Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

Покупка жилья в новостройках

Жилищная проблема решается каждым человеком по-своему. Кто-то обращает внимание лишь на частные дома, другие стремятся приобрести исключительно квартиру. Огромный выбор на современном рынке недвижимости может удовлетворить запросы каждого покупателя. Способов, чтобы приобрести жилплощадь, также немало, что дает возможность многим людям стать счастливыми обладателями собственных квадратных метров.

Последние годы все большее количество людей обращает взоры на первичный рынок. Покупать квартиру в новостройке можно как за собственные средства, так и в кредит. Большинство банков охотно выделяют ипотечные займы для приобретения жилплощади в строящемся доме. Это позволяет соблюсти интересы кредитной организации и обеспечить покупателями заветными квадратными метрами.

Покупка жилья в новостройке имеет множество положительных сторон, но при этом не стоит забывать и о существующих минусах, которые также следует учитывать.

Выгоды

Представляя себе квартиру в новостройке, перед глазами возникает идеальная картина сверкающего ремонта и чистых подъездов. Между тем это не единственные плюсы такой жилплощади. Если подходить к вопросу более практично, то можно отметить, что жилье в строящемся доме имеет следующие плюсы:

1. При возведении здания и планировки квартир используются современный подход и технологии. Конечно, насколько он будет удобным и комфортным зависит в первую очередь от его места нахождения и цены за квадратный метр, но это не сталинские пятиэтажки без лифта и с ограниченной квадратурой.
2. Будущий собственник имеет возможность проявить собственное мнение при планировке квартиры. Застройщики позволяют покупателю определиться, где будут расположены комнаты и какой площади они будут. Но следует учитывать, что такой подход требует дополнительных расходов.
3. Современный подход к установке инженерных коммуникаций, позволяющий экономить на услугах ЖКХ и самому определять интенсивность отопления в зимний период.
4. Наличие дополнительных благ, таких как грузовые лифты, парковки подземные и наземные, детские площадки перед домом, пандусы и многое другое. На современном этапе новостройка предполагает обязательное наличие развитой инфраструктуры, а не только сами квартиры.

Кроме всего перечисленного, есть и еще один существенный плюс – цена. Стоимость квадратного метра при оплате его до сдачи дома в эксплуатацию значительно ниже, чем после его введения. И именно последний фактор для большинства людей имеет решающее значение, так как не всем хватает денег.

Недостатки

Несмотря на огромное количество плюсов, жилье в новостройке имеет и отрицательные стороны. К минусам можно отнести следующие аспекты:

1. Застраивающиеся районы могут не иметь хорошей транспортной развязки из-за значительного удаления от центра города.
2. Ввод дома в эксплуатацию имеет лишь фактическое значение, но все проведенные коммуникации, как правило, работают вначале довольно плохо. Нужно быть готовым к тому, что не всегда будет регулярная подача воды, электричества, тепла. Конечно, эти трудности встречаются лишь на первоначальном этапе, пока все недостатки не будут устранены, а система не будет отлажена.
3. Постоянный шум, пыль и грязь от проведения ремонтов в квартирах. Далеко не каждый дольщик оплачивает ремонтные работы, многие предпочитают делать его самостоятельно уже после введения здания в эксплуатацию.
4. Молодые районы заполняются новостройками, что также не очень удобно для уже вселившихся, так как шум стройки и постоянная грязь не радуют новосельцев.

Все указанные моменты являются лишь неудобствами, которые со временем пройдут и будут забыты. Между тем участие в долевом строительстве жилья имеет и риски, о которых также не стоит забывать.

В каких случаях используется переуступка прав?

При желании продать недостроенную квартиру используется переуступка прав, если дом сдан в эксплуатацию – договор купли-продажи

Согласно нормам ФЗ-214, переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК на любом этапе строительства многоквартирного дома.

Важно: сделка является переуступкой только по жилью, на которое не оформлены права собственности.

Если цедент успел подписать акт приёмки объекта, в дальнейшем у него можно купить квартиру только по договору купли-продажи.

Поэтому случаем для проведения уступки прав требований покупателю при покупке квартиры может быть этап строительства дома подрядчиком или кооперативом.

Отношение застройщиков к переуступке и согласование

Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена. Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения. Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» — то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.

Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры. Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика. Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.

А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).

Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.

Какие документы принести в банк

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

• паспорт;
• документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
• ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
• действующее разрешение на строительство;
• разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
• согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке; финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки; при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку); акт, устанавливающий факт передачи документации; подписанный договор переуступки.

Памятка покупателю: какие документы обязательно нужно запросить у продавца?

Чтобы свести к минимуму риски при переуступке квартиры в новостройке, у продавца нужно запросить следующие документы:

• Оригинал или нотариально заверенную копию ДДУ.
• Согласие на цессию от застройщика.
• Согласие на сделку от банка (при ипотеке).
• Согласие на сделку от супруга/супруги.
• Выписку из Росреестра с указанием всех участников ДДУ и обременений.
• Справку об отсутствии долга от застройщика либо выписку со всеми расчетами по договору долевого строительства.
• Согласие органов опеки на проведение сделки, если несовершеннолетние дети прописаны в ДДУ.

Юристы «Центра Оформления Сделок» многократно работали с договорами цессии и знают все схемы, которые могут использовать мошенники для выманивания денег. Заказывая услугу сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы можете рассчитывать на квалифицированную помощь. Обращайтесь к нам, если хотите полностью обезопасить себя от рисков при покупке недвижимости и заключить действительно выгодную сделку.