Как найти грань? Общее имущество собственников и имущество ТСЖ

Распоряжение общим имуществом собственников помещений в МКД

В ЖК РФ особо выделены положения, регулирующие отношения между владельцами жилых площадей касательно объектов, находящихся в общей долевой собственности. В законодательных актах определены:

• сущность общедомового имущества;
• круг рассматриваемых объектов и условия их надлежащей эксплуатации (осмотр/ремонт/уборка и пр.);
• ответственность всех участников хозяйственно-правовых отношений и другие нюансы.

Благодаря правовой основе обеспечивается надлежащая эксплуатация/содержание всех частей общедомового имущества, и, как следствие, комфортные условия проживания для всех жильцов многоквартирного дома (МКД).

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Состав имущества

Состав общего имущества многоквартирного дома устанавливается действующими законами, в частности 37 статьей Жилого кодекса. Его нужно содержать в надлежащих условиях согласно стандартам и правилам, которые действуют на территории страны.

Несколько слов о том, что входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. К нему причисляют:

• помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
• кровля;
• несущие конструкции;
• инженерно-технические коммуникации;
• земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
• другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).

Состав общего имущества в МКД устанавливают:

• владельцы недвижимости в здании;
• органы госвласти;
• органы регионального самоуправления.

Они определяют порядок обслуживания многоэтажного здания и общего имущества. При решении, что входит в общедомовое имущество, сверяются с Единым госреестром на недвижимость и земельным кадастром. В противоречивых ситуациях преимуществом пользуются сведения из реестра.

Права и обязанности граждан

По отношению к квартире

Он может предоставить в пользование другому лицу квартиру по найму. А также заключить с ним договор безвозмездного проживания, но при этом данное использование не должно ущемлять интересы других граждан.

Кроме прав, собственник обязан соблюдать необходимые условия проживания в помещении. Ему нужно поддерживать в надлежащем виде жилую площадь, на которой он проживает. Он должен соблюдать права и законные интересы соседей, следовать правилам использования квартирных помещений. Кроме этого, владелец вынужден нести расходы по содержанию общего имущества и помещений.

Применительно к нежилым помещениям

Участие в товариществе, которое организовано в доме, дает право не только присутствовать на собрании, но и принимать разные решения, например, относительно нежилых помещений. Именно члены ТСЖ определяют необходимость о ставке консьержа, или какой косметический ремонт нужно сделать в вестибюле, коридоре или на лестничной клетке. А это напрямую влияет на рыночную стоимость квартир в этом здании.

Учитывая тот фактор, что именно товарищество распоряжается помещениями коллективного применения, квартиросъемщики с его поддержкой принимают решение, как использовать чердак или подвал своего дома. А оформление за товариществом прилегающей территории, позволит организовать не только парковку машин, но и детскую площадку.

Для этого участникам следует помнить, что власти муниципалитета, являющиеся владельцами не приватизированных квартир в здании, также обязаны покрывать расходы по содержанию жилья, а в случае отказа, ТСЖ имеет право взыскать часть взносов в принудительном порядке.

А также в соответствии со ст. 153 ГК РФ товарищество может выступить инициатором строительства дополнительных сооружений с дальнейшим извлечением доходов из них. Например, допускается, при оформлении всех разрешений пристроить к жилому зданию помещение под магазин или кафе, и сдавать его в аренду: вполне возможно, что данные платежи перекроют большую часть коллективных расходов.

Владелец частного предприятия, которое находится на территории дома, независимо от членства в товариществе, обязан нести коммунальные расходы и тратиться на поддержание в надлежащем состоянии общих принадлежностей. При этом важным моментом является то, что предметно подразумевается под расходами на содержание общего имущества.

Такое уточнение обусловлено ст. 210 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что владелец объекта несет бремя содержания помещения и имущества, находящегося в нем, если другое не оговорено в договоре ТСЖ.

