Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту?

Формы обеспечения кредита — какие бывают и зачем нужны

Возвратность средств по кредиту гораздо больше заботит кредитора, чем заемщиков. Для неискушенного клиента вообще не ясно, что такое обеспечение и для чего оно требуется. Бробанк разобрал основные формы обеспечения кредита, которые распространены в российских банках, и описал, как они работают.

Договор залога движимого имущества: общие положения

Подготовка к заключению договора залога включает проверку юридической свободы предмета залога.

Многие условия договора обусловлены императивными нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ):

Существенные условия договора (ст. 339 ГК РФ):

1. Предмет залога: его точное описание, стоимость, собственник, полномочия залогодателя на передачу в залог (если он не является собственником), наличие или отсутствие обременений (ст. 336, 340 ГК РФ), порядок его содержания и использования (ст. 343, 344 ГК РФ).
2. Существо, размер и срок обеспечиваемого договора займа. Стороны могут обеспечить проценты, неустойку, убытки (ст. 337 ГК РФ).

Кроме того, можно предусмотреть:

• распространение залога на доходы, например на арендную плату (п. 3 ст. 336 ГК РФ);
• передачу предмета залога залогодержателю, если это необходимо, или наложение знаков залога: сроков и порядка передачи, порядка содержания и т. д. (ст. 338 ГК РФ) и др.

Подробнее о том, как составить договор залога движимого имущества, читайте в «КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Какое имущество может быть заложено?

В качестве объекта залога может выступать большая часть видов недвижимости. Это обуславливается сразу двумя моментами.

Первый — это имущество является недвижимым и, как следствие, гражданин не может заявить о его утере или другим образом избежать его продажи при просрочке выплат по кредитам.

Второй — любая недвижимость является дорогостоящим имуществом и, как следствие, хорошо мотивирует заемщика на осуществление выплат в полном размере и вовремя.

Виды недвижимости, которые могут выступать в качестве объекта залога по займу:

• Земельные участки, за исключением тех, которые соответствуют характеристикам, перечисленным в статье 63 ФЗ №-102 (находящиеся в муниципальной собственности или обладающие незначительной площадью).
• Предприятия, здания, сооружения, и другие категории недвижимого имущества, которые используются в предпринимательской деятельности.
• Комнаты, квартиры, жилые дома с земельными участками, и другие виды жилой недвижимости.

Важно учитывать, что, если в договоре не указано обратное, недвижимость закладывается со всем содержимым, включая предметы интерьера.

Что требуется от сторон договора

В любом обязательстве, а уж тем более, обеспеченном залогом недвижимого имущества, стороны договора должны быть совершеннолетними лицами. Как правило, если кредитором выступает юридическое лицо, а физическое – заемщиком, то к последнему предъявляются следующие требования:

российское гражданство, в редких случаях рассматриваются граждане любой страны; постоянная регистрация, причем, желательно будет, если заемщик зарегистрирован на территории, по которой кредитор осуществляет свою деятельность; наличие документов, удостоверяющих право собственности.

Что касается возраста заемщика, то пороговое значение всегда устанавливается на дату внесения последнего платежа. Исходя из этого рассчитывается и срок возврата. Как правило, верхней точкой возрастного ограничения является пенсионный возраст (в зависимости от пола). Однако зачастую в заимствованиях с залогом предельный возраст выше (до 65-75 лет).

К обязательным документам, предоставляемым как подтверждение наличия права собственности, относятся:

выписка из ЕГРН; свидетельство о праве собственности, если таковое имеется. А «иметься» такое на руках может быть только в том случае, если регистрация права собственности осуществлялась до июля 2016 г.; немаловажным является документальное подтверждение обстоятельств, при которых передано право собственности. Если заемщик купил квартиру, то необходим договор купли-продажи, приобрел в наследство – одноименное наследство и т. д.

ВС разъяснил порядок обращения взыскания залога, обеспечивающего исполнение кредитного договора

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-12714 по делу № А41-46643/2019 по спору об обращении банком взыскания на заложенную недвижимость поручителя по кредитному договору и ее продаже на торгах.

Апелляция и кассация не согласились с выводами АС г. Москвы, удовлетворившего иск банка

В сентябре 2016 г. ПАО АКБ «Абсолют Банк» предоставило ООО «Подиум Маркет» (после смены наименования – ООО ИПК «Атлас») невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи 1,9 млрд руб. Поручителем заемщика выступило АО «Рублевка», передавшее в залог банку три земельных участка в Подмосковье по договору № 094/1-15, который был заключен в порядке последующего залога недвижимости. Дело в том, что все три участка уже находились в залоге у банка в силу заключенного ранее с АО «Рублевка» договора залога № 094-15, обеспечивавшего исполнение обязательств заемщика по договору о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 1 сентября 2015 г. Соответствующие записи об обременении были внесены в ЕГРН.

Поскольку заемщик возвратил выданный ему кредит частично, а с 10 января 2017 г. несвоевременно уплачивал проценты за пользование предоставленными в долг денежными средствами, 11 июля 2017 г. банк предъявил ему требование о досрочном исполнении денежных обязательств по кредитному договору, которое так и было не исполнено. Впоследствии общество ИПК «Атлас» было признано банкротом (дело № А40-196951/2017), а требования банка были включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Общая сумма задолженности заемщика по кредитному договору составила 969 млн руб.

Далее банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Рублевка» об обращении взыскания на заложенные по договору залога участки земли путем их продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. В свою очередь, залогодатель предъявил встречный иск о признании отсутствующими обременений в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога. Общество полагало, что первый договор прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, а второй – в связи с непредъявлением банком иска к залогодателю в течение года со дня наступления срока исполнения обязательства заемщика.

Суд удовлетворил иск банка, подтвердив его право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем его продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере, равном 80% от стоимости, определенной судебной экспертизой. При этом суд счел, что залог не прекратился, поскольку иск был предъявлен банком в арбитражный суд 28 мая 2019 г. – в пределах годичного срока со дня наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что первый договор залога прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, фактически между сторонами отсутствует спор о праве в данной части, а погашение записей в ЕГРН может быть произведено в установленном законом порядке.

Впоследствии апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска «Абсолют Банка», а встречный иск был удовлетворен и обременения в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога в отношении спорных земельных участков, были признаны отсутствующими. Апелляция сочла, что залог прекратился до обращения залогодержателя с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, а первый договор залога был прекращен в связи с прекращением обеспеченного им обязательства и наличием у залогодателя права на обращение в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. В свою очередь, окружной суд поддержал постановление апелляции.

ВС поддержал выводы первой инстанции

В кассационной жалобе в Верховный Суд ПАО АКБ «Абсолют Банк» сослалось на существенные нарушения апелляцией и кассацией норм права. Сначала судья Верховного Суда Олег Шилохвост отказался принимать эту жалобу заявителя, но в итоге дело попало на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ после вмешательства ее председателя Ирины Подносовой.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам заметила, что залогодатель по договору залога № 094/1-15 не является должником по кредитному договору, договором залога срок его действия не установлен, а в кредитном договоре срок погашения кредита определен как 16 августа 2019 г. Соответственно, этот договор залога прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю, при этом предъявление банком к заемщику требования от 11 июля 2017 г. о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не сокращает срок действия залога. Поскольку банк обратился с судебным иском 28 мая 2019 г., действие залога в отношении суммы невозвращенного кредита прекращено не было. В связи с этим обоснован вывод суда первой инстанции об обращении взыскания для погашения этой задолженности за счет заложенного имущества.

Как пояснил Верховный Суд, просроченные повременные платежи были включены в реестр требований кредиторов должника 10 апреля 2018 г., следовательно, до этой даты наступил срок исполнения обеспеченных залогом обязательств в смысле ст. 367 ГК РФ, и, учитывая дату обращения банка с иском, действие залога в отношении сумм процентов за пользование кредитом и пени за просрочку их уплаты прекращено и обращение взыскания на предмет залога для погашения указанной задолженности невозможно. Однако данное обстоятельство не влияет на правильность вывода суда первой инстанции о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, указал ВС.

«Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о прекращении договора залога № 094/1-15 ввиду несвоевременного обращения банка с иском об обращении взыскания на заложенное имущество и исчисление годичного срока для предъявления требования к залогодателю с момента досрочного истребования исполнения по кредитному договору, положенные в основу судебных актов об отказе в удовлетворении первоначального иска, противоречат положениям ст. 367 ГК РФ и являются необоснованными. Также является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированного на основании договора залога № 094-15», – отмечено в определении Суда.

ВС добавил, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека прекратилась по законным основаниям, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Таким образом, подачей встречного иска общество «Рублевка» должно было доказать, что запись в ЕГРН нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом. Соответственно, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что право общества в этой части может быть восстановлено путем обращения в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации недвижимости, в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков. При этом залог на спорные земельные участки на основании договора залога № 094-15 был прекращен в силу закона в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства и между сторонами фактически отсутствует спор в данной части, а банк не уклонялся от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении первоначальной ипотеки.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение АС г. Москвы.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП г. Москвы Вячеслав Голенев пояснил, что вопросы по прекращению залога и поручительства уже 20 лет беспокоят суды: «Несмотря на многочисленные разъяснения, многократно данное толкование в нескольких постановлениях Пленумов ВАС и ВС РФ, суды по-прежнему расходятся в понимании этих вопросов».

По его словам, исходя из п. 6 ст. 367 ГК РФ, алгоритм применения норм об обеспечении обязательств выглядит следующим образом:

• во-первых, проверяется, указан ли в договоре поручительства срок, на который оно дано. В таком случае поручительство прекращается по истечении этого срока;
• во-вторых, если срок поручительства не установлен, то оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства (т.е. основного обязательства, например по возврату кредита) предъявит иск к поручителю;
• в-третьих, когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

«К залогу третьего лица применяются упомянутые правила о поручительстве. В рассматриваемом случае была установлена дата наступления срока исполнения обязательства, в обеспечение которого выдан кредит, следовательно, при отсутствии в договоре залога с третьим лицом даты, до которой действует залог, залог прекращается в течение годичного срока с даты наступления срока исполнения основного обязательства. Поэтому определение ВС следует признать законным и обоснованным, оно соответствует правовой позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» о том, что при предъявлении кредитором требования к должнику, даже при направлении кредитором требования о досрочном исполнении основного обязательства (в том числе когда срок исполнения в силу закона считается наступившим ранее), срок поручительства/залога не уменьшается», – заключил Вячеслав Голенев.

Управляющий партнер АБ «Бартолиус» Юлий Тай с сожалением констатировал, что в последнее время увеличилось количество определений Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, в которых констатируются очевидные правовые вопросы или исправляются ординарные ошибки, притом что количество определений снизилось за пару лет с более чем 500 до 400 в год.

По словам эксперта, в рассматриваемом случае Коллегия ВС РФ разрешила насущный для практики вопрос о прекращении поручительства в случае отсутствия четко установленного срока в основном обязательстве с учетом изменения п. 6 ст. 367 ГК РФ в 2015 г. и наличия не отмененного на момент рассмотрения дела нижестоящими инстанциями постановления Пленума ВАС РФ, которое было принято еще при действии предыдущей редакции закона.

«Более того, даже в тот момент, когда судья ВС вынес отказное определение, указанная правовая позиция действовала, но «ничто не вечно под луной» и 24 декабря 2020 г. было принято Постановление Пленума ВС № 45 по спорам о поручительстве, в котором была истолкована норма новой редакции Гражданского кодекса. Вроде бы все правильно. Тем не менее в очередной раз возникает вопрос о действии во времени правовых позиций высших судов. В отличие от законов, тут нет четкого однозначного правила. А ведь суды нижестоящих инстанций не могли не применить действовавшее на тот момент постановление Пленума ВАС РФ и не могли знать, что через год Пленум Верховного Суда даст новое разъяснение. Принцип res judicata, безусловно, ставится под большой вопрос. Уже давно перезрел вопрос о том, как генеральным образом должен быть решен вопрос о действии правовых позиций высших судов», – подчеркнул Юлий Тай.

Виды залога по кредиту

В качестве обеспечения по залоговому кредиту принимаются следующие виды имущества:

1. Недвижимость. Это могут быть жилые объекты (квартира, дом), земельные участки, нежилые помещения (апартаменты или коммерческая недвижимость). При этом имущество может находиться в собственности клиента или являться предметом ипотеки. В последнем случае в залог банку передаётся недвижимость, приобретение которой осуществляется с привлечением кредитных средств. Обычно банки предъявляют некоторые требования к техническим характеристикам объекта (например, обязательное наличие металлических или железобетонных перекрытий).
2. Автомобиль. Клиент может оформить кредит под залог имеющегося или приобретаемого авто. Транспортное средство также должно соответствовать требованиям банка, которые касаются года выпуска, страны производства и технического состояния.
3. Другие ценности. Некоторые банки выдают кредиты под залог ценных бумаг или драгоценных металлов. Корпоративные клиенты в качестве обеспечения могут предоставить оборудование и спецтехнику, товары, которые находятся в обороте предприятия, нематериальные активы.

Если клиент хочет взять ипотеку на покупку строящегося жилья, то в качестве обеспечения оформляется залог прав требования по договору долевого участия в строительстве. Когда заёмщик приобретает право собственности на уже готовое жильё, то запускается стандартная процедура передачи имущества в залог банку.

Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту

Процедура оформления этого документа многоэтапная, она требует наличия знаний в соответствующей сфере, поэтому нелишней будет консультация независимого опытного юриста.

Документация

Для оформления кредитного договора под залог нужно собрать следующие документы:

• Паспорт. Это самый важный документ каждого гражданина РФ. Необходимо сделать копии всех страниц, даже пустых (банку это нужно, чтобы убедиться в том, что они действительно пустые). Не допускается просроченный, испорченный паспорт с посторонними надписями.
• Второй документ, подтверждающий личность. Некоторым банкам недостаточно паспорта, поэтому они требуют или ИНН, или СНИЛС, или водительское удостоверение.
• Документы о семейном положении. Или свидетельство о браке, или свидетельство о разводе необходимо для того, чтобы обозначить статус залогодателя. Если он женат (она замужем), требуется согласие супруга/супруги на применение имущества для обеспечения залога.
• Справка с места работы об уровне дохода. Банк требует подтверждение платежеспособности клиента, поэтому ему важна его трудоустроенность.
• Копия трудовой книжки. Каждая страница должна быть заверена работодателем.
• При наличии иных источников дохода необходимо предоставить документы, сообщающие об их наличии и получаемой сумме.
• Документы о закладываемом имуществе.

Наибольший интерес для банка предоставляют официальные бумаги, связанные с имуществом, которое отправится под залог. Их перечень варьируется в зависимости от того, что конкретно передаётся: автомобиль, квартира или что-либо ещё.

Квартира

При использовании квартиры нужны следующие документы:

• технический план;
• свидетельство о праве собственности;
• документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве);
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным выплатам;
• фотографии объекта.

Образец договора на залог квартиры в исполнение кредита

Автомобиль

При передаче автомобиля под залог нужны такие документы:

У каждого банка есть свой уникальный перечень необходимых документов, поэтому вместе с образцом договора нужно взять и этот список, чтобы собирать официальные бумаги в строгом соответствии с ним.