Возврат аванса при расторжении договора в 2021 году
Возврат аванса при расторжении договора в 2021 году
Как начислять НДС при возврате авансов в переходный период
Изменения, внесенные в п. 3 ст. 164 НК РФ, предусматривают применение ставки 20%, если операции, облагаемые НДС, произведены после 01.01.2019 года.
Но в случае возврата «переходящего» аванса НДС уже был начислен по ставке 18%. Никаких новых операций, подлежащих обложению НДС, в 2019 году в данном случае не производится.
Т.е. получается, что ставка НДС при возврате аванса меняться не должна.
По данной ситуации прямых разъяснений налоговых органов пока нет. Но в п. 1.1 письма ФНС РФ от 23.10.2018 № СД-4-3/20667@ рассмотрен «стандартный» вариант закрытия в 2019 году аванса, перечисленного в 2018 году.
При обычной отгрузке, без корректировок договора, поставщик ставит сумму НДС с аванса к вычету, а покупатель — восстанавливает.
Налоговики указывают, что если аванс был получен в 2018 году, то последующие вычет и восстановление при реализации производятся, исходя из расчетной ставки 18/118, как в 2018, так и в 2019 году.
Поэтому можно распространить эти разъяснения и на «обратную» ситуацию, предположив, что и НДС при возврате аванса покупателю в 2019 году также следует исчислять по «старой» ставке.
Расторжение договора и возврат денежных средств при условии невыполнения исполнителем своих обязательств
При возникновении ситуации, в которой ненадлежащие действия исполнителя становятся причиной неисполнения им своих обязательств, приобретенных в результате заключения соглашения, заказчик вправе требовать полного возврата аванса при расторжении договора и полного возмещения причиненных ему убытков (если факт возникновения таких убытков будет им доказан). Кроме того, положениями договора может быть предусмотрено право заказчика на получение неустойки, выступающей в качестве денежной компенсации понесенных им временных затрат. Сумма неустойки также определяется сторонами на стадии заключения соглашения.
Однако и в такой ситуации аванс может быть возвращен заказчику не в полном объеме. Если исполнитель оформил банковскую гарантию, обеспечивающую возврат аванса, и заплатил за эту услугу банку, но не исполнил свои обязательства, он может использовать средства заказчика для погашения понесенных им расходов.
Подписывайте документы внимательно!
Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:
- Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
- Величина переданного аванса;
- Объект недвижимости (описывается подробно);
- Когда планируется завершить сделку.
Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом намного быстрее.
Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.
Интересные статьи:
- В поисках достойной «вторички». С чего начать? — читать
- Выбор риэлтора в 2019 году — статья
- Как приватизировать квартиру. Что делать? — статья
- Предварительный договор. Стоит ли заключать? — статья
- Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? — статья
- Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? — статья
Мы ждем вас в наших офисах:
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru
- Жилой комплекс «Командор»
ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, в непосредственной близости от пл. Свободы.
Готовые дома в коттеджных поселках!
Передача ключей осенью этого года! Цены от 6 583 000 рублей!
Утвержден план 3-й очереди ЖК «Новая Кузнечиха»
Застройщик планирует начать освоение территории общей площадью чуть более 16 га в 2022 году
«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.
Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!
Давайте дружить в соцсетях
© 2006—2021 Компания Владис
Все права защищены.
Отличие понятий аванс, задаток и предоплата
Все взаимоотношения между заказчиком и исполнителем определяются гражданским кодексом. Четко определенное описание задатка содержится в ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что соглашение о выдаче задатка обязательно нужно оформлять в письменном виде, указывается точный его размер. Задаток считается своего рода обеспечением гарантий договора. Таким образом, если договор услуг расторгает заказчик, задаток остается у исполнителя. А вот исполнитель при расторжении выплачивает сумму в двойном размере. Внести задаток в виде ценных бумаг нельзя.
С авансом, как мы уже сказали выше, дело обстоит сложнее. Законодатель не раскрывает это понятие, поэтому случается, что аванс и задаток часто путают. Однако это ошибка, поскольку под авансом, предоплатой и задатком понимаются разные виды платежей. Предоплата всегда может быть возвращена покупателю в полном объеме, если сделка не состоялась.
