Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Эксперты рассказали стоит ли сейчас покупать квартиру в Москве

Пандемия и обесценивание рубля: стоит ли в кризис покупать жилье

2020 год, пожалуй, побил все рекорды по непредсказуемым событиям и форс-мажорам. Сначала — январская отставка правительства, затем — мартовское падение цен на нефть и курса рубля, которое сразу же сменилось первой волной пандемии и полным локдауном.

К концу лета, едва бизнес и общество стали немного оправляться от всех потрясений, заговорили о второй волне пандемии. Число заболевших COVID-19 стало расти, уже введены новые ограничения. На валютном рынке ситуация в конце сентября тоже стала накаляться. Накануне курс евро преодолел отметку в 93 руб. Все эти события неминуемо оказывают влияние на рынок жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас.

Эксперты в этой статье:

  • Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН
  • Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
  • Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»
  • Анастасия Гребенюк, руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ

Банки закручивают гайки — что это значит

На фоне коронавирусной эпидемии крупные российские банки стали повышать требования к первоначальному ипотечному взносу. Кредитные организации начали увеличивать размер минимального первоначального взноса. Это связано с тем, что банки стремятся снизить риски для себя, минимизировав количество ненадежных заемщиков.

« И рост ипотечных ставок, и ужесточение условий по ипотечным кредитам отражают риски банков с точки зрения оценки андеррайтинга заемщиков (рисков при принятии решении о предоставлении кредита). Увеличение размера первого платежа также снижает риски банков в ситуации, когда в принципе есть перспектива снижения цен на рынке. И в этом смысле величина первого взноса, конечно, должна быть выше. Это нужно для того, чтобы исключить ситуацию, когда заемщик отказывается от выплат по ипотечному кредиту, и просто отказывается от квартиры в пользу банка» — заявил Anews вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев .

Вопреки расхожему мнению, у банков, объясняет эксперт, нет цели отнять у собственника жилье.

« Банку ведь не нужно остаться с неликвидной квартирой на руках. А неликвидной она может оказаться из-за разных ограничений. Это и прописанные дети, и риски, связанные с тем, что это жилье единственное. В этой ситуации любые судебные и прочие процессы превращают актив в неликвид. У банка цель — заработать на кредитах», — говорит Апрелев.

Помощь будет

В августе были приняты ключевые решения по программам льготной и семейной ипотеки. Они, сыгравшие важнейшую роль в подъеме рынка, будут продлены. Семейная останется на уровне 6%, а программа продлится до конца 2023 года. Ставки по другим льготным вариантам будут повышены до 7%, а сумма кредита не может превысить 3 млн рублей.

Проблема в том, что семейная ипотека рассчитана только под новостройки, вторичку на нее купить нельзя. В новостройке же, отмечает Алексей Кричевский, квартиру придется ожидать до двух лет, семьи с маленьким ребенком на такое подписываться не будут. Эксперт при этом отметил, что в региональных новостройках всё не так грустно

— Ипотека размером в 3 млн легко может вписаться в покупку двухкомнатной, а иногда и трехкомнатной квартиры. Падение, конечно, коснется всех. Это только значит, что в регионах оно будет чуть мягче, чем в столицах, потому что там его всё же способна сгладить льготная ипотека. Что касается столичного региона, то цены уже снизились на 3% за лето и будут падать дальше, коррекция до конца года может легко дойти до 5%.

— Сейчас мы можем наблюдать, что спрос поутих, как по мере разрешения жилищного вопроса у населения, так и в связи с тем, что рост цен за квадратный метр нивелировал выгоду от льготной ипотеки, — отметила в беседе с «Известиями» аналитик ГК «Финам» Наталья Пырьева. — С другой стороны, увеличивается предложение на рынке, поскольку застройщики в полной мере выводят новые объекты на продажу. В то же время власти ужесточили условия по льготной ипотеке, но упростили и продлили срок действия семейной ипотеки как раз для того, чтобы на рынке сохранялся качественный уровень спроса. Таким образом, мы ожидаем, что после ажиотажного периода на рынке во второй половине 2020 — первой половине 2021 года сейчас мы увидим стабилизацию — баланс спроса и предложения, который позволит поддержать девелоперов и при этом сдержать рост цен на жилье.

По мнению Пырьевой, предпосылок для существенного падения цен нет, но определенно ожидается некоторая коррекция в среднесрочной перспективе. А те действия, которые предпринимают власти для поддержания строительного сектора и населения в тонусе, будут работать.

Читать еще:  Когда юрист окажется на скамье подсудимых Дарья Шульгина

Тень торга

«По моему мнению, в настоящий момент рынок постепенно возвращается к тем же объему и стратегии специальных условий, что фиксировались до апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Сейчас их можно разделить на три основные группы, — рассказала «Ленте.ру» Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Первая включает в себя предложения, предусматривающие снижение ипотечной ставки ниже среднерыночного уровня для определенных категорий покупателей. К ним относятся, например, зарплатные клиенты, а также заемщики банков, в которых открыто проектное финансирование под конкретный объект. Снижение ставки в этом случае происходит за счет субсидирования на сумму скрытого дисконта от застройщика».

Вторая группа спецусловий — это когда застройщик предлагает скидку на пул квартир (одного типа или в рамках проекта). Данные опции чаще всего действуют на протяжении максимум двух месяцев. Третья — индивидуальный дисконт. Скидка обсуждается непосредственно в офисе продаж при переговорах с клиентом и редко превышает три-пять процентов от стоимости лота, сообщила Коркка.

Скидки в столичных новостройках действительно появились, но пока их дают далеко не везде. Как свидетельствует статистика ЦИАН по квартирам в Московском регионе, которые были в реализации одновременно в июне и августе, стоимость была снижена для 13 процентов из них, в среднем по региону — на пять процентов, или 537 тысяч рублей. В старой Москве дисконт составил четыре процента (749 тысяч рублей), в Новой Москве — семь процентов, или 607 тысяч рублей. В Московской области скидка превысила пять процентов (392 тысячи рублей).

Ожидать резкого падения цены в ближайшие полтора-два месяца я бы не стала, так как изменения не происходят молниеносно. Чтобы застройщики пошли на снижение цены, особенно значимое, нужно ощутить падение спроса

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), максимальная скидка в денежном выражении в сентябре (без учета элитных новостроек; рассматривались предложения в Москве и области) — 1,6 миллиона рублей. «Столичные застройщики в сентябре не отличаются особой щедростью — скидки на квартиры редко превышают четыре-пять процентов», — сетуют аналитики.

Альтернативой скидкам стали различные ипотечные программы, запускаемые девелоперами совместно с банками. Покупателям предлагают кредиты по сниженным ставкам, без первого взноса, а также программы беспроцентных рассрочек (как правило, на срок от шести месяцев до года, реже — до окончания строительства дома).

Советы по выбору квартиры

Что следует обязательно учитывать:

Определитесь, жилище какого плана вас интересует – первичного или вторичного. Если квартира для вас – это единственное готовое решение, куда инвестировать деньги в 2021 году, то лучше выбирать жилье в новостройке. Но при этом обязательно помните о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость в 2021 году. Риски не исключены, но и выгодные сделки тоже. Вторичка в этом плане надежнее, хотя она не сможет обеспечить вам такие же комфортные условия, как квартира в новой застройке. Ее придется постоянно поддерживать в хорошем состоянии, делать косметические ремонты, научиться жить со сбоями старой проводки и труб, которые часто случаются только из-за ветхости. Стоит ли покупать квартиру в панельном доме в кризис? Это оптимальные варианты для тех, кому не по карману новостройка, но не устраивают условия жизни, например, в хрущевке. Однако панельные строения плохо звукоизолированы и утеплены. Если вы решите обшить свое жилье дополнительными материалами, то необходимо будет потратить приличную сумму денег.

Оцените микрорайон, в котором располагается выбранное вами жилье. Очень важно, чтобы рядом были все необходимые социальные объекты – транспортные остановки, магазины, аптеки, больницы, автостоянка, школа, детский сад и прочие важные учреждения. Не отдавайте предпочтение жилым помещениям, рядом с которым есть промышленные предприятия или шахты, так как вы будете вынуждены постоянно слушать гул и шум, издающиеся от них. Но если вы ищите способ, как сохранить деньги в 2021 году, то можно приобрести квартиру в не очень благоприятном районе, чтобы сдавать ее, например, студентам, которые всегда отдают предпочтения простым и недорогим видам жилья.

Определитесь, на каком этаже вы хотите жить. Самые дешевые варианты – это первый и последний этаж. Стоит ли покупать квартиру на первом этаже в 2021 году? Риэлторы считают, что ее выбор должен основываться на предпочтениях и желаниях потенциального покупателя. Если у него маленькие дети, есть необходимость постоянно выносить коляску на улицу и при этом нет возможности купить жилище в новостройке, где есть лифт, то квартирка на первом этаже в старой хрущевке – отличный вариант. Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже в 2021 году? Ответ, да, но при этом нужно учитывать некоторые особенность такого жилья:

  1. Необходимо проконтролировать, дабы на здании обязательно была двускатная крыша, чтобы она не промерзала, не протекала и не заливала ваше будущее место жительства;
  2. Если в доме есть чердак, то вы можете впоследствии сделать его своим вторым этажом (согласовав эту процедуры с ЖЭКом и другими соответствующими учреждениями), если приобретете жилье на последнем этаже;
  3. Сверху вы не будете слышать топот и бег соседей, из окон к вам не донесется звук сигнализации автомобилей, припаркованных у дома, а на вашей лестничной площадке будет чистота и порядок, потому что через нее не будут постоянно, кроме вас и вашей семьи, ходить жильцы.
Читать еще:  Каковы основные условия договора страхования утраты права собственности на недвижимость (титульного страхования)?

Выясните, какой площади должно быть ваше жилое помещение. Стоит ли покупать большую квартиру в кризисное время? Как раз 2021 год – для этого лучший вариант, поскольку появляется возможность значительно сэкономить деньги на покупке двухкомнатного или даже трехкомнатного жилья. Стоит ли покупать однокомнатную квартиру в текущем году? Это выгодное решение для тех, кто ищет способ заработать на сдаче недвижимости в аренду. Ведь в сложной экономической ситуации приезжие люди не хотят снимать жилье с большими площадями, так как они будут намного дороже по стоимости. В приоритете для них — небольшие жилые площади недалеко от центра города.

Проверьте юридическую чистоту недвижимости, которую вы хотите приобрести. Это лучше делать с помощью квалифицированных специалистов. Ведь в кризисное время активизируются мошенники, которые предлагают очень низкую, следовательно, привлекательную цену, но при этом с недвижимостью есть какие-то проблемы, которые продавцом не озвучиваются. Например:

  • Оно находится под арестом (это случается с квартирами, которые были куплены в ипотеку);
  • Из него не выписались бывшие жильцы;
  • Имеет место приватизация жилья;
  • Продавец является недееспособным (состоит на учёте в нарко- или психдиспансере).

Непорядочного продавца недвижимости можно определить по спешке, с которой он хочет заключить сделку.

Принципы выбора квартиры, которые мы назвали выше, будут особенно актуальны в 2021 году. Это обусловлено ситуацией, которая сложится на рынке недвижимости среди продавцов.

Ждать ли собственникам и инвесторам кризиса на рынке недвижимости

Локальные пузыри. Где они обитают и что с ними делать

В прошлом году рынок недвижимости в среднем по России вырос на 15%, а в этом году в столице зафиксирован рост еще как минимум на 10%. Эта тенденция не замедляется, а осенью, по нашим данным, ожидаются максимально высокие показатели.

И это не предел. Проанализировав рынок недвижимости в Москве, Казани, Санкт-Петербурге и других крупных городах, мы выяснили , что есть районы, где цены выросли еще больше. Там можно увидеть не 15% роста, а все 30%. Причина в том, что в таких районах 40% рынка представлены новостройками, и в момент повышенного спроса девелоперы, по данным нашего ИИ, не раскрыли полный объем предложения, создав видимость дефицита. Это позволило им повысить и удерживать цены в районе на более высоком уровне. Самостоятельно мониторить такие районы можно на специальной карте , сравнивая уровень спроса и предложения в разных районах.

Аналитика по спросу, Realiste

Там, где назревает «пузырь», спрос высокий (район «красный»), а предложение низкое. То есть на карте с аналитикой предложения такой район отмечен «холодным» цветом, а на карте спроса — «теплым».

Аналитика по спросу, Realiste

Машинные алгоритмы мониторят рынок в режиме 24/7, данные по районам могут периодически меняться. ИИ определил как «перегретые» — в которых после коррекции рынка цены могут упасть на 30% — такие московские районы, как Ломоносовский, Даниловский, Пресненский, Строгино.

Что делать инвесторам с этой информацией? Продавать квартиры в перегретых районах с максимальной выгодой. Делать это лучше в этом году, потому что в следующем, по нашим данным, рынок даст коррекцию, а локальные пузыри могут лопнуть и показать падение до 30% от стоимости. Еще один совет: не покупать недвижимость в перегретых районах и подождать того самого разворота рынка, когда можно будет увидеть справедливые цены за метр в этих локациях.

Грозит ли глобальный кризис недвижимости

Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.

Читать еще:  Образец эффективного контракта в здравоохранении 2021 и 2021

Кризис 1998 года

В августе 1998 года произошел дефолт в результате обвала рынка государственных облигаций. К тому моменту у России был огромный госдолг. Рынок недвижимости отреагировал по принципу домино. Экономическое положение ухудшилось, зарплаты задерживались и снижались, и покупатели уже не могли позволить себе приобретение жилья по прежним ценам. Тогда рынок просто «встал», а потом резко двинулся вниз. Метр подешевел более чем на 30% в долларах.

Покупательская способность сегодня хоть и снижается , но не настолько резко, как было в результате дефолта. При этом доходы населения по сравнению с 1998 годом значительно выросли. А это значит, что критичного падения спроса и цен не ожидается. Исключением будут перегретые районы, о которых мы говорили выше. Здесь стоимость на первичном рынке может рухнуть до 30%. На данный момент стагнации рынка не наблюдается, но пик спроса уже пройден. Время экспозиции жилья увеличивается . Но в период кризиса 1998–2000 годов было иначе: на рынке не было ни спроса, ни конкурентов, он «замер», потому что у потенциальных покупателей попросту не было денег на покупку жилья.

Итак, сейчас нет предпосылок к тому, чтобы опасаться дефолта и ожидать кризис в недвижимости, подобный тому, который случился в 1998 году. Однако нужно быть предельно внимательными, если ваша недвижимость или планы на ее приобретение располагаются в том районе Москвы, где цены завышены необоснованно.

Кризис 2014 года

В 2014 году в результате санкций и других экономических проблем рубль подешевел, а цены на жилье дали снижение около 50% в долларах.

Уровень закредитованности населения тогда вырос, но многие не могли расплатиться с долгами, а банки выдавали кредиты, не имея нужных резервов. Сейчас люди тоже активно берут кредиты, но это вызвано льготной ипотекой с щадящими условиями выплат, а банки жестко регулируются ЦБ. При этом многие берут кредиты не от безвыходности, а просто из-за того, что сейчас удачный момент, чтобы взять кредит, по их мнению.

Что нас ждет и что с этим делать

Обесценивание доходов и резкое снижение покупательской способности населения обычно становится верхушкой айсберга любого кризиса. Ничего подобного сегодня не ожидается, к этому нет экономических предпосылок. Стагнации также нет, рынок «живет». Люди набрали кредитов, банками выданы рекордные суммы по ипотеке, но по большей части население способно расплатиться с долгами, просрочки по кредитам минимальны. На данный момент все же ожидается снижение темпов роста спроса и цен за квадратный метр в связи с чрезмерным завышением стоимости метра в некоторых районах. Но в глобальном плане произойдет лишь коррекция — серьезного кризиса в больших масштабах не будет.

В связи с этим есть два основных совета собственникам и инвесторам:

  • имеющим жилплощадь в перегретых районах — продавать;
  • желающим купить в этих районах — немного подождать.

Спрос на недвижимость неминуемо уменьшится. Льготную ипотеку в 2021-м берут в 2,5 раза меньше, чем в 2020-м. Это значит, что количество объявлений о продаже на рынке увеличится. Помимо этого, в последнее время доходы рантье от сдачи квартир в аренду стали ниже уровня инфляции, поэтому, скорее всего, многие из них начнут избавляться от недоходного актива, чтобы разместить средства в более выгодные проекты. Значит, квартир в продаже будет больше, а спрос и покупательская способность снизятся. Все это, по нашим данным, произойдет после осени этого года, и уже в следующем году можно будет получить скидку от собственников в районе 15%, а в перегретых сегодня районах рынок может снизиться даже на кризисные 30%.

Больше текстов об экономике, бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект «Сноб” — Общество». Присоединяйтесь

Учет экономической ситуации

Когда лучше покупать квартиру? Для этого изучается экономическая ситуация на рынке недвижимости. Если спрос на жилье установлен на низком уровне, то застройщики разными способами стараются привлечь покупателей, предлагая им жилье по доступным ценам.

Если спрос считается высоким, то и цены будут завышенными, поэтому при такой ситуации оптимальным считается подождать, пока не будет начат следующий экономический цикл, что позволит сэкономить значительное количество средств.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector