Что такое аннуитетные и дифференцированные платежи?

Аннуитетные и дифференцированные платежи

Ипотеку относят к одному из наиболее распространенных банковских продуктов. Ежедневно растет общее число людей, узнающих о таком типе кредита. В современных условиях реально получить деньги по такой схеме намного проще, чем несколько лет назад. Кроме того, изобилие банков и брокеров позволяет самостоятельно выбрать наиболее подходящий вариант из предложенных.

Однако даже тот факт, что с ипотекой уже давно столкнулись миллионы людей, не может избавить каждого от нужды в рассмотрении всевозможных нюансов непосредственно перед заключением договора. К важным моментам можно отнести вопрос насчет ежемесячных платежей. Ведь после заключения договора заемщик будет обязан каждый месяц «расставаться» с суммой, которая временами превышает доход и становится непосильной.

Стандартно размер ежемесячных выплат зависит от типа выбранного пакета услуг. Здесь все зависит от общей суммы предоставленных средств, а также процентной ставки. Как показывает практика, в мире существует множество пакетов услуг, где заемщик может точно определиться с процентной ставкой, методами вычисления процентов. Однако в системе банков России принято рассчитывать платежи двумя способами. Это аннуитетный и дифференцированный типы платежей, различаемые по сумме выплат и прочим нюансам.

Аннуитетный платеж

Аннуитетные платежи одинаковы, но соотношение в них основного долга и процентов — разное. Здесь проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита — процентов больше, основного долга — меньше. А к концу кредита — наоборот.

Однако есть случаи, когда платежи не будут одинаковыми. При выходе на пенсию в период кредита, график рассчитывается «ступенькой». До пенсии платежи считаются из текущего дохода клиента, а после — из минимального уровня пенсии.

Также аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита.

Размер платежа клиент всегда может посмотреть в графике, который менеджер по ипотеке предоставляет на сделке.

Вид ставки, которая может быть:

• Фиксированной и единой в течение всего срока или же фиксированной, но различающейся в разные периоды;
• Переменной – зависящей от рыночного индикатора и пересматриваемой несколько раз в год;
• Комбинированной.

Ежемесячная комиссия за обслуживание счета:

• Фиксированная или зависящая процентно от суммы остатка;
• При переводе средств из одного банка в другой может появиться ежемесячный расход;
• Может рассчитываться в процентах от суммы платежа с ограничениями;
• Может рассчитываться в процентах от суммы кредита.

Платежные периоды:

• Существуют кредиты, где проценты выплачиваются единовременно за весь период пользования займом, а не в виде ежемесячных платежей;
• Существуют программы, где платежи вносятся не раз в месяц, а раз в две недели или, напротив, в срок больше месяца;
• Иногда можно округлить платеж, а невыплаченная сумма будет приплюсована к последнему платежу.

Возможность взять платежные каникулы:

• Оплата одних только процентов с отсрочкой оплаты тела кредита;
• Оплата некоторой части ежемесячного платежа.

Запомнить и держать в голове все эти нюансы невозможно, поэтому агентство недвижимости «Владис» всегда готово прийти на помощь. Наши специалисты хорошо подкованы в кредитных делах, а банки-партнеры позволяют предлагать клиентам продукты на льготных условиях. Звоните! С нашей помощью ипотека не страшна.

Интересные статьи:

• Как рефинансировать ипотеку в 2020 году — читать
• Инструкция по получению ипотеки — статья
• Выбираем агентство недвижимости — статья
• Покупаете вторичное жилье? Обращайтесь в Сбербанк! — статья
• Досрочное погашение ипотеки — статья
• Как получить жилье бесплатно и вне очереди — статья

Досрочное погашение кредита при разных платежах

В обоих случаях досрочное погашение кредита позволяет сэкономить. Погашение кредита с уменьшением срока выгоднее при аннуитетных платежах. Если вы гасите кредит с уменьшением платежа, большой разницы в выгоде между разными схемами платежей нет.

Рассмотрим на уже знакомом примере с ипотечной квартирой за 3,5 млн рублей. Ставка кредита остается прежней – 6,5%, как и величина первоначального взноса (500 тыс. рублей).

Допустим, вами выбрана аннуитетная схема платежей. Напомним, переплата за проценты равна 2,36 млн рублей, а ежемесячный платеж в этом случае равен 22,3 тыс. рублей в месяц. Досрочное погашение кредита на 450 тыс. рублей с уменьшением срока примерно год после оформления кредита (кстати, именно такую сумму могут получить многодетные семьи с ипотекой), позволит снизить переплату по банковским процентам до 1,5 млн рублей. Экономия почти 800 тыс. рублей!

При погашении с уменьшением ежемесячного платежа результат будет скромнее. В этом случае сумма начисленных процентов уменьшится только до 2 млн рублей (на 300 тысяч рублей), зато ежемесячный платеж составит уже не 22,3 тыс. рублей, а 18,9 тыс. рублей. Кстати, сэкономленную разницу вполне можно направлять на выплату кредиты.

Теперь посмотрим, как обстоит ситуация с диффернцированными платежами. Здесь сумма переплаты по процентам изначально меньше (1,9 млн рублей). И если мы вносим 450 тыс. рублей с уменьшением срока кредитования, экономия составит примерно 550 тыс. рублей. А если погасить такой кредит с уменьшением платежа – около 300 тысяч рублей.