Когда не вернут
В письме Минэкономразвития №Д28и-3143 от 14.11.2016 указано, как вернуть банковскую гарантию после исполнения контракта по 44-ФЗ — никак. Положениями этого закона такой порядок не предусмотрен, возвращаются только деньги.
Эти средства удержат, если нарушили обязательства. Их сумма зависит от условий договора. Если в нем прописано, что из обеспечения удерживаются неустойка (пени, штрафы), причиненные убытки или другие выплаты, то удержат только эти суммы.
До удержания получите претензию, в которой расписано, какие условия нарушили, расчет суммы, которую взыскивают, и возможность ее удержания за счет денег, которые обеспечивают госконтракт.
Если добровольно погасили сумму неустойки по претензии, то денежные средства вернут полностью. Если нет, то удержат требуемую сумму, а то, что осталось, вернут на счет.
В случае, когда в контракте прямо указано, что есть риск удержания обеспечения исполнения контракта в полном объеме, то его удержат полностью.
Комментарии (10)
Полагаю, было бы справедливо упомянуть, что вопрос рассматривался также А. Карапетовым:
В последнем приведено более изящное, на мой взгляд, решение:
Но решение этой проблемы логично искать не в задавнивании расторжения (что мы видим в комментируемом определении), а в задавнивании производных требований о присуждении — о возврате имущества или о взыскании убытков. Применение подхода ВС приведет к тому, что в случае невнесения, скажем, предоплаты продавец также не сможет отказаться от договора и между сторонами навечно сохранится обязательственная связь. Плательщик может через много лет внести предоплату, и созреет встречное обязательство кредитора. Именно во избежание этой перспективы договор и расторгается.
Решение может, конечно, состоять в том, чтобы, не задавнивая само расторжение, исчислять давность по требованиям о возврате имущества и убытках в связи с расторжением с момента возникновения права на расторжение, но мне кажется это грубым решением. Есть решение получше. Суть его в следующем: мы считаем давность по таким вытекающим из расторжения требованиям о присуждении либо с момента отказа, либо с момента подачи иска о расторжении договора (то есть с момента, когда кредитор, устав ждать, принял решение пойти на расторжение), но с одним нюансом — согласно ГК истечение давности по основному требованию приводит к задавниванию дополнительных (ст.207 ГК РФ). Следует понимать требования о возврате имущества при расторжении в ответ на просрочку в исполнении основного требования продавца по оплате или о взыскании убытков по ст.393.1 ГК в связи с расторжением в качестве дополнительных по смыслу ст.207 ГК РФ. Надо считать требования о взыскании убытков вместо реального исполнения по п.5 ст.453 ГК РФ и ст.393.1 ГК РФ, а также о возврате имущества в связи с расторжением требованиями, дополнительными к основному, созревающими при условии расторжения. Соответственно, в если покупатель успел отказаться от договора или решил подать иск о расторжении до истечения давности по требованию о передаче имущества, то у покупателя с момента отказа или подачи иска о расторжении есть три года на подготовку иска о возврате денег или взыскании убытков, так как по общему правилу давность по таким требованиям течет с момента инициации расторжения. Например, если дольщик столкнулся с задержкой в передаче квартиры из-за замораживания стройки, прождал два с половиной года и, устав ждать, отказался от договора, у него не 6 месяцев на подачу иска о возврате цены, а три года. Но если покупатель прождал больше трех лет, и требование о передаче квартиры оказалось задавнено, он все равно может отказаться от договора или потребовать расторжения (например, чтобы прекратить свои обязательства по внесению остальной части цены и кредиторскую обязанность принять квартиры, если застройщик все-таки потом достроит дом). Но силу ст.207 ГК с истечением давности по основному требованию автоматически задавниваются и все дополнительные требования, вытекающие из факта нарушения основного обязательства. Соответственно, в случае расторжения, состоявшегося после истечения давности по основному требованию, требования о взыскании убытков в связи с расторжением или возврате имущества возникают сразу в задавненном виде. Естественно, если продавец, несмотря на это решит вернуть имущество добровольно, то и прекрасно, но если нет, и покупатель заявит требование о возврате, то продавец может возражать, ссылаясь на истечение давности.