Помимо этого, согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники необитаемых помещений обязаны нести расходы на содержание коллективного имущества в многоквартирном доме. Они определяются долевым участием в праве общей собственности.

Оплачивает ли пристроенное помещение содержание общедомового имущества

Арбитражный суд Уральского округа разбирался, является ли пристрой к дому обособленным или относится к многоквартирному дому: от этого зависела обязанность собственника по оплате содержания общедомового имущества. На примере этого дела хорошо видно, что может учесть суд при рассмотрении аналогичных споров.

Между товариществом собственников жилья «Черняховского 72А» в многоквартирном доме в г. Пермь и собственником нежилых помещений ООО «Развитие 59» возникли разногласия относительно обязанности по оплате за содержание и ремонт общедомового имущества. ТСЖ считало, что собственник пристроенного помещения площадью 455 кв.м. обязан оплатить накопившуюся задолженность, и направило в его адрес претензию. Так как общество не согласилось оплатить долг, товарищество решило взыскать задолженность в судебном порядке.

ТСЖ проиграло первую инстанцию (дело № А50 – 1/19)

В судебном процессе стороны представили экспертные заключения, содержащие противоположные выводы об обособленности пристройки. Судом была проведена дополнительная экспертиза по ходатайству истца, согласно которой эксперт пришел к выводу, что фундамент пристройки никак не связан с фундаментом МКД и может эксплуатироваться отдельно, так как отсутствуют признаки единого здания. В дополнение к экспертизе ответчик указал, что пристроенное помещение имеет собственный адрес, и общество не заключало с ТСЖ никаких договоров. Арбитражный суд Пермского края отказал в удовлетворении требований истца.

Вышестоящий суд признал пристройку частью МКД

В апелляционной жалобе ТСЖ не согласилось с заключением эксперта и посчитало необоснованным отказ суда в назначении повторной судебной экспертизы, так как не были учтены другие имеющиеся в деле доказательства и обстоятельства:

• пристройка и жилой дом связаны между собой общей несущей стеной;
• имеется сообщение между подвальными помещениями;
• пристройка не может функционировать без МКД, так как не оборудована водоснабжением, теплоснабжением и электроснабжением;
• МКД и пристроенная часть построены по единому проекту;
• наличие прямых договоров между ответчиком и ресурсоснабжающими организациями, несение расходов на содержание своего имущества не освобождают ответчика от участия в общих расходах, поскольку ответчик эксплуатирует здание, используя общее имущество МКД.

Апелляционный суд согласился с товариществом и удовлетворил заявленные им требования:

• ТСЖ доказало факт зависимости теплоснабжения и холодного водоснабжения пристройки от общедомовых сетей, а ответчиком не предоставлены акты, из которых бы следовало, что сети теплоснабжения, подключены к сетям РСО, минуя общедомовые сети МКД;
• факт отсутствия в помещениях ответчика общего имущества не является квалифицирующим признаком для вопроса об обособленности пристройки, так как расходы ответчика на содержание и ремонт собственных помещений не освобождает от обязанности несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Наоборот, освобождение ответчика в таком случае влечет необоснованное перекладывание расходов на других собственников.

Кассационная инстанция поддержала товарищество

На прошлой неделе Арбитражный суд Уральского округа поддержал выводы судебной коллегии апелляционной инстанции и указал на отсутствие совокупности признаков, которые бы позволили бы считать пристрой обособленным от МКД строением:

«устанавливаемая судами в подобных спорах совокупность признаков должна подтверждать такую самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, а не наоборот».

Определение порядка пользования общедомовыми ресурсами

Порядок пользования совместными ресурсами жильцами определяется жилищными и гражданскими нормативными актами. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных законом пределах. У жильцов имеется одинаковый объем прав на его эксплуатацию и, соответственно, обязанностей по его надлежащему содержанию.

Общее имущество может быть уменьшено (посредством реконструкции) исключительно с согласия всех его долевых собственников. Другим лицам могут передаваться в пользование общие объекты по решению собрания собственников. Условием передачи является отсутствие ущемления прав и законных интересов других участников гражданских правоотношений.

Например, жильцы решили сдать подвал, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в аренду для торговли. Для принятия такого решения о распоряжении подвалом потребуется созвать собрание собственников.

Если МКД разрушен, снесен, у собственников остается право общедолевой собственности на земельный участок. Доля в таком общем имуществе пропорциональна части в общедолевой собственности на имущество на дату разрушения (сноса).

Неопределенность статуса общего имущества поселка усилила «головную боль» хозяев коттеджей. Теперь мошенникам гораздо легче их провести. В силу физической обособленности инфраструктуры и инженерных сетей этот вид недвижимости стал привлекательным объектом для аферы. Ведь по договору она, как правило, строится отдельно и независимо от жилых построек, а покупатели хотят как можно быстрее стать владельцами дома и попросту не придают значения таким «мелочам». В итоге можно обзавестись коттеджем в чистом поле, где вообще нет коммуникаций – ни канализации, ни газа, ни электричества. По сути, в этом случае вместо индивидуального дома покупатель получает обычную коробку, которая не пригодна для жилья.

Но, кроме криминальных вариантов, у собственников коттеджей есть и другие проблемы в сфере общей собственности. Им приходится гораздо чаще сталкиваться с трудностями, скажем так, правового и бытового характера. Например, человек приобретает отдельно стоящий коттедж, а потом вдруг оказывается, что дом нельзя подключить к электросетям в точке присоединения.

Либо другой вариант. На участке владельца нового коттеджа застройщик, согласно плану, разместил распределительные устройства и трансформаторную будку. На этой почве возник бурный конфликт между собственником участка и другими жильцами поселка. Хозяину земли надоело, что к нему постоянно приходят электрики и работники ТСН. В результате дошло до судебного разбирательства. При рассмотрении дела оказалось, что трансформаторную будку перенести нельзя, поскольку в коттеджном поселке для нее нет земли. Граничащие с поселком участки принадлежат третьим лицам и не могут быть вовлечены в гражданский оборот. В результате суд обязал собственника земли, на которой расположена трансформаторная будка, не препятствовать в использовании общего имущества.

Наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (УК, ТСН или третье лицо) может бесцеремонно завышать стоимость обслуживания или препятствовать хозяевам в использовании коттеджа. Например, нередко можно столкнуться с ситуациями, когда обслуживающая компания устанавливает шлагбаумы, чтобы должники не могли проехать к своим домам, требуют неимоверные суммы за подключение коммуникаций или назначают большие взносы за вступление в ТСН.

Что будет с нарушителями

Пока не получено разрешение всех проживающих в доме, запрещено пользоваться территорией и ограничивать проход на нее. Возмущенные соседи могут пожаловаться в жилищную инспекцию, специалисты которой предпишут снять замок или демонтировать дверь, т. е. организовать свободное перемещение остальных собственников. Если виновник не согласится, то получит штраф.

Пример! Анна поставила железную перегородку, прихватив часть общего коридора. Однако не учла, что на этой территории располагается технический ящик с сетевыми коммуникациями. Когда она отдыхала за границей, у остальных собственников пропала связь. Ремонтникам нужно было попасть к тому самому ящику и заменить провода, но дверь оказалась закрытой. Люди остались без возможности звонить и пользоваться интернетом по вине одного человека. Они обратились в жилищную инспекцию — хозяйку наказали штрафом и заставили убрать конструкцию. А одна бабушка подала в суд для взыскания морального ущерба, потому что в этот период ей понадобился телефон для вызова скорой помощи.

Инициатором ликвидации перегородок будет и пожарная инспекция, уполномоченная привлекать к ответственности.

Незаконно установленные ограждения могут привести к серьезным последствиям и крупным денежным тратам. Конструкцию все равно придется убрать и даже привести помещение в первоначальный вид, поэтому не стоит ее устанавливать до согласования с жильцами.