Диффepeнциpoвaнный плaтeж – чтo этo знaчит

Диффepeнциpoвaннaя cиcтeмa вoзвpaтa oзнaчaeт, чтo нa этo пepвoм этaпe кpeдит oплaчивaeтcя бoльшими cyммaми, нo eжeмecячныe взнocы пocтeпeннo yмeньшaютcя. Пpoцeнты нaчиcляютcя нa ocтaтoк дoлгa, пoэтoмy зaeмщик зaинтepecoвaн в тoм, чтoбы внecти пepвыe плaтeжи кpyпными cyммaми. B peзyльтaтe ocтaтoк дoлгa бyдeт yмeньшaтьcя вмecтe c диффepeнциpoвaнными плaтeжaми.

Пo cyти зaeмщик внaчaлe paвными дoлями выплaчивaeт тeлo кpeдитa и пpoцeнты нa ocтaтoк. B peзyльтaтe выплaты пo пpoцeнтaм нa этoм этaпe дoвoльнo cyщecтвeнны. B дaльнeйшeм oни coкpaщaютcя вмecтe c тeлoм кpeдитa, пoэтoмy к кoнцy кpeдитнoгo дoгoвopa oбъeмы выплaт cтaнoвятcя мeньшe.

Пpи этoм ecли зaeмщик xoчeт cдeлaть чacтичнoe дocpoчнoe гaшeниe, coкpaщaтьcя бyдeт тoлькo eжeмecячный плaтeж. Пpи этoй cиcтeмe oплaты yмeньшeниe cpoкa кpeдитa нe пpeдycмoтpeнo.

Кpoмe тoгo, зa cчeт пocтoяннoгo измeнeния cyммы плaтeжa зaeмщикy тpyднo плaниpoвaть cвoи pacxoды. B peзyльтaтe нepeдки cлyчaи, кoгдa зaeмщик нe paccчитывaeт cвoи cилы, yпycкaeт из видy кaкиe-тo oбязaтeльныe, нo нeyчтeнныe пpи oфopмлeнии кpeдитa тpaты, и нaчинaeтcя пpocpoчкa пo выплaтaм.

Bpeмeнa, кoгдa тaкoй плaтeж пoльзoвaлcя y бaнкoв пoпyляpнocтью, дaвнo пpoшли. Teпepь бoльшинcтвo бaнкoв иcпoльзyют тoлькo aннyитeтнyю плaтeжнyю cиcтeмy, кaк бoлee выгoднyю для ceбя и для клиeнтa. Пoэтoмy бoльшинcтвo бaнкoв вooбщe нe paccмaтpивaeт вoзмoжнocть пpeдocтaвлять кpeдиты нa ycлoвияx диффepeнциpoвaннoй плaтeжнoй cиcтeмы. Пpи этoм в тex бaнкax, чтo вce-тaки включaют в ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa диффepeнциpoвaнныe плaтeжи – oкoлo 10 пo вceй Poccии – нeт oчepeди из жeлaющиx вocпoльзoвaтьcя этoй вoзмoжнocтью.

Не по заемщику ипотека

Банки России не очень жалуют дифференцированные платежи, поскольку они подразумевают определенную тонкость, связанную с оценкой платежеспособности заемщика (т.е. соотношения дохода с ежемесячным платежом).

Дело в том, что при дифференцированном графике самую большую нагрузку на бюджет должника дают платежи первого года, и соотношение с доходом высчитывается именно для этого периода.

К примеру, заемщик указал в анкете доход в 60 000 рублей, а первый платеж по дифференцированной схеме составит 25 000 рублей, то есть «съест» почти половину дохода. А по закону, платежи по кредиту в любом случае не могут превышать 50% от уровня дохода. В результате банки вынуждены понижать максимальную сумму кредита, которую могут выдать при заявленном уровне дохода.

Положение действительно сложное, и для кредитора, и для заемщика, поскольку должник может либо «выпасть из графика», либо обидеться на недостаточную суму кредита и уйти в другой банк.

Некоторые заемщики, оформившие ипотеку с дифференцированными платежами, переоценивают свои возможности и в итоге не могут оплачивать кредит.

На риск спокойно идут только «монстры» с государственной поддержкой, такие как «Сбербанк», «Газпромбанк» и ряд других. Они могут позволить себе выдавать «дифференцированным» заемщикам почти такие же займы, как и «аннуитетным». Но в среднем дифференцированная схема гораздо менее популярна, и банки сознательно не пиарят ее, таковы российские реалии.

Выбор схемы погашения остается за банком

Кредитный договор считается двусторонней сделкой, поэтому его условия должны согласовываться сторонами до подписания. Кредитные организации не предлагают заемщикам возможность выбора графика платежей, что не является существенным нарушением.

Крупные банки используют аннуитетную схему, которая назначается по каждому договору по умолчанию. Заемщики имеют право подать заявление с указанием изменения графика платежей на дифференцированный.

Brobank.ru: Рассмотрев заявление, банк может отказать в изменении графика, так как это предполагает уменьшение прибыли по процентам. При несогласии с позицией банка, заемщик решает – подписывать договора на условиях банка или искать другие подходящие предложения. Соответственно, права выбора в используемой схеме внесения платежей по кредиту у потенциальных заемщиков нет.

Евгений Никитин Высшее образование по специальности «Журналистика» в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru