Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости

Статистика отмечает, что во многих городах частный бизнес развивается быстрее, чем ведётся строительство офисных зданий и центров. Именно поэтому на многих центральных улицах наш взгляд то и дело натыкается на бывшие квартиры, ставшие офисами. А можно ли превратить в административное здание частный дом? В этом вопросе немало тонкостей, которые необходимо изучить. О том, можно ли жилой дом перевести в нежилой, и как это сделать, мы расскажем вам далее.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

• Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
• Технический паспорт недвижимого имущества.
• План дома.
• Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

• Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
• Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
• Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

• если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
• если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
• если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
• если не соблюдены были условия перевода здания;

При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Объекты, назначение которых разрешено менять

Перевести особняк или квартиру в офис или магазин возможно, если помещение отвечает ряду требований. Однако если речь идет о целом доме, это может значительно упростить процедуру. Законодатель в ст. 22 ЖК установил перечень условий, без соблюдения которых присвоение нового целевого назначения не допускается:

1. Перевод недвижимости из одной категории в другую вправе провести только собственник или уполномоченное им лицо.
2. Организация отдельного входа — клиенты не должны заходить в парикмахерскую или ателье через подъезд.
3. Переводимое помещение не используется владельцем или третьим лицом для проживания, прописанные субъекты обязаны сняться с учета по данному адресу.
4. Объект не может относиться к наемному социальному жилью.
5. Запрещено переводить в другую категорию часть объекта, например, выделить под офис только одну комнату.
6. Не допускается изменение, если помещение обременено правами третьих лиц, в том числе арестами суда или приставов, банковской ипотекой.
7. Если предметом смены назначения выступает квартира, она должна размещаться либо на первом этаже, либо выше, но при условии, что ниже также находится коммерческая собственность.

Частный жилой дом или апартаменты в МКД запрещено переоборудовать в религиозные центры. Кроме этого клуб на первом этаже или ресторан на соседнем нежилом участке не может нарушать законные права на нормальную санитарную обстановку проживающих рядом граждан. Во внимание принимается уровень шума, свободный доступ к общедомовым системам, наличие сторонних запахов, ситуация с отходами и многое другое.

Важно! Если при оформлении другого статуса необходима перепланировка, нужно обеспечить соблюдение будущих характеристик объекта техническим, строительным параметрам, нормам противопожарной безопасности.

Требования к помещению

Согласно законодательству, для коммерческой деятельности могут использоваться только помещения, состоящие в нежилом фонде. Если недвижимость считается жилой, предпринимательство в ней невозможно.

Чтобы переоформить помещение под нежилое, оно должно соответствовать следующим требованиям:

• Отсутствие обременений. Одно из важнейших условий. Если жилье находится в залоге, потребуется письменное разрешение на перевод от залогодержателя, но вряд ли он это одобрит. Чаще всего это происходит при покупке дома в ипотеку и желании впоследствии переоборудовать его под магазин.
• Наличие двух входов, выходов: один – основной, второй – с задней стороны на случай эвакуации. Таковы требования ГОСТов по противопожарным нормам.
• Жилище должно быть в собственности заявителя. Зарегистрированные в нем граждане не могут переоформлять документы и совершать иные операции без разрешения владельца.

ВАЖНО . Еще один важнейший критерий заключается в том, что дом не должен использоваться по прямому назначению – для проживания. Также его необходимо полностью изолировать от жилой части путем возведения перегородок, а двери, лестницы и переходы должны отсутствовать.

Стоит отметить, что перепланировка жилья должна быть произведена не только фактически, но и документально. Необходимо, чтобы оно соответствовало санитарным, техническим, противопожарным, строительным и экологическим нормам, в противном случае ни одна служба не даст разрешение.

ВАЖНО . Стоит обратить внимание и на назначение участка, на котором возведен дом. Если он предназначен для ИЖС, переоформить недвижимость в коммерческую не удастся.

Несмотря на то, что при переводе частного дома в нежилое помещение разрешение соседей не требуется, в отличие от аналогичной ситуации с квартирой, следует учесть, что в некоторых случаях могут появиться проблемы впоследствии. Чаще всего это происходит, когда владелец решает открыть кафе или иное развлекательное заведение в непосредственной близости от других строений, и тогда жильцы начинают жаловаться в полицию, что может принести немало неприятностей собственнику бизнеса.

Оптимально, если дом будет только на одного хозяина и находится вдалеке от других участков: в этом случае можно избежать проблем и получить выгоду, ведь магазин или учреждение, предоставляющее услуги, всегда будет пользоваться популярностью у соседей по улице.

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

• В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
• Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
• Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50% от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ (УК, ТСЖ). Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, то получить согласие лично, обходя всех соседей и убеждая каждого не нужно. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до проведения собрания. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

• Если земельный участок является собственностью жильцов , то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
• Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету , то согласие нужно получить от местной администрации.

Как долго ждать ответа?

Решение по заявке в течение 45 рабочих дней. Если добавить выходные – это более 2 месяцев ожидания. Не факт, что придется ждать именно столько – зачастую всё происходит побыстрее. Но почти всегда минимальный срок ожидания составляет 35-40 дней.

День, когда решение принято – это еще не крайний срок ожидания. В течение 3 рабочих дней заявителю будет направлено уведомление о результатах. Учитывая специфику работы почты, уведомление может быть доставлено далеко не сразу. Поэтому после подачи заявления человеку следует запастись терпением.

Перевести помещение из жилой категории в нежилую – это не так трудно, как может показаться. Собрать документы легко, но на технический план и проект перепланировки придется потратить деньги. Подача заявления вместе с документами – это финальный этап участия собственника помещения в процессе. Дальше остается только ждать вердикта местных органов власти.