Pravo-76.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Договор аренды жилья: содержание и условия документа

Аренда жилья является для многих граждан единственным доступным способом для получения временного места проживания. Для владельцев жилой недвижимости ее предоставление в аренду позволяет получать дополнительный доход.

Для того чтобы сделка была оформлена правильно и законно, стороны должны заключить между собой специальный документ — договор аренды. О правилах его оформления и составления далее в статье.

  • Стороны сделки
  • Виды договоров
    • По типу арендатора
    • По сроку действия
  • Существенные и дополнительные условия
    • Существенные
    • Дополнительные
      • Цена договора (или арендная плата) Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:
      • Срок действия договора
      • Условия расторжения сделки
  • Условия, которые стоит включить в договор
  • Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде

Чем отличается договор аренды от договора найма

Сначала определимся с терминологией, для этого разграничим термины «аренда» и «найм».

    Аренда – это сделка по сдаче жилого или нежилого помещения для временного использования физическому или юридическому лицу.

  1. если хоть одна из сторон является юр.лицом, то нужно заключать ДА (договор аренды);
  2. если помещение не имеет статус жилого (в т.ч. квартира, переведенная в нежилой фонд), то также необходимо заключать ДА.

Стороны договора аренды:

  1. арендодатель – физ. или юр.лицо, сдающее помещение;
  2. арендатор – физ. или юр. лицо, берущее помещение для временного использования.
  • Найм – это соглашение между физ.лицами по поводу временной сдачи жилья.

    1. стороны ДН – физ.лица;
    2. объект ДН – комната, квартира, дом.
    1. наймодатель – физ.лицо, сдающее жилье для временного использования;
    2. наниматель – физ.лицо, берущее жилье для временного использования.
  • Краткое резюме: ДА и ДН отличаются юридическим статусом сторон и юридическим статусом помещения. Договоры отличаются лишь названием документов и наименованием сторон.

    Далее проанализируем оба варианта в деталях.

    Самый простой договор аренды квартиры на 1 лист

    Нередко граждане оформляют аренду жилой недвижимости исключительно для галочки и им достаточно простого и краткого договора найма жилья на 1 страницу. В данном бланке сторонами должны выступать также физические лица. Желательно заключать такие соглашения только между хорошими знакомыми или людьми, которые максимально уверены друг в друге.

    Ниже вы можете посмотреть на примере, что представляет собой данный одностраничный бланк и насколько его небезопасно использовать, но выбор всегда остается за вами, бывают ситуации, когда такой краткий шаблон необходим, например для оформления субсидий или оформлении временной регистрации.

    На этом демонстрация образца договора обрывается, полную версию вы сможете скачать по ссылке вверху страницы. А арендатор и арендодатель должны детально и вдумчиво ознакомиться с тем, что они подписывают и, в случае взаимного консенсуса, подписать соглашение на каждой странице, не забывая оформить приемку-передачу. В заключении потребуются паспорта для заполнения паспортных данных, после чего можно расходиться. Наниматель, наконец, может расслабиться, вдохнуть полной грудью и поздравить себя с условным новосельем. При выезде нанимателя обязательно составьте акт возврата квартиры.

    Читать еще:  Закон Республики Казахстан от 21 мая 2013 года 94V

    Письменная форма договора

    Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

    Права и обязанности сторон типового договора

    Это основной раздел документа, который регулирует отношения между участниками сделки. В нем указаны договоренности, которых удалось достигнуть сторонам:

    • Назначение объекта недвижимости (только для проживания);
    • Порядок проведения ремонта;
    • Дополнительные условия (количество жильцов, проживание с животными).

    Наймодатель

    Обязанности наймодателя квартиры указаны в ГК РФ (ст. 676). К обязательствам собственника сдаваемого жилья относятся:

    • Передача нанимателю недвижимости в состоянии, которое соответствует условиям соглашения;
    • Проведение капитального ремонта;
    • Уведомление временного владельца о наличии других собственников.

    Владелец квартиры, которая сдается в долгосрочную аренду, имеет право проверять состояние объекта, предварительно сообщив о визите нанимателю и согласовав с ним время. Наймодатель может расторгнуть в одностороннем порядке договор на сдачу квартиры в аренду, если наниматель не выполняет его условия.

    Наниматель

    Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель жилплощади обязан:

    • Использовать арендованную квартиру согласно условиям, указанным в соглашении;
    • Своевременно вносить квартплату и коммунальные платежи;
    • Не препятствовать владельцу жилплощади проводить проверку состояния имущества;
    • Возмещать ущерб в случае повреждения объекта недвижимости или предметов, находящихся на его территории.

    Самый простой договор аренды квартиры обязательно включает в себя пункты, запрещающие нанимателю выполнять следующие действия:

    • Проводить капитальный ремонт или перепланировку без согласия владельца;
    • Сдавать жилье третьим лицам;
    • Использовать недвижимость не по назначению.

    Наниматель имеет право перед заключением соглашения проверить объект на юридическую чистоту и ознакомиться с информацией о зарегистрированных собственниках. Эти сведения содержаться в Росреестре. Получить их можно, заказав соответствующую справку с характеристиками квартиры.

    Образец

    Простой образец рассматриваемого акта может быть найден на многих сайтах. Скачать бланк часто можно без внесения оплаты. Форма соглашения всегда является письменной. Зачастую применяется типичный бланк.

    Граждане часто прибегают к использованию стандартной документации, так как это упрощает оформление отношений. Учитывать нужно физ лица или организации составляют акты, так как в них содержатся разные положения.

    Читать еще:  Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

    Если скачать бланк, где подменены понятия, то оформленные отношения будут недействительными. Соглашения предполагают, что стороной выступает организация. В остальном — это отношения найма.

    Пример документа

    Скачать бумагу можно в формате word в конце данной статьи. Учитывать нужно то, на короткий или длительный срок составляется бумага. Выглядит пример типового договора аренды так:

    Что еще написать в договоре аренды

    Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО , если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

    Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

    Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

    Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

    До 1 годаДольше 1 года
    Вы не обязаны указывать в договоре всех, кто живет с вамиВы обязаны указать в договоре всех, кто живет с вами
    Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срокВы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
    Вы не вправе сдавать квартиру в поднаемВы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
    Вы не вправе пускать в квартиру временных жильцовВы можете с согласия владельца на срок до полугода пустить в квартиру временных жильцов
    Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяцаХозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

    Можете договориться с хозяином и вписать в краткосрочный договор условия, которые закон предусматривает для долгосрочного соглашения. Например, если в договоре, который действует меньше года, вы напишете, что у нанимателя есть преимущественное право на наем квартиры на следующий срок, это условие будет действительным.

    Государственная регистрация. Долгосрочный договор аренды накладывает на квартиру обременение. Если владелец надумает квартиру продать, новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придется ждать окончания срока действия договора или надеяться, что арендаторы нарушат условия и он сможет расторгнуть соглашение досрочно.

    Поэтому, если договор аренды жилья заключается на срок более года, обязательно происходит государственная регистрация найма жилого помещения.

    Основания для досрочного расторжения договора. По общему правилу такое расторжение возможно только через суд и только при определенных нарушениях договора, которые прописаны в ст. 687 Гражданского кодекса РФ . Наниматель может прекратить договор просто так, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца, или расторгнуть договор через суд в описанных законом случаях: например, если квартира пришла в аварийное состояние.

    Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

    Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

    Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию. Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

    Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

    Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector