Pravo-76.ru

Юридический журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать, если налог на имущество рассчитан исходя из завышенной кадастровой стоимости?

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растет с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах. Имущество физлиц, в том числе ИП, – в 70 субъектах РФ.

Во всех этих регионах вопрос об оспаривании ранее утвержденной кадастровой стоимости стоит довольно остро. Ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций,
  • земельный налог,
  • налог на имущество физлиц.

Шпаргалка по статье от редакции БУХ.1С для тех, у кого нет времени

1. Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица.

2. Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

3. С 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

4. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Что это такое?

Логичнее всего будет начать рассмотрение темы с определения кадастровой стоимости. Как нам рассказала эксперт, под этим понятием подразумевают рыночную стоимость недвижимости, которая устанавливалась во время государственной кадастровой оценки. Производится процедура оценки в среднем раз в три-пять лет. Причем многое зависит от статуса города. К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе переоценка производится каждые два года.

Сразу стоит отметить, что не всегда рыночная цена совпадает с кадастровой оценкой. В основном оценщики ориентируются не только на рыночную, но и на другую информацию — инфраструктуру около объекта, перепланировку внутри помещения, ремонт и даже вид из окна. Поэтому в случае завышения кадастровой стоимости владельца недвижимости обрекают на стабильные переплаты.

Но для чего же нужна эта цена, спросите вы. Адвокат во время беседы с нашим изданием дала ответ и на этот вопрос. Как оказалось, здесь существует несколько целей, для которых необходима кадастровая стоимость:

  • для земельных участков кадастровую стоимость можно назвать налоговой базой по земельному налогу;
  • для отдельных объектов недвижимости (построек, используемых в коммерческих целях, торговых и развлекательных центров, а также помещений внутри них) — является базой по налогу на имущество организаций.

2. Установка стоимости аренды участка земли, находящегося в публичной собственности.

3. Определение стоимости во время продажи земельного участка, который принадлежит государству или региону.

Как пояснила адвокат, налоговая ставка растет с каждым годом. К примеру, в прошлом году налоговая ставка в отношении коммерческих объектов недвижимости составляла 1,6%, в 2020 году — 1,7%. Далее тенденция к росту сохраняется: 1,8% — в 2021 году, 1,9% — в 2022 году, 2,0% — в 2023 году.

Однако ближе к делу. Допустим кадастровая стоимость вашей квартиры оказалась существенно завышенной. Что же делать в таком случае? Конечно же оспаривать!

Необходимые документы

Дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости рассматриваются только при наличии всех документов, поданных владельцем постройки. Оспорить результаты можно обратившись к специально действующей комиссии или в суд. После проверки будет вынесен результат. Для подачи обращения нужно иметь следующий пакт документов:

  1. Паспорт лица, оформившего заявление.
  2. Официальную просьбу, адресованную государственным органам.
  3. Документ, где прописана кадастровая цена объекта недвижимости (справка о кадастровой стоимости или выписка из ЕГРН обычная).
  4. Вердикт комиссии производящей оценку имущества.
  5. Документы, подтверждающие, что заявитель является собственником имущества.
Читать еще:  Акт приема-передачи дел. образец и бланк для скачивания 2021 года

Заявителю нужно подготовить неоспоримые факты правоты, доказательства.

Важно! Справка о кадстровой стоимости готовится в среднем 1-3 рабочих дня, но вы так же можете заказать выписку из ЕГРН (готовность до 24 часов)

8 важных вопросов об имущественном налоге

В некоторых регионах России (в частности, в Москве и Московской области) налог на жилье начисляется с 2016 года исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости жилья. В связи с изменениями у налогоплательщиков возникает немало вопросов. Например, как узнать, сколько вы должны государству? Что делать, если налог рассчитан неправильно? Разбираемся в нововведениях по порядку.

Из чего складывается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость представляет собой установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости. Цена для частного дома складывается из оценки земельного участка, который относится к недвижимости, и стоимости самого жилого помещение (если речь идет о городской квартире, земля не учитывается). При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. Также принимается во внимание:

  • Планировка квартиры
  • Тип дома (панельный, монолитный и тд.)
  • Отделка жилья
  • Расположение дома, инфраструктура, престижность района
  • Год постройки

Процедурой оценки занимается БТИ. Данные, полученные в ходе оценки, передаются в кадастровый фонд. Данные могут обновляться каждые 5 лет. Массовая оценка кадастровой стоимости была проведена нашим государством в 2012-2013 гг. А в некоторых районах и в конце 2015 года.

Как влияет на кадастровую оценку физический износ объекта?

При кадастровой оценке учитывается физический износ объекта, который рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату ее заполнения. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) вводится корректировка на состояние.

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 — 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.

Как проверить, сколько вы должны заплатить?

а) Следует зайти в личный кабинет на сайте налоговой (по паролю от Госуслуг). Там вы увидите оценку вашего жилья на 1 января 2015 г.
Либо вы можете ввести кадастровый номер на сайте налоговой через специальный калькулятор

б) Посмотреть в налоговый квиток. В налоговом квитке указана кадастровая оценка, только уменьшенная на 10, 20 или 50 кв.метров. Именно с этой суммы вы и платите налог.

Где взять кадастровый номер?

Сам номер можно получить, обратившись в местное представительство государственного реестра либо на официальном веб-ресурсе Росреестра

Какие полагаются вычеты для снижения стоимости налога?

Новый налог при расчете предусматривает ряд вычетов для снижения кадастровой стоимости объекта. Они отнимаются от общей площади объекта, а из оставшихся квадратных метров высчитывается размер пошлины, которую необходимо уплатить. Вот что диктует законодательство на различную недвижимость с начала 2016 года:

  • Отдельные жилые комнаты, которые находятся в собственности физ. лица, дают возможность отнять от общей площади 10 кв. м.
  • Квартиры, являющиеся имуществом гражданина, предусматривают вычет в размере 20 кв. м.
  • Частные жилые дома позволяют владельцу при налогообложении высчитывать уже 50 кв. м.
Читать еще:  Производственный календарь на Январь 2021 года 5дневная рабочая неделя

Если при вычете из общей площади результат нулевой либо отрицательный, значит, владелец недвижимости вправе не платить налог.

Кроме того, пенсионеры не оплачивают налог на одну квартиру, дачу и гараж. Но если, например нежилое помещение постоянно сдается в аренду – то налог на него надо платить!

Муниципальные власти вправе вводить дополнительные льготы. Например, понижать налог в отношении многодетных семей.

К чему готовиться?

  • Налог установлен в размере 0,1% от кадастровой стоимости квартиры, гаража или дачного дома, стоимостью до 10 миллионов рублей. Если цена вашей квартиры от 10 до 20 млн. — то ставка 0,15%, от 20 до 50 млн. — 0,2%, от 50 до 300 млн. — 0,3%, от 300 млн. — ставка 2%. Налог для нежилых помещений (офисов) — 0,5%. Предусмотрено постепенное введение полных выплат налога. Сейчас действуют понижающие коэффициенты.
  • Таким образом сумма будет плавно повышаться в течение пяти лет — сейчас платим 20% от исчисленного налога, потом 40%-60%-80%-100%.
  • Налог будет еще выше, если власти в течение этих пяти лет проведут переоценку кадастровой стоимости жилья.

Важно! Нельзя исключить и понижение стоимости в долгосрочной перспективе – здание будет стареть, и кадастровая стоимость, соответственно, уменьшится. Либо увеличится, если сыграют свою роль другие факторы – например, произойдет улучшение инфраструктуры и т.д.

Что делать, если в сумме налога на недвижимость допущена ошибка?

Но бывает, что размер налога в квитанциях, которые рассылает собственникам жилья ФНС, оказывается завышенным. В такой ситуации необходимо обратиться в налоговую, с заявлением с просьбой пересчитать сумму налога. Есть два варианта сделать это. Первый — в личном кабинете на сайте nalog.ru. Второй — письменное обращение в налоговую (к которой относится ваша жилплощадь).

Если вдруг вам кажется, что завышена кадастровая стоимость квартиры, можно провести независимую экспертизу. Если экспертиза докажет, что недвижимость стоит дешевле, ее результаты и заявление с просьбой на перерасчет налога вы должны отправить в налоговую службу.

Имущество необоснованно включили в кадастровый перечень

Имущество, которое облагается по кадастровой стоимости, перечислено в статье 378.2 НК РФ. Это:

  • административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения;
  • нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения на земельных участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

При этом, согласно НК РФ, административно-деловой центр — это отдельно стоящее здание, которое отвечает хотя бы одному условию:

  • оно расположено на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
  • хотя бы 20 процентов площади предназначено или фактически используется под эти цели.

Аналогичное правило действует для торговых центров. Но этого недостаточно. Должны быть соблюдены еще несколько условий.

  1. Объект недвижимости принадлежит вам на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, праве пользования по концессионному соглашению.
  2. Региональные власти приняли соответствующий закон.
  3. До принятия такого закона в вашем субъекте РФ утвердили результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
  4. Уполномоченный орган определил перечень объектов имущества, облагаемых по кадастровой стоимости, направил этот перечень в налоговое управление и разместил его на официальном сайте.

Только при соблюдении этих условий имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Если условия не соблюдаются, спецрежимники вообще не платят налог, а на ОСНО платят со среднегодовой стоимости имущества.

Но иногда власти руководствуются чисто формальными признаками и необоснованно включают имущество в кадастровый перечень. Бывает, что назначение у земли и здания другое, и используется оно в других целях, а в перечень попало.

Читать еще:  Оформление доверенности на представление интересов по делам об административных правонарушениях

Пример 1.

Организация разрабатывала парашюты, проводила научные исследования в области парашютостроения и авторский надзор в процессе производства и эксплуатации парашютных систем. Здание, где всё это делали, попало в кадастровый перечень, хотя земельный участок не предназначался для размещения офисов, назначение и фактическое использования здания тоже были другими. Оказалось, что инспекторы включили его в перечень на основе акта обследования здания. Причём на самом деле в здание они даже не заходили, а свои выводы делали по фототаблице фасада здания и поэтажному плану, в котором часть помещений обозначена как кабинет. Суд решил, что само по себе наименование «кабинет» не означает, что помещение является офисом в том смысле, который использует законодательство для налогообложения. Компания выиграла дело и здание исключили из кадастрового перечня (Решение Московского городского суда от 01.04.2019 по делу N 3а-735/2019).

Если вы считаете, что ваше имущество ошибочно попало в кадастровый перечень, отправьте письмо в региональное отделение Минимущества о неправомерном включении в перечень.

В этом письме как можно подробнее опишите имущество: адрес, наименование, как вы его на самом деле используете, на каком участке оно находится. Приложите фотографии помещений, здания и прилегающих территорий, а также копии всех документов, которые могут доказать вашу правоту: выписка из ЕГРН, устав и т.д.

Если эти аргументы убедят местные власти, они вынесут решение об исключении имущества из перечня. Если не исключат, а вы уверены в своей правоте, можно обратиться в суд.

Сколько придется потратить на обжалование?

Расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, включают в себя:

  • стоимость подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта. Она зависит от характеристик и площади объекта, а также от статуса оценочной организации (например, оценка стоимости квартиры площадью менее 100 кв.м. — от 15 000 рублей);
  • стоимость судебной экспертизы (если суд не будет удовлетворен качеством отчета об оценке). Она также варьируется в зависимости от характеристик объекта и может в некоторых случаях достигать 100 000 рублей и более;
  • государственную пошлину — 300 рублей с физического лица;
  • стоимость юридических услуг по подготовке документов и представлению интересов истца — от 50 000 рублей.

В случае вынесения судом решения в пользу истца судебные расходы и расходы на юриста должны быть возложены на ответчика, однако на практике далеко не все расходы реально возмещаются. Например, суд может возложить на истца стоимость судебной экспертизы и уменьшить заявленные истцом расходы на юриста.

Уменьшить расходы может помочь объединение усилий с соседями по многоквартирному дому или поселку, однако в настоящее время в судебной практике практически нет коллективных исков от граждан об оспаривании кадастровой стоимости.

В целом, законодательство построено таким образом, чтобы максимально сократить возможности граждан по оспариванию кадастровой стоимости. В большинстве случаев это могут себе позволить лишь собственники крупных объектов. Кроме того, возможность регулярного (в том числе в течение переходного периода) пересмотра кадастровой стоимости в значительной степени снижает эффект от понижающих коэффициентов и оспаривания кадастровой стоимости и приводит к фактическому увеличению взимаемого налога.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector