Заключение договора управления МКД между ТСЖ и УК

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Жилищным кодексом Российской Федерации ( далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. « принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. « конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. ( см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях. При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. ( см.судебную практику: Бутырский районный суд г.Москвы ( ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд ( Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления ( часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. « Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам голосования собственников. Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции. Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Договор управления многоквартирным домом

Сперва проходит общее собрание собственников, на котором большинство принимает решение нанять управляющую компанию. После чего подписывается договор управления многоквартирным домом (МКД).

Он нужен для избежания споров и регулирования правовых отношений сторон. Договор регламентируется 162 статьей Жилищного кодекса. Содержит права, обязанности, ответственность УК и жильцов. Срок действия договора может составлять от 1 до 5 лет. Договор автоматически пролонгируется, если УК или жильцы не захотят его расторгнуть. Изменения в договор можно вносить при помощи его переподписания.

Договор подписывается с каждым собственником дома в двух экземплярах (съемщики, родственники, наниматели жилья не имеют права заключать договор управления). Один договор остается в УК, второй – у собственника. Если у собственника на руках соглашения нет, обратитесь в обслуживающую организацию. По запросу предоставят копию документа.

Для подписания договора нужны документы:

справка о зарегистрированных в квартире из Бюро технической инвентаризации (БТИ);

технические документы на помещение.

копии всего перечисленного.

от управляющей компании:

лицензия на право вести деятельность по управлению и содержанию домов;

регистрация юридического лица в налоговых органах.

Договор должен содержать:

что входит в общедомовое имущество;

подробный перечень работ, обязательный для исполнения УК (либо в приложении к договору) и порядок его изменения;

размер и порядок расчетов с управляющей компанией;

как будут организованы платежи поставщикам коммунальных ресурсов, тарифы на услуги;

условия сбора денег на ремонт общего имущества;

как жильцы смогут контролировать деятельность УК.

Приложением к договору нужно приложить технический паспорт и акт состояния дома (ст. 36 главы 6 ЖК). Важно подробно прописывать права и обязанности обеих сторон.

Необходим протокол общего собрания собственников – на его основании договор управления будет иметь юридическую силу. Если за управляющую компанию на собрании проголосовало более 50% собственников, остальные собственники (которые не проголосовали или были против) тоже должны соблюдать условия договора управления.

Если некоторые собственники не согласны с выбором УК или с пунктами договора и отказываются заключать соглашение, можно провести общее собрание. На нем коллективно выбрать представителя, который сможет от общего имени заключить соглашение. В этом случае договор заключается между управляющей организацией и уполномоченным лицом, который будет представлять интересы всех собственников. Согласие на это должны дать более 50% собственников. Один договор на управление МКД будет у представителя, второй экземпляр – в управляющей организации.

Даже если у кого-то из собственников договор управления не заключен, это не дает ему права не оплачивать коммунальные услуги. Отсутствие индивидуального договора при наличии подписанного документа с представителем не дает возможности отказаться от оплаты работы УК. Жители пользуются коммунальными услугами, проживают в здании: если они не будут это оплачивать, начисляется пеня.

Собственник нежилого помещения тоже должен оплачивать содержание общего имущества и заключать соглашение с УК.

Подписать договор управления с УК можно двумя способами:

Индивидуальные договоры с каждым собственником.

Договор с представителем дома, который представляет интересы всех собственников.

УК уведомляет ГИС ЖКХ о своем договоре управления. Через 30 дней после подписания договора управляющая компания должна начать исполнять свои обязанности.

Договор между ТСЖ и управляющей компанией

Договор между ТСЖ и УК заключается, если во время голосования более 50% опрошенных согласились на этот шаг. ТСЖ не вправе единолично решать подобные вопросы.

Если договор с УК был заключен против воли жильцов, то его можно обжаловать в арбитражном суде.

По договору УК берет на себя обязательства по совершению юридических, фактических действий, направленных на работы по управлению многоквартирным домом.

За все выполненные действия ТСЖ оплачивает УК вознаграждение. К договору обязательно приложение, где указывается перечень услуг.

Как открыть свое ТСЖ? Узнайте тут.

Права и обязанности сторон

По договору УК обязуется выполнять различные ремонтные работы, приводить в порядок придомовую территорию и прочее.

Управляющая компания обязуется:

• содержать общее имущество в порядке, согласно санитарно-эксплуатационным нормам;
• гарантировать безопасные условия для проживания граждан;
• согласно постановлению Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года предоставлять коммунальные услуги;
• выбирать исполнителей ремонтных работ;
• контролировать соответствие договорам;
• фиксировать факты ненадлежащего исполнения договора;
• подготавливать дома к зимней эксплуатации;
• следить за техническим состоянием домов;
• представлять товарищество в судах;
• гарантировать сохранность объектов;
• обеспечивать ТСЖ данными о ремонтных организациях;
• сохранять техническую документацию;
• вести все перерасчеты и сборы платежей за к/у;
• выполнять обязательства, прописанные в договоре.

Товарищество собственников жилья должно:

• использовать имущество в доме согласно его назначению;
• оплачивать услуги согласно установленному порядку;
• давать свободный доступ к помещениям, для осмотра, обслуживания и ремонта;
• за счет своих средств осуществлять ремонт;
• в течение 1 недели уведомить УК о выселении жильцов;
• самостоятельно снимать показания счетчиков.

Ответственность

Если обязательства по договору были невыполненные или осуществлены ненадлежащим образом, то каждая из сторон несет наказание, согласно заключенному договору.

Обычно штрафные санкции сводятся к оплате пени.

Если управляющая организация причинила ущерб общедомовому имуществу, то она обязана возместить все потери и их ликвидацию.

Контроль за исполнением

Управляющая организация по итогам своей деятельности обязана предоставлять отчеты:

1. Контроль движения финансовых средств осуществляется с помощью изучения всех расчетов, отчетов и квитанций.
2. Оценка качества проводимых работ также осуществляется в обязательном порядке.
3. Необходимо изучать данные о своевременном внесении платежей.
4. УК должна всегда иметь планы по реализации ремонта жилого фонда.

Если имеются жалобы, то должен быть составлен акт в присутствии представителей УК. По его результатам проводятся процедура устранения в срок, указанный в договоре.

Весомый показатель – снижение жалоб на качество коммунального обслуживания.

Что такое положение о ревизионной комиссии? Читайте здесь.

Как осуществить регистрацию ТСЖ? Пошаговая инструкция представлена в этой статье.

Заключение

Теперь вы знаете о том, какие соглашения может заключать ТСЖ с иными организациями. Товарищество может заключать с другими ТСЖ и УК различные соглашения, с помощью которых делегировать часть своих обязанностей. После подписания договора за состоянием дома будет следить не товарищество собственников, а нанятое предприятие. Основные соглашения — договор с управляющей компанией с ТСЖ и контракт обслуживания. Эти соглашения имеют схожую структуру, а отличаются они количеством делегируемых полномочий.

Обоснование

Согласно п. 12 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, управляющая организация, товарищество или кооператив, на которые в соответствии с договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома и (или) по предоставлению потребителям коммунальных услуг, обращаются в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора ресурсоснабжения по приобретению соответствующего коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги и (или) потребляемого при содержании общего имущества многоквартирного дома, в том числе в случаях, предусмотренных пунктом 21(1) настоящих Правил.

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 разъяснено, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подпунктов 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно, исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

На основании п. 7 Положения о государственном жилищном надзоре жилищные инспекторы при осуществлении полномочий по государственному жилищному надзору пользуются правами, предусмотренными ч. 5 ст. 20 ЖК РФ, соблюдают ограничения и выполняют обязанности, установленные ст. ст. 15 — 18 Закона о защите прав проверяемых лиц, а также несут ответственность в соответствии с законодательством РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них полномочий.

Требование: О признании незаконным предписания жилищной инспекции.

Обстоятельства: Жилищной инспекцией в ходе проверки установлено, что обществом, как управляющей компанией, не заключены обязательные договоры с ресурсоснабжающими организациями, по результатам проверки выдан оспариваемый акт, пунктом которого обществу предписано заключить договоры ресурсоснабжения многоквартирного жилого дома.

Решение: В удовлетворении требования в части признания незаконным пункта предписания отказано, поскольку принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Требование: О понуждении к заключению договора теплоснабжения.

Обстоятельства: Ответчик (организация, управляющая многоквартирным домом, для которого истец поставляет тепловую энергию и теплоноситель) необоснованно уклоняется от заключения договора теплоснабжения.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку получение ответчиком в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет возникновение у него статуса исполнителя коммунальных услуг и обязанностей по предоставлению коммунальных услуг конечным потребителям и по расчету за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, что предполагает заключение договоров с организациями коммунального комплекса.

Требование: Об обязании заключить договор энергоснабжения на условиях, содержащихся в оферте.

Обстоятельства: Истец направил ответчику оферту договора энергоснабжения, от подписания которой последний уклонился.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку законом допускается внесение потребителями коммунальных платежей непосредственно ресурсоснабжающим организациям, при этом статус исполнителя коммунальных услуг в управляемых им многоквартирных домах не меняется и обязанность по выставлению потребителям услуг платежных документов возлагается на управляющую компанию.

Требование: О признании незаконным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: По результатам проведенной в отношении общества внеплановой документарной проверки соблюдения правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами установлено, что обществом не заключены договоры ресурсоснабжения на поставку энергоресурса в отношении данных многоквартирных домов, о чем составлен акт проверки и выдано соответствующее предписание.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку решение собственников вносить плату напрямую ресурсоснабжающим организациям не освобождает общество от заключения соответствующих договоров, в том числе для оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Требование: О признании недействительным предписания уполномоченного органа.

Обстоятельства: Оспариваемым предписанием установлено неисполнение управляющей организацией ранее выданного предписания в части заключения договора по приобретению коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией.

Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку принятие собственниками жилых помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую ресурсоснабжающим организациям не снимает с общества как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

С. С. Малаховец
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

Поможем не забыть сделать главное

Посмотрите актуальные чек-листы для бухгалтера, специалиста по кадрам и юриста.

Преимущества и недостатки

Несмотря на то, что жильцам домам с небольшим количеством квартир предложено несколько современных способов управления домом, многие из них по-прежнему предпочитают непосредственную форму. При ней они не ощущают столько бюрократических уловок, над данным способом нет и административных надстроек.

Все решения по обслуживанию дома жильцы принимают оперативно, учитываются пожелания, замечания и предложения всех проживающих в многоквартирном здании.

Преимуществ у этой формы много.

• Жильцы дома смогут добиться экономии на коммунальных расходах, так как работают без посредников, напрямую с поставщиками, могут контролировать объем предоставленных услуг.
• Вопросы по содержанию, обслуживанию, ремонту собственники жилья в доме решают на свое усмотрение.
• Нет и такого момента, как коллективная ответственность.

Есть и недостатки в данной форме управления.

• За дополнительные услуги платят те, кто согласен на такие расходы.
• Нет возможности участвовать в госпрограммах.
• Ремонт помещений общего пользования, благоустройство дома и придомовой территории – все это ложиться на плечи владельцев квартир.
• Иногда в таких домах могут даже возникать конфликты, связанные с распределением денег, это ухудшает атмосферу в доме и взаимоотношения между соседями.

Со временем собственники квартир могут изменить свой взгляд на используемую форму управления домом и выбрать другую, которая разрешена Федеральным Законом №255, принятого в 2015 году. Они могут создать Товарищество собственников жилья или подписать договор с Управляющей Компанией.

Текст соглашения

Общая суть договора об управлении состоит в том, что сторона, представляющая интересы владельцев квартир, на платной основе доверяет лицензированной УК услуги по обслуживанию жилья и общего имущества совладельцев МКД.

Как следует из ст. 162 ЖК РФ, в соглашении должны фигурировать следующие положения:

• предмет договора: состав общего имущества и адрес МКД;
• обязанности сторон:
  • подробный перечень обязательств УК;
  • сроки и периодичность предоставления услуг, проведения ремонтов, устранения аварий и проведения профилактических работ;
  • параметры качества;
• порядок определения стоимости регулярных услуг, ремонтных работ и дополнительных мероприятий;
• регламент предоставления соцльгот и скидок;
• способы проведения расчетов и сверок, доставки счетов;
• способы контроля за исполнением договора, решения спорных ситуаций и рассмотрения обращений;
• срок действия и периоды извещения о продлении или отказа от него;
• порядок принятия решений о прекращении сотрудничества или внесения корректировок в договоренности.

Каждый из перечисленных разделов требует отдельного обсуждения и утверждения, поэтому соглашение с УК не подпадает под понятие «публичный договор». Следовательно, независимо от решения собственников обслуживающая организация вправе отказаться от сотрудничества и подписания контракта с жильцами или ТСЖ.