении этого вопроса.

    Как показывает судебная практика, член семьи нанимателя без наличия согласия остальных членов своей семьи и наймодателя не вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. И вот наглядное подтверждение:

    Случай из судебной практики

    К. обратилась в суд с иском к администрации района, М., Н. о признании нанимателем по договору социального найма вместо первоначального нанимателя К.А., который скончался. Его дети, М. и Н., возражают против признания К. нанимателем по договору социального найма вместо умершего К.А., их отца, отношения между сторонами конфликтные. В иске К. было отказано в связи с отсутствием согласия остальных членов семьи.

    Споры по договору социального найма

    • о признании утратившим возможность пользования квартирой . Основным фактом, способствующим удовлетворению заявленных требований выступает отсутствие зарегистрированного в спорном помещении жильца длительный период времени. В судебном заседании надлежит доказать факт выбытия нанимателя на постоянной основе в иной адрес.
    • о признании не приобретавшим право пользования жильем . Этот вопрос актуален для членов семьи стороны договора, ведь в процессе приватизации необходимо согласие каждого. В таком случае, зарегистрированного в спорном помещении, но не проживающего члена семьи следует признать не приобретавшим возможность пользования жилым помещением. Фактом, подлежащим доказыванию, является отсутствие воли ответчика на проживание в квартире с момента заключения договора социального найма, рекомендуем в данном споре по договору социального найма одновременно можно подать заявление о выселении бывшего супруга, чтобы было проще в рамках исполнения состоявшегося решения суда.
    • о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг (суд по коммунальным услугам). По данной категории споров наниматели выступают ответчиками. Однако, не смотря на такое процессуальное положение, необходимо так же пользоваться своими правами, разрабатывать позицию по делу. Зачастую это приводит к отказу в удовлетворении требований либо существенном уменьшении заявленных размеров денежных средств.
    • о взыскании неосновательного обогащения . Неосновательное обогащение может возникнуть в случае уплаты коммунальных платежей одним из нанимателей в полном объеме. Законодательство Российской Федерации четко закрепляет равную обязанность всех нанимателей и членов его семьи по уплате коммунальных платежей. Следовательно, лицо, которое несет бремя содержания имущество единолично, вправе взыскать денежные средства пропорционально с каждого из оставшихся сонанимателей в качестве неосновательного обогащения. В данном случае применим общий срок исковой давности – три года.
    • об определении порядка пользования жилым помещением . Каждый пользователь помещения по договору социального найма имеет право на равную жилую площадь. В этой связи в случае чинения одним из нанимателей препятствий в реализации рассматриваемого права, необходимо обратиться с заявлением определение порядка пользования долей в квартире. В таком случае решение суда будет содержать указание на конкретные комнаты в квартире, «принадлежащие» тяжущимся сторонам.
    • о вселении . Вот Вы и выиграли спор по договору социального найма, а попасть в квартиру не можете, Вас не пускаю. Заключенный договор социального найма предоставляет стороне договора безусловное право проживания и беспрепятственного входа в оговоренное жилое помещение. Данное право не может быть ограничено третьими лицами. При наличии подобных ограничений любой формы необходимо обратиться в суд с исковым заявлением с требованием о вселении в квартиру. Положительное решение суда будет исполнено судебным приставом-исполнителем, обладающим законным правом вхождения в помещения, в том числе, посредством устранения препятствий (взлом).

    Наш адвокат по жилищным вопросам готов принять участие и в ином споре по договору социального найма, если есть проблема, значит должно быть и решение, главное не отчаиваться и действовать. Правильный путь решения задачи проще избрать проконсультировавшись с профессионалом своего дела – вот почему выгодно позвонить адвокату и записаться на консультацию.

    Когда договор аренды квартиры или комнаты считается недействительным?

    Заключая договор найма жилого помещения, стоит помнить: в ряде случаев такой договор будет считаться заведомо недействительным, даже если оформлен и подписан сторонами. Что необходимо знать, чтобы не стать жертвой мошенников?

    Договор недействителен, если заключён не уполномоченным на это действие лицом

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), предоставлять жилое помещение в наём за плату может только его собственник либо уполномоченное им лицо (ст. 671, п. 1). Таким образом, необходимо убедиться, что вы заключаете договор именно с владельцем жилого помещения. Для этого нужно проверить паспорт собственника и оригиналы документов о владении имуществом. Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также правоустанавливающий документ: договор о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п. В документах должен быть указан адрес именно того помещения (квартиры, комнаты, дома), которое вы собираетесь снять.

    Однако стоит помнить: документы о праве собственности могут остаться и у бывшего владельца жилья. Поэтому, помимо оригиналов, для стопроцентной надёжности необходимо попросить у владельца (или запросить самостоятельно) выписку из Государственного реестра прав (ЕГРП) на жилое помещение, которую выдают органы Росреестра.

    На практике перед сдачей в наём такие выписки собственники жилья, как правило, не оформляют. В этом случае дополнительной подстраховкой может послужить тот факт, что хозяин зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире. Что делать, если и регистрации у собственника нет? Можно договориться, например, о том, что часть денег (например, страховой депозит в виде платы за последний месяц проживания) вы передадите владельцу после получения выписки в Росреестре.

    Возможны ситуации, когда от имени собственника квартира сдаётся в наём по доверенности. Однако соответствующий документ должен быть обязательно заверен нотариально. На практике такие доверенности нередко подделывают мошенники. Поэтому необходимо проверить, существует ли в природе выдавший её нотариус, и выяснить у этого нотариуса, действительно ли он оформлял такую доверенность.

    Даже если доверенность окажется подлинной, всё равно стоит попросить у уполномоченного собственником лица оригиналы документов на сдаваемое жильё, а также выписку из ЕГРП. Если документов не окажется, от заключения договора лучше отказаться.

    Предмет договора не определён в соответствии с законом

    В соответствии с ГК РФ, существенным условием договора найма является исчерпывающее описание объекта такого соглашения. В документе обязательно должны быть все необходимые данные, чтобы однозначно установить, какое именно недвижимое имущество передаётся в наём.

    Это адрес объекта недвижимости, количество комнат, имя владельца, название и реквизиты правоподтверждающего документа (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности, №, кем и когда выдано). Если каких-либо из вышеперечисленных данных в договоре указано не будет, суд может признать такое соглашение недействительным.

    Также, согласно ГК РФ, сдаваемое в наём жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673, п. 1). Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, нельзя сдать только часть комнаты или, например, квартиру в аварийном доме.

    Нет согласия на наём со стороны других собственников жилья

    В соответствии с ГК РФ, если у жилого помещения есть несколько собственников, распоряжаться им можно только по взаимному их согласию (ст. 247, п. 1). Таким образом, если один собственник сдал квартиру, комнату или дом без согласия другого, второй имеет все шансы признать этот договор недействительным через суд.

    Все владельцы жилого помещения, как правило, перечислены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на него. Также имена всех обладателей конкретной комнаты, квартиры или дома содержатся в выписке из ЕГРП на данный объект недвижимости.

    Если у квартиры, сдаваемой в наём, несколько владельцев, можно поступить следующим образом. Во-первых, заключить договор найма со всеми собственниками. Во-вторых, можно заключить соглашение с одним из них, но обязательно попросить согласие на это со стороны всех остальных собственников.

    Такое согласие должно быть в письменной форме и заверено нотариально. Подлинность этих документов крайне желательно проверить точно так же, как и в случае с доверенностью на заключение договора найма.

    Основания и порядок переоформления договора

    Переоформить договор соц. найма можно в следующих случаях:

    • смерть нанимателя;
    • переезд нанимателя;
    • выписка нанимателя из жилья;
    • признание недееспособным в суде;
    • отбывание наказания в колонии.

    Как переоформить договор? Для этого потребуются следующие документы:

    • заявление на переоформление;
    • паспорта всех лиц, имеющих регистрацию квартире;
    • ксерокопии всех страниц паспорта лиц, зарегистрированных в жилье;
    • договор соц. найма;
    • выписка из домовой книги;
    • выписка с лицевого счёта;
    • нотариально заверенное разрешение на переоформление договора от каждого лица, зарегистрированного в квартире, если присутствие в учреждении лично невозможно;
    • бумаги, указывающие на основания для переоформления договора (свидетельство о смерти, документ, подтверждающий недееспособность нанимателя и так далее).

    Если договор переоформляется в связи со смертью нанимателя, то перед подачей заявления на переоформление его необходимо выписать. Информация о том, как и где выписывают из квартиры после смерти вот тут.

    Обращаться с заявлением о переоформлении договора требуется в департамент жилищной политики. В заявлении должны стоять подписи всех лиц, которые имеют регистрацию в квартире. Если собрать подписи всех зарегистрированных невозможно, требуется нотариальное согласие на проведение процедуры.

    Для осуществления переоформления обязательно потребуются документы, обосновывающие эту процедуру. Для каждой ситуации требуется соответствующий пакет документов:

    • судебное постановление о признании недееспособности нанимателя;
    • судебное постановление о заключении ответственного лица в исправительное учреждение;
    • свидетельство о смерти;
    • справка с места жительства, свидетельствующая о том, что наниматель больше не относится к числу зарегистрированных в жилье лиц.

    После того, как договор будет переоформлен, требуется обратиться в ЖЭУ для внесения соответствующих изменений в лицевой счёт. В квитанциях на оплату услуг и квартплату будут стоять ФИО нового нанимателя.

    Что делать, если не все граждане, зарегистрированные в помещении, согласны на процедуру переоформления договора? В этом случае можно обратиться в арбитражный суд. Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

    Если переоформление требуется в связи с обменом жилья, в департамент жилищной политики требуется прийти и новым владельцам, и прежнему нанимателю. Заявления также должно быть два: от лица нанимателя и от лица новых владельцев.

    Вопросы переоформления договора соц. найма определяются Жилищным и Гражданским кодексом РФ.

    При расторжении, а также переоформлении договора, соблюдаются права граждан. Процедура выполняется в судебном порядке, с учётом всех факторов: положение, наличие несовершеннолетних лиц, недееспособность, материальное положение, причина расторжения или переоформления.

    Люди, получившие квартиру по договору соц. найма, имеют право на различные действия с ней, в том числе и на расторжение договора. Производится это в соответствии с законами. Каждая из процедур (переоформление, расторжение, признание недействительности) имеет свой порядок.

    За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Договор социального найма» по ссылке.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читать еще:  За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector