Pravo-76.ru

Юридический журнал
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор ипотеки квартиры. образец и бланк 2021 года

Договор ипотеки: содержание и образец

При оформлении любого кредита составляется кредитный договор, который подписывается банком и заемщиком. Документ фиксирует все стороны сделки, определяет права и обязанности сторон. Если оформляется ипотека, договор будет еще объемнее, так как в него добавляется информация по залогу.

Договор ипотеки — важный документ, отражающий все детали сделки. Именно в нем прописаны условия выдачи и погашения ссуды, размеры штрафов при просрочке, ограничения по залогу и пр. Специалист Бробанк.ру показывает, как выглядит договор, на что нужно обращать внимание при его подписании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

  • заключается два договора — кредитный договор с банком и ДКП между продавцом и покупателем, в котором содержится условие об ипотеке;
  • на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
  • в ДКП будет условие об обременении квартиры — ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

  1. Продавец, являющийся собственником квартиры.
  2. Покупатель, который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
  3. Банк, который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса. Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

  • Сведения об участниках сделки — паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
  • Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
  • Права и обязанности сторон;
  • Цена и порядок расчета;
  • Способ и сроки передачи квартиры.

Как составить договор залога квартиры между физическими лицами?

Залог фактически обеспечивает принятые заемщиком обязательства. Если заемщиком не будут выполнены финансовые обязательства, залогодержатель получит право присвоить заложенную квартиру. ДЗ жилой недвижимости может быть заключен, как с юр. лицом, так и физлицом. Такая сделка допускается также на бытовом уровне, путем заключения ДЗ между физлицами.

Обязательства, оформленные с физлицом, не отличается от обязательств при обращении в банк. Однако проценты, начисляемые физлицами, обычно, более высокие и могут достигать до 25%.

ДЗ квартиры обязан оформляться после заключения соглашения по займу. На практике, данные действия осуществляются одновременно, то есть подписывается соглашение по займу, осуществляется передача средств и подписывается ДЗ.

Таким образом, для приобретения квартиры под залог понадобиться заключить два договора, которые регулируются гл. 42 ГК РФ (ст. 807-818):

  • Основной – кредитный.
  • Дополнительный, в качестве обеспечения первого.

Основной договор представляет собой документ, включающий следующие разделы:

  1. Вводный раздел.
  2. Основной текст, где отображается содержание документа.
  3. Заключительный раздел, с обозначением добавочных положений.
  4. Реквизиты участников соглашения.

Вводный раздел представляет собой отображение:

  • Наименования документа.
  • Места и даты оформления соглашения.
  • Информации об участниках ДЗ, с обозначением их паспортных данных и места проживания.

В основном тексте документа отмечается предмет договора, где одна сторона обязуется передать другой определенную сумму средств, с последующим возвратом указанной суммы с начисленными процентами в сроки, установленные договором. Здесь также отмечаются способы погашения кредита и прилагается график его погашения. В тексте соглашения непременно отмечается проценты, которые кредитор желает получить, а также штрафные санкции (пени), при недобросовестном исполнении заемщиком обязательств.

Заключительный раздел предназначен для обозначения:

  • Способов урегулирования спорных моментов.
  • Конфиденциальности оформляемого соглашения.
  • Форс-мажорных событий.
  • Количества экземпляров ДЗ, обладающих одинаковой юридической силой и пр. условия.

Примечание. В документе непременно прописывается фраза, что для обеспечения исполнения принятых обязательств заемщик выделяет в качестве залог квартиру, с указанием ее адреса и того, что обеспечивающий ДЗ является приложением к кредитному соглашению.

В завершающей части документа отображаются:

  • Реквизиты сторон.
  • Подписи участников ДЗ с расшифровкой их фамилий.

На заложенную квартиру дополнительно оформляется ДЗ, который регламентируется законом об ипотеке.

Примечание. ДЗ относится к дополнительному обязательству для гарантирования исполнения кредитного договора. Следовательно, если основной договор признается недействительным, то ДЗ также считается ничтожным.

Ниже предлагается более подробное рассмотрение порядка заполнения разделов ДЗ квартиры между физлицами.

Предмет договора

Физлица обладают правом передачи любого имущества, на которое может обращаться взыскание. Сюда можно отнести жилые и нежилые здания, земельные делянки, сухопутный, морской и речной транспорт, права на ценные бумаги и прочее. Нельзя передать в залог лишь права, обладающие личным характером. Если квартира приобретена в браке, то для залога понадобиться разрешение второй половины супружеской четы.

  1. В разделе нужно будет сослаться на договор займа с обозначением его реквизитов.
  2. Отобразить адрес квартиры и ее стоимость.
  3. В чьем распоряжении будет находиться квартира до погашения кредита.

Права и обязанности сторон

В этом разделе документа участникам соглашения нужно отметить особые условия. Например, залогодержатель может затребовать от залогодателя не передавать предмет договора для повторного залога, либо договорится, что такое действие допускается только с разрешения кредитора.

Читать еще:  Зарплата в конвертах суть плюсы и минусы ответственность

Здесь же можно прописать, на кого будет ложиться оплата регистрирования обременения в Росреестре.

Также нужно обозначить, права и обязанности сторон по содержанию заложенной квартиры, в том числе, по оплате ЖКУ и т.д.

Особые условия

Здесь можно отметить возможность замены залогового имущества (например, вместо квартиры предоставить другой объект, равный по стоимости полученного кредита, с обозначением порядка осуществления замены).

Также, можно прописать другие требования Залогодержателя, который должны быть обозначены в рамках законодательных норм РФ, в том числе, расходы по регистрированию сделки.

Порядок разрешения споров и претензий

Если один из контрагентов считает, что при оформлении ДЗ были нарушено законодательство РФ, он может опротестовать соглашение. Для этого нужно собирать документы, подтверждающие такие нарушения.

В данном разделе нужно прописать алгоритм разрешения спорных моментов. При этом, все пункты обязаны соответствовать законодательным нормам РФ. Прежде чем обратиться в суд, любой конфликт необходимо попытаться разрешить мирным путем, без судебного разбирательства.

Стороны могут быть освобождены от ответственности, если срыв обязательств произошел в следствии непреодолимой силы.

Изменение, расторжение и прекращение договора

Любой договор, согласно законодательству РФ может быть расторгнут, при наличии уважительных причин. Поэтому, чтобы при такой ситуации не возникло спорных вопросов, нужно предусмотреть возможные изменения в ДЗ (например, смена предмета залога), а также порядок разрыва такого соглашения. Законодательством предусмотрена возможность разрыва отношений, как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной стороны.

В разделе нужно четко отметить условия изменений и расторжения соглашения.

Срок действия договора

В ДЗ непременно нужно отобразить срок его действия, завершение которого регламентируется ст.352 ГК РФ. Здесь нужно обозначить:

  1. Момент вступления ДЗ в силу.
  2. Возможность продления соглашения.
  3. Число экземпляров документа, имеющего одинаковую силу.
  4. Дополнительно можно отобразить приложение, где перечислить правоустанавливающие и прочие документы, являющиеся непременным сопровождением ДЗ.

Юридические адреса и реквизиты сторон

В этом разделе нужно прописать полые реквизиты участников соглашения, в том числе, банковские данные и контакты для связи.

Подписи сторон

Данный раздел является завершающим этапом заполнения ДЗ. Здесь каждый участник соглашения обязан лично поставить свою подпись и расшифровать свою фамилию.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств ОБРАЗЕЦ

Место подписания договора Дата подписания договора

Мы, Гражданин РФ _______________ пол _______, дата рождения ________ года, место рождения: ________, паспорт: __________, выдан _____________, код подразделения ____________, зарегистрированный по адресу: _____________ именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Гражданин РФ _________________ пол ____________, дата рождения _________ года, место рождения: ___________, паспорт: _________, выдан _______________, код подразделения _________, зарегистрированный по адресу: ____________ именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые совместно «Стороны», подписали настоящий договор, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем.

ВНИМАНИЕ! Образец договора представлен информационно. Каждый случай купли-продажи недвижимости является уникальным. Не используйте шаблон договора бездумно. Покупаете или продаете квартиру? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам! Полное сопровождение сделки под ключ! Подготовка договора для сделки купли-продажи квартиры от 5000 рублей. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ПРОДАВЕЦ продает ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ приобретает в собственность квартиру, расположенную по адресу: __________________ (далее – Квартира) по цене, указанной в п. 2.1 настоящего договора.

1.2. ПОКУПАТЕЛЬ приобретает Квартиру с использованием кредитных средств, предоставленных ему ___________ (наименование и реквизиты банка), являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (лицензия Банка России на осуществление банковских операций №___, выдана ___.), именуемым в дальнейшем «КРЕДИТОР-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ» по кредитному договору №_____от _____заключенному в городе Москве (далее – Кредитный договор).

1.3. Квартира состоит из __ (_______) жилых комнат, имеет общую площадь __ (_______) кв.м., в том числе жилую ___ (_____________) кв.м., (площадь с учетом балконов и лоджий _____ кв.м.) расположена на _________ этаже жилого дома.

1.4. Квартира принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности на основании________(здесь перечисляются документы основания, указанные в свидетельстве о праве собственности) о чем в Едином государственном реестре недвижимости ______ года сделана запись регистрации №________, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от _______________, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________ ___________ года, кадастровый номер ______________.

1.5. К моменту заключения настоящего договора Квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена иными правами третьих лиц.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Квартира продается по цене ____________ (__________________) рублей __ копеек (НДС не облагается – здесь и далее указывается, если продавец – юридическое лицо).

2.2. Сумма в размере ___________ (______________) рублей __ копеек уплачивается за счет собственных средств, сумма ________________ (___________________) рублей __ копеек (НДС не облагается) оплачивается за счет кредитных средств безотзывным документарным покрытым аккредитивом, открытым по поручению Покупателя в ______ (наименование банка) в пользу Продавца. Покупатель обязуется открыть аккредитив в течение 5 (пяти) рабочих дней от даты подписания настоящего договора, на следующих условиях:

  • плательщиком по аккредитиву является ПОКУПАТЕЛЬ;
  • наименование банка-эмитента: ________________;
  • наименование исполняющего банка: _________________;
  • получателем средств по аккредитиву является ПРОДАВЕЦ;
  • аккредитив выставляется на сумму: ____________ (________________) рублей __ копеек (НДС не облагается) вид Аккредитива — покрытый, безотзывный;
  • для получения денежных средств по аккредитиву ПРОДАВЕЦ предоставляет в _______ (Наименование банка) оригинал (или нотариально заверенную копию) настоящего Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ______ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о регистрации права собственности Покупателя;
  • документы, должны быть представлены ПРОДАВЦОМ в __________ (Наименование банка) до истечения срока действия аккредитива;
  • срок действия аккредитива – 60 (Шестьдесят) календарных дней от даты открытия аккредитива;
  • расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов __________ (Наименование банка) для получения денежных средств несет ПОКУПАТЕЛЬ;
  • в течение срока действия аккредитива ПОКУПАТЕЛЬ с письменного согласия ПРОДАВЦА вправе изменить условия аккредитива; • дополнительные условия — частичная оплата не предусмотрена.
Читать еще:  Код ОКВЭД 862 — Медицинская и стоматологическая практика

2.3. Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в п.6 настоящего договора. За каждый день нарушения сроков открытия аккредитива, начиная с первого банковского дня, Покупателем уплачивается неустойка в виде пени 0,5 процента от неоплаченной суммы.

2.4. ПРОДАВЕЦ передает ПОКУПАТЕЛЮ Квартиру по передаточному акту, согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение десяти рабочих дней с момента письменного уведомления исполняющим банком Продавца об открытии в пользу Продавца аккредитива (п. 2.2 настоящего договора) и поступления денежных средств на расчетный счет продавца (п.5.9 настоящего договора). В течение 10 (десяти) рабочих дней с момента передачи Квартиры по Акту передачи Стороны обязуются подать в регистрирующий орган документы для государственной регистрации перехода права собственности.

3. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА

3.1. В соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Квартира считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в обеспечение исполнения обязательств ПОКУПАТЕЛЯ по Кредитному договору.

3.2. В соответствии с пунктом 2 ст. 20 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ПОКУПАТЕЛЬ обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона одновременно с представлением документов на государственную регистрацию перехода права собственности, а также Закладной. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

3.3. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у ПРОДАВЦА на Квартиру не возникает.

4. ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ

4.1. На момент заключения настоящего договора в Квартире никто не зарегистрирован и фактически не проживает. Лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после ее приобретения Покупателем, не имеется.

5. ДРУГИЕ УСЛОВИЯ

5.1. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, не на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

5.2. Стороны исходят из того, что свидетельством качества Квартиры, соответствия ее проекту, строительно-техническим нормам и правилам является акт приемочной комиссии о приемке Жилого дома в эксплуатацию, утвержденный в установленном порядке. В связи с этим Продавец не принимает от Покупателя каких-либо претензий по проектным характеристикам и качеству Квартиры.

5.3 В случае возникновения каких-либо претензий к качеству строительства Квартиры, Покупатель предъявляет претензии Генеральному инвестору (Генеральному подрядчику, Генеральному заказчику), осуществлявшему строительство Жилого дома, в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.4. От даты подписания настоящего договора до передачи Квартиры ПОКУПАТЕЛЮ в соответствии с п. 2.4 настоящего договора ПРОДАВЕЦ не вправе отчуждать Квартиру третьим лицам, обременять Квартиру правами третьих лиц, допускать ухудшение состояния Квартиры.

5.5. Государственная регистрация перехода права собственности на Квартиру к ПОКУПАТЕЛЮ по настоящему договору осуществляется одновременно с государственной регистрацией ипотеки.

5.6. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры до момента передачи Квартиры Покупателю по передаточному акту несет ПРОДАВЕЦ.

5.7 В случае не исполнения Покупателем своих обязательств по оплате, предусмотренных п.2, п.5.9 настоящего Договора, Стороны пришли к соглашению, что Продавец вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке. При этом договор считается расторгнутым со дня получения Покупателем уведомления о расторжении договора. В этом случае, если Квартира была передана, и право собственности перешло к Покупателю, Покупатель обязуется возвратить Продавцу Квартиру и право собственности.

5.8 Содержание ст. ст. 161, 223, 288, 289, 401, 421, 460, 475, 550, 551, 557 и 558 Гражданского кодекса РФ Сторонам известно и понятно. Стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и последствий его заключения, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

5.9. Расходы, связанные с заключением настоящего договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.

5.10. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и подлежит передаче в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для регистрации перехода права собственности и ипотеки.

5.11. Настоящий договор составлен в четырех экземплярах, один для ПОКУПАТЕЛЯ, два для ПРОДАВЦА и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Читать еще:  Чем отличается брачный договор от соглашения о разделе имущества супругов?

Требования к договору купли-продажи

В Гражданском кодексе РФ назван принцип свободы договора, как одного основы гражданского права, однако, существуют и некоторые ограничения.

Форма договора

Договор купли-продажи заключается письменно и содержит соглашения по всем существенным условиям, закрепленный подписями участвующих сторон. В договоре прописываются стороны сделки и условия, согласно требованиям закона для договоров купли-продажи недвижимости. При составлении договоров в простой письменной форме, если больше одного листа, то обязательно все листы должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц – и оттисками печати.

Договор по желанию сторон может быть нотариально удостоверен.

Содержание договора

В договоре должны быть указаны стороны сделки и условия, на которых он заключен.
Законом ГК РФ установлены существенные условия договора купли-продажи недвижимости, включающие предмет договора и конкретные условия.

Предмет договора

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны сведения, определенно устанавливающие недвижимое имущество, точное месторасположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого участка, которое подлежит передаче покупателю по договору.

Отчуждение здания, сооружения, расположенных на земельном участке и принадлежащих одному лицу, осуществляется вместе с земельным участком. К исключениям относятся изъятых из оборота участки, части объектов недвижимости, выделение которых не может быть выделено в натуре совместно с частью земельного участка, а также сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Все перечисленные выше условия являются обязательными и без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.

Условия соглашения

Важное условие – указание в договоре наложенных ограничений (обременений) прав продавца (залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц).

Если такие положения отсутствуют, то это служит основанием для приостановления, а в последствии – отказа в государственной регистрации прав, так как продавец не предоставил покупателю всю имеющуюся у него информацию по упомянутым ограничениям.

Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации обращаем внимание на необходимость указания в договоре купли-продажи недвижимости сведений о существующих ограничениях (обременениях).

Одним из главных документов при оформлении ипотечного кредита является договор купли и продажи жилого объекта. Он заключается между продавцом и приобретателем квартиры. Особенность такого договора заключается в том, что он подразделяется на два типа, так во время покупки используются заемные средства, которые не позволяют произвести полный расчет с лицом, которое осуществляет продажу жилья. В кредитном учреждении оформляется и подписывается предварительный и основной его разновидности.

Предварительный договор применяется для подтверждения намерений покупателя приобрести квартиру. Заключение основного производится уже после подписания всех документов и соглашений по предоставлению ссуды. У таких договоров купли продажи в Сбере есть общие черты, которые являются следующими:

  • Тексты, прописанные в договоре, обладают идентичной структурой;
  • В предварительном договоре указывается цена на приобретаемое жилье, условия произведения расчета, который состоит также и из собственных средств кредитополучателя и этапов произведения оплаты за недвижимость. В нем отражена и сумма, которую клиент банка получает при оформлении ипотечного кредита;
  • После оформления и подписания предварительного договора, происходит его передача в банковское учреждение для проведения анализа и одобрения;
  • Если кредитным учреждением происходит одобрение предварительных договоров, то с клиентом заключается кредитное соглашение на предоставление ипотеки;
  • Происходит заключение основного договора. В нем стороны прописывают все моменты сделки по ипотечному кредитованию.

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) или родитель обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе.

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